România este pe primul loc în Europa la numărul de proprietari de locuințe. Peste 96% dintre români au cel puțin o casă. În replică, suntem pe ultimul loc în privința celor care aleg să stea cu chirie, cu o pondere puțin mai mare de 3%, spre deosebire de Franța, de exemplu, unde peste 35% din populație locuieste toata viata cu chirie.
- Cadrul legislativ
- Taxele impuse proprietarului
- Metoda de calcul
- Consecințele nedeclarării veniturilor
- Beneficiile înregistrării contractului de închiriere
Cadrul legislativ
Deși nu reprezintă o sursă esențială de câștiguri, veniturile obținute din chirii sunt impozitate. Acest lucru aduce un echilibru în relația dintre proprietari și chiriași, pentru că impune oficializarea contractului de închiriere, ceea ce poate fi un avantaj pentru chiriași, dar și o garanție suplimentară pentru proprietari.
Legislația în vigoare, respectiv Codul Fiscal și Ordonanța de Urgență nr. 79 din 2017 prevăd că veniturile din chirii se impoziteaza cu 10%. Iar în funcție de cât de mari sunt veniturile, se pot adăuga și contribuții de sănătate. Reglementarea relațiilor dintre proprietar și chiriaș se face în conformitate cu prevederile din Codul Civil, la care se adaugă dispoziții suplimentare din Legea 114/1996, cu modificările ulterioare.
Taxele impuse proprietarului
Veniturile din chirii, obținute de proprietar, îl obligă pe acesta să depună anual, la Administrația Finanțelor Publice, o declarație unică, în baza căreia se va calcula și impozitul. Această declarație se depune direct sau online la ANAF, până la data de 15 martie a fiecărui an. În cazul în care se semnează un nou contract de chirie, după depunerea declarației unice, aceasta trebuie actualizată în termen de 30 de zile de la data la care a fost încheiat contractul.
Proprietarul trebuie să plătească două taxe:
- Impozitul pe venit se calculează pentru 60% din sumele dobândite din chirii, care se impozitează cu 10%. Din totalul banilor reprezentând chiriile, 40% reprezintă suma forfetară, deductibilă din impozit.
- Contribuțiile la sănătate se plătesc în cazul în care veniturile calculate pentru impozitare, prin scăderea cotei forfetare de 40%, sunt mai mari decât valoarea a 12 salarii minime brute pe economie. Valoarea contribuției la sănătate este de 10% din această sumă. Contribuția la sănătate pentru veniturile din chirii trebuie plătită indiferent dacă sunt sau nu obținute alte venituri pentru care se plătește asigurarea la CASS.
Este important de precizat faptul că există situații în care beneficiarii veniturilor din chirii sunt scutiți de plata CASS. Aceștia sunt: bolnavii cu afecțiuni incluse în programele naționale de sănătate, tinerii de până la 26 de ani, dacă urmează cursuri de învățământ, toate persoanele de până la 18 ani, pensionarii, soții și părinții care nu au venituri proprii.
Metoda de calcul
De exemplu, dacă se încasează din chirie 1000 lei/lună, la stat se va plăti 6% din venitul brut total obținut din chiria pe tot anul (10% din 60% din suma totală încasată).
Venitul brut obținut pe tot anul este de 12000 lei, iar suma supusă impozitării cu 10% va fi 7200 lei, ceea ce reprezintă un total de 720 lei anual. Pentru că suma încasată anual este mai mică decât salariul minim anual, nu se vor plăti contribuțiile pentru CASS.
În cazul în care chiria este egală sau mai mare de 2080 lei/lună (valoarea salariului minim pe economie în septembrie 2020), impozitul la stat ajunge la 1700 de lei, la care se adaugă o contribuție la CASS de 2800 lei/an, la un venit anual de 24.960 lei.
Consecințele nedeclarării veniturilor
În situația în care proprietarul nu declară veniturile rezultate din chirii sau din contracte de uzufruct care nu au titlu gratuit, organele fiscale au la dispoziție instrumente legale, prin care pot descoperi veniturile nedeclarate ale persoanelor fizice. Astfel de verificări nu pot dura mai mult de un an și se fac printr-un aviz de verificare.
Veniturile din chirii care nu au fost declarate se calculează conform metodei legale, la care se adaugă o penalitate de nedeclarare de 0,08% pe zi, la sumele datorate, începând cu ziua imediat următoare scadenţei şi până la data stingerii sumei datorate, inclusiv din obligaţiile fiscale principale nedeclarate sau declarate incorect de contribuabil/plătitor şi stabilite de organul de inspecţie fiscală prin decizii de impunere.
În unele cazuri, se poate ajunge la deschiderea unui dosar penal pentru fapte de evaziune fiscală.
Beneficiile înregistrării contractului de închiriere
Obligativitatea înregistrării contractului de inchiriere la Administrațiile Fiscale a fost eliminată, dar, cu toate acestea, înregistrarea contractului sau legalizarea acestuia este utilă atât proprietarului, cât și chiriașului.
Un contract înregistrat stipulează, în egală măsură, drepturile și obligațiile ambelor părți contractuale, durata valabilității contractului, valoarea chiriei și alte clauze utile părților. În lipsa unui contract, este foarte dificil pentru proprietar să verifice locuința în cazul în care chiriașul se opune și este greu de dovedit valoarea chiriei sau dacă aceasta a fost sau nu plătită. Pe de altă parte, contractul are rolul de a proteja chiriașul de eventualele excese sau abuzuri ale proprietarului.
Un contract înregistrat este util proprietarului inclusiv la stabilirea taxelor și impozitelor datorate la stat și elimină riscul suprataxării, a penalităților și a consecințelor penale.
Practica dovedește că lipsa totală a unui contract (nu neapărat a celui înregistrat la Fisc) este foarte dezavantajoasă mai ales pentru proprietar. În condițiile în care statutul chiriașului este reglementat prin Codul Civil, odată intrat în locuință, chiriașul are dreptul neîngrădit de folosință, până la dovada contrară (care nu poate fi obținută decât în instanță). Chiriașul beneficiază de prezumția de a sta în locuință și de a o folosi așa cum consideră. Un contract legalizat exclude aceste situații și clarifică exact toate detaliile, atât în interesul proprietarului, cât și al chiriașului.
Este important de adăugat că un contract de închiriere legalizat poate avea titlu executoriu, fiind instrumentul pe care îl are la îndemână proprietarul pentru executarea silită a chiriașului, dacă acesta nu-și respectă obligațiile (destinația spațiului închiriat, plata chiriei, a utilităților etc.) sau dacă acesta nu mai vrea să plece din locuință, deși ar trebui. Contractul îl scutește pe proprietar de a mai apela la instanța de judecată civilă pentru a obține un titlu executoriu.
Conflictele dintre chiriași și proprietari sunt aproape inexistente atunci când se realizează un contract legal de închiriere. Singurul motiv pentru care proprietarii acceptă să închirieze fără contract este valoarea impozitelor, dar în condițiile în care acestea sunt modice, mai ales la valorile uzuale ale chiriilor, respectiv la cele care nu depășesc valoarea salariului minim pe economie, contractul este un veritabil instrument de asigurare pentru ambele părți.
