Numărul de tranzacții imobiliare a crescut în luna septembrie în București și Brașov comparativ cu luna august, în timp ce la nivel național s-au înregistrat în total aproape 14.600 de tranzacții, în scădere cu 5%.
Analiza face parte din inițiativa „Agent Expert”, care aduce în prim-plan în fiecare lună evoluția pieței imobiliare pe baza cifrelor publicate de ANCPI și INS. Sinteza este realizată de jurnalistul Daniel Popescu, în parteneriat cu Storia.ro și OLX Imobiliare, platformele care formează cel mai mare ecosistem imobiliar din România.
Pentru piața imobiliară din România, toamna calendaristică a început cu o ușoară scădere a numărului de tranzacții la nivel național comparativ cu evoluția pozitivă înregistrată în luna august, arată cele mai recente date publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Astfel, la nivelul întregii țări au fost înregistrate 14.582 de tranzacții imobiliare, în scădere cu 5% comparativ luna august 2022 și cu 7% față de datele raportate în septembrie 2022. Spre deosebire de august, când tranzacțiile au crescut în toate marile orașe, de data aceasta există și zone urbane majore care au înregistrat scăderi.
De exemplu, în București s-au înregistrat 4.504 tranzacții, în creștere cu aproape 2,5% comparativ cu luna august. De altfel, septembrie a devenit a treia lună consecutivă în care numărul tranzacții este în creștere comparativ cu luna anterioară, un element important mai ales în contextul în care în Capitala se înregistrează aproape o treime dintre tranzacțiile totale din România.
Tot a treia lună consecutivă de creșteri a raportat și județul Brașov. Mai exact, aici au avut loc 911 tranzacții, în creștere cu 3% comparativ cu august 2023. Dintre principalele județe ca populație și număr de tranzacții, cea mai mare creștere a fost însă raportată de Constanța: +8,5%, ca urmare a celor 725
de tranzacții înregistrate.
Timiș și Cluj, alte două mari județe ale țării, au raportat scăderi nesemnificative de circa 1% comparativ cu luna anterioară, în timp ce Iași face notă discordantă cu o scădere de peste 9%, care vine însă pe fondul unei evoluții bune din lunile precedente.
În comparație cu septembrie 2022, numărul de tranzacții înregistrat în septembrie 2023 la nivel național a fost cu 7% mai mic, însă evoluția a variat puternic între principalele piețe imobiliare ale țării. De exemplu,
tranzacțiile au crescut cu aproape 26% în Cluj și cu 9% în Brașov, însă în același timp au scăzut cu 3,5% în Iași, cu 6% în Constanța, cu 14% în Timiș și cu 14,5% în Capitală.
Piața imobiliară în primele nouă luni ale anului
Numărul de tranzacții înregistrate pe piața imobiliară din România de la începutul acestui an este în continuare mai mic decât anul trecut. Datele publicate de ANCPI arată efectuarea a aproape 109.000 de tranzacții imobiliare în intervalul ianuarie – septembrie 2023, corespunzător unei scăderi cu 16%
comparativ cu perioada similară a anului trecut.
Toate piețele imobiliare majore din România au înregistrat scăderi ale numărului de tranzacții, multe dintre ele într-un ritm mai accentuat decât media națională. Astfel, tranzacțiile au scăzut cu aproape 21% în București și cu 19,5% în Timiș, pentru ca în Iași scăderea să fie cu 18,3%, iar în Constanța cu 16%. Într-o situație ceva mai bună decât media națională s-au aflat județele Cluj, care a raportat o scădere de 14%, și Brașov, care a scăzut cu 9%.
Doar opt dintre cele 41 de județe ale țării au înregistrat creșteri ale numărului de tranzacții în acest interval, însă în fiecare caz este vorba despre județe în care numărul de tranzacții este în mod tradițional scăzut și nereprezentativ la nivel național.
Numărul ipotecilor active, în continuă creștere
După o perioadă marcată de o evoluție oscilantă a numărului de ipoteci active, ca urmare a creșterii dobânzilor la creditele ipotecare, numărul lunar al ipotecilor active a început să crească constant începând din luna iulie, iar septembrie a devenit a treia lună consecutivă de creștere.
În plus, septembrie a adus un nou record lunar pentru numărul de ipoteci active în acest an. Astfel, datele ANCPI arată că în luna septembrie au existat la nivel național 6.470 de ipoteci active, în creștere cu 1% comparativ cu luna august și cu 9,5% comparativ cu septembrie 2022.
În București s-au înregistrat 2.363 de ipoteci active, mai multe decât în orice altă lună a anului, iar creșterile sunt consistente: cu aproape 9% mai multe decât în august 2023 și cu aproape 22% mai multe decât în septembrie 2022. În condițiile în care Bucureștiul acoperă circa o treime dintre ipoteci,
evoluția bună a Capitalei se reflectă din plin și în evoluția de la nivel național.
Brașov, Constanța și Iași au raportat de asemenea creșteri ușoare comparativ cu luna precedentă, în timp ce Cluj și Timiș au înregistrat scăderi.
Pe de altă parte, numărul ipotecilor active la nivelul primelor nouă luni ale anului este în continuare mai mic decât în perioada ianuarie-septembrie 2022. Mai exact, sunt active 45.542 de ipoteci, în scădere cu 21,5% față de perioada similară din 2002. Totuși, evoluția bună din ultimele luni a permis atenuarea graduală a scăderii procentuale a numărului de ipoteci comparativ cu anul trecut.
Cu excepția Prahovei, toate județele au raportat scăderi pentru perioada primelor nouă luni ale anului, cu scăderi de 22% pentru București și Cluj și 21% pentru Timiș.
Este important de precizat că numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare.
ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă în acest an numeroase persoane au ales să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a trece de la ratele calculate pe baza indicelui ROBOR la ratele calculate pe baza indicelui IRCC.
Pe parcursul ultimei luni, dobânzile au rămas în general stabile. Conform metodologiei de calcul, indicele IRCC are o valoare de 5,96% începând din 1 octombrie, în creștere ușoară de la valoarea de 5,94% înregistrată anterior.
Între timp, indicele ROBOR utilizat pentru creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019 este de în continuare 6,4%, valoare similară cu cea înregistrată începând din luna iulie.
Autorizațiile cresc, suprafețele scad
Între timp, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat datele cu privire la numărul autorizațiilor de construire acordate la nivel național în primele opt luni ale anului. Datele de ansamblu indică o nouă îmbunătățire a interesului manifestat de dezvoltatori pentru noile construcții, în special în mediul urban.
La nivel național au fost emise 3.115 autorizații de construire, în creștere cu aproape 2% comparativ cu iulie 2023. Tendința remarcată luna trecută se păstrează și acum, cu o creștere mai pronunțată a numărului de autorizații obținute în mediul urban (+3,1%) comparativ cu mediul rural (+1,4%).
Cu toate acestea, la nivelul primelor opt luni ale anului comparativ cu perioada similară din 2022 scăderile sunt pronunțate pe ambele segmente: numărul autorizațiilor din mediul urban a scăzut cu 25,6%, în timp ce autorizațiile din mediul rural sunt în scădere cu 23%. În ansamblu, asta înseamnă o scădere cu aproape 24% a numărului de autorizații la nivel național.
Suprafața totală autorizată este de asemenea în scădere, de data aceasta la nivelul tuturor perioadelor analizate. De exemplu, în mediul urban au fost autorizați în august 2023 circa 370.000 de metri pătrați utili, în scădere cu 28% față de iulie 2023 și cu 36% comparativ cu august 2022, ceea ce în ansamblu
a condus la o scădere cu 20% la nivelul primelor opt luni ale anului, la 3,98 milioane de metri pătrați utili.
Mediul rural a raportat o creștere firavă cu 0,4% a suprafeței utile autorizate în luna august comparativ cu iulie, la 360.000 de metri pătrați, valoare care este însă cu 26% mai mică decât cea înregistrată în august 2022.
În acest context, primele opt luni ale anului au adus o suprafață utilă autorizată în scădere cu 24%, la 3,6 milioane de metri pătrați utili.
Pe baza acestor date, la nivel național a fost autorizată o suprafață totală de aproape 731.000 de metri pătrați utili în luna august 2023, în scădere cu 16% comparativ cu iulie 2023 și cu aproape 32% față de luna similară a anului trecut. În ansamblu, dezvoltatorii au obținut autorizații pentru suprafețe de 5,93 milioane de metri pătrați utili în primele opt luni ale anului, în scădere cu 22% față de ianuarie-august 2022.
