Piața imobiliară din România a înregistrat o creștere cu 16% a numărului de tranzacții în luna iulie comparativ cu iunie, iar Bucureștiul a raportat a doua cea mai bună lună din acest an, cu aproape 3.800 de tranzacții.
Analiza face parte din inițiativa „Agent Expert”, care aduce în prim-plan în fiecare lună evoluția pieței imobiliare pe baza cifrelor publicate de ANCPI și INS. Sinteza este realizată de jurnalistul Daniel Popescu, în parteneriat cu Storia.ro și OLX Imobiliare, platformele care formează cel mai mare ecosistem imobiliar din România.
A doua jumătate a anului a debutat în România cu peste 12.200 de tranzacții imobiliare raportate pentru luna iulie, potrivit datelor oficiale publicate recent de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). La nivel național, aceasta este a treia cea mai bună lună din anul 2023 din punct de vedere al numărului de tranzacții, după lunile martie și mai. În plus, numărul de tranzacții este cu peste 15% mai mare comparativ cu cel înregistrat în iunie 2023.
Această evoluție pozitivă a venit pe fondul unui număr mai mare de tranzacții înregistrate în principalele orașe și județe ale României în iulie 2023 comparativ cu iunie 2023. De exemplu, în acest interval, numărul de tranzacții a crescut cu 24% în București, cu 21% în Cluj, cu 8% în Constanța și cu 6% în Iași.
De asemenea, Bucureștiul a raportat a doua cea mai bună lună a anului cu aproape 3.800 de tranzacții și cu numai 200 de tranzacții sub recordul de puțin peste 4.000 de tranzacții înregistrat în luna martie, în timp ce iulie a fost a treia cea mai bună lună din acest an pentru județul Cluj, cu peste 750 de tranzacții.
Pe de altă parte, numărul de tranzacții din iulie 2023 este în scădere cu 16% comparativ cu iulie 2022, iar Capitala a raportat, la fel ca și în lunile precedente, o scădere mai mare decât media, de 19%. În același timp, în județul Cluj s-a înregistrat pentru a patra lună consecutiv o scădere mai mică decât media națională, de data aceasta de 12%.
Cu alte cuvinte, după scăderile abrupte din primele luni ale anului, marile orașe din România continuă să ofere o serie de semnale pozitive care indică o atenuare a scăderii numărului de tranzacții.
Ca de obicei, județele din sudul României înregistrează cele mai mari scăderi lunare comparativ cu perioada similară a anului trecut (Olt, Teleorman și Ialomița), în timp ce nouă județe au rapotat creșteri, cu Sălaj, Tulcea și Prahova în top 3.
Piața imobiliară în primele șapte luni ale anului
La nivelul primelor șapte luni ale anului, în România s-au înregistrat aproape 79.000 de tranzacții, în scădere cu circa 21% comparativ cu perioada ianuarie – iulie 2022. Ca de obicei, Bucureștiul asigură circa o treime din numărul total de tranzacții (peste 23.000) și a raportat o scădere ceva mai mare decât media pieței (-26%).
În același timp, județul Brașov continuă să reprezinte a doua piață imobiliară din România și să rămână astfel surpriza plăcută a pieței. Cu aproape 5.200 de tranzacții, Brașov a raportat o scădere de 13%, mult sub media națională și mult sub principalele piețe imobiliare din România.
Podiumul este ocupat în continuare de județul Timiș, care cu cele 5.000 de tranzacții ale sale “suflă în ceafa” Brașovului după o scădere cu 25% a numărului de tranzacții, în timp ce Cluj este în continuare pe locul patru în acest clasament cu 4.600 de tranzacții și o scădere de aproape 23%.
Opt județe au raportat o creștere a numărului de tranzacții în acest interval, iar pe primele poziții din punct de vedere procentual se afla Alba (+20%), Prahova (+11%) și Călărași (+7%), în timp ce la polul opus regăsim județele Olt (-72%), Teleorman (-56%) și Gorj (-41%). Totuși, este important de precizat că în fiecare caz în parte vorbim de piețe imobiliare unde au loc tradițional puține tranzacții, astfel că relevanța datelor la nivel național este scăzută.
În ansamblu, se observă că piața imobiliară continuă trendul caracterizat de o plafonare a scăderii numărului de tranzacții dacă ne raportăm la cifrele raportate în primele trei luni calendaristice ale anului 2023.
Cel mai mare număr lunar de ipoteci active din acest an
Dobânda de politică monetară a Băncii Naționale a României (BNR) a fost păstrată la 7% începând cu luna ianuarie, iar acest lucru a avut ca efect o stabilizare a dobânzilor pentru credite care se reflectă acum și pe segmentul creditelor ipotecare acordate populației.
Datele ANCPI arată că în luna iulie au existat la nivel național peste 5.700 de ipoteci active, de departe cel mai mare număr lunar de credite ipotecare active din acest an, peste recordul de 5.100 de ipoteci active din martie 2023. De altfel, comparativ cu luna iunie, numărul de ipoteci active la nivel national a crescut în iulie cu aproape 29%.
Ascensiunea a fost asigurată în special de marile piețe imobiliare, în contextul în care orașul București (peste 1.900 de ipoteci active) și județele Cluj (390 de ipoteci active) și Timiș (446 de ipoteci active) au raportat de asemenea cel mai mare număr lunar de ipoteci active din acest an.
Totuși, la fel ca în cazul numărului de tranzacții, și în cazul ipotecilor active se observă o scădere comparativ cu perioada similară a anului trecut. Interesant este însă că scăderea din iulie 2023 comparativ cu iulie 2022 este de 15%, foarte apropiată din punct de vedere procentual de cea înregistrată la nivel național la numărul de tranzacții, în contextul în care până acum numărul ipotecilor a scăzut mereu într-un ritm mult mai alert decât cel al tranzacțiilor.
De altfel, la nivelul primelor șapte luni ale anului, numărul ipotecilor active a ajuns la aproape 32.700, cu 29% mai puține decât în perioada ianuarie – iulie 2022. La fel ca și în cazul numărului de tranzacții, Bucureștiul a înregistrat o scădere mai mare comparativ cu media națională, de 31%, pe baza celor aproape 11.000 de ipoteci active. O altă noutate este că Timiș a devenit principala piață imobiliară după București la capitolul ipotecilor active (2.297), în timp ce Constanța (2.141) și Cluj (2.091) se află pe următoarele două locuri.
Toate județele din România au raportat o scădere a numărului de ipoteci active, iar cele mai mici scăderi au fost înregistrate în Tulcea (-4%), Prahova (-5%) și Sălaj (-8%), însă acestea au și un număr scăzut de credite ipotecare.
Este important de precizat că numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă în acest an numeroase persoane au ales să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a trece de la ratele calculate pe baza indicelui ROBOR la ratele calculate pe baza indicelui IRCC.
În ultima lună, dobânzile au rămas în general stabile. Conform metodologiei de calcul, indicele IRCC este în continuare de 5,94% până în 30 septembrie, în timp ce indicele ROBOR utilizat pentru creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019 a scăzut ușor la circa 6,4%, comparativ cu valoarea de circa 6,55% înregistrată pe parcursul lunii iunie.
Suprafața autorizată în mediul urban a crescut cu 30% în iunie comparativ cu mai
Între timp, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat datele oficiale despre numărul autorizațiilor de construire acordate la nivel național în primele șase luni ale anului, iar la acest capitol se remarcă de asemenea câteva cifre interesante.
La o privire de ansamblu, piața este în scădere, întrucât numărul de autorizații emise la nivel național a fost până în luna iunie de puțin peste 17.000, în scădere cu 12,5% comparativ cu mai 2023 și cu 25% comparativ cu iunie 2022. În plus, scăderea de 25% este valabilă și pentru prima jumătate a anului comparativ cu prima jumătate a anului trecut.
Cu toate acestea, datele INS arată o creștere bruscă a suprafeței autorizate în mediul urban. Astfel, dezvoltatorii au autorizat 440.000 de metri pătrați utili în iunie 2023, în creștere cu 31% comparativ cu mai 2023. Aceste date sugerează practic că numărul viitoarelor proiecte imobiliare planificate de dezvoltatori în mediul urban este mai mic, dar acestea vor include mai multe locuințe.
Altfel, suprafața totală autorizată în mediul urban în iunie 2023 este cu 7% mai mică decât în iunie 2022, iar pentru prima jumătate a anului se observă o scădere de 15%.
În mediul rural, interesul pentru construcții rămâne pe o traiectorie descendentă indiferent de perioada de timp la care ne raportăm: scădere de 14% în iunie 2023 vs. mai 2023, scădere de 25% în iunie 2023 vs. iunie 2022 și scădere de 24% în prima jumătate a anului vs. ianuarie – iunie 2022.
În acest context, la nivel național, suprafața totală autorizată în luna iunie 2023 a fost de 800.000 de metri pătrați utili, în creștere cu 6% vs. mai 2023, dar în scădere cu 16% vs. iunie 2023. Pentru prima jumătate a anului au fost autozati 4,3 milioane de metri pătrați utili, în scădere cu aproape 20% comparativ cu perioada similară din 2022.
În următoarele luni, evoluția pieței imobiliare va fi influențată parțial și de modificările pe care Guvernul le pregătește la Codul Fiscal. Potrivit unui draft de ordonanță, Guvernul va mări cota redusă de TVA de la 5% la 9%, va introduce un impozit de 5% pentru tranzacțiile dezvoltatorilor imobiliari și va mări impozitele pe tranzacțiile persoanelor fizice. Mai multe detalii pe acest subiect găsești aici.
