Intabularea este procedura prin care o proprietate, publică sau privată, este înscrisă în Cartea Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Cartea Funciară este documentul public, oficial, în care sunt consemnate detalii despre evidența imobilelor și a terenurilor, indiferent de tipul de proprietate. Intabularea este oficializarea deținerii unei proprietăți, iar actul în sine este unul dintre documentele principale de care este nevoie la solicitarea unui credit ipotecar.
Legea intabulării gratuite
Legea intabulării gratuite sau Legea nr. 264/2021 pentru modificarea legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 și a Legii fondului funciar nr. 18/1991 are drept obiectiv accelerarea intabulării imobilelor din România.
În acest sens, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a lansat Programul Național de Cadastru și Carte Funciară 2015 – 2023 (PNCCF). Conform ANCPI, se desfășoară intabulări gratuite în peste 65% dintre localitățile din România. Deși programul ar fi trebuit să se încheie în 2023, s-a propus prelungirea până la încheierea activităților de cadastrare gratuită.
Legea intabulării gratuite prevede:
- Cadastrare gratuită
- Activități de cartografie, topografie, geodezie și fotogrammerie
- Activități de informare și conștientizare a publicului
- Dezvoltarea și mentenanța sistemelor informatice
- Transformarea Cărților Funciare și a documentației cadastrale din format fizic în format digital
- Tehnică de calcul și stocare
Potrivit ANCPI, până la data de 20 martie 2023, au fost intabulate 52,8% din 40.000.000, adică 21.118.289 de imobile.
Intabulare casă – ce este, la ce se referă
Intabularea foloseşte la orice tranzacție imobiliară, fie că este vorba de vânzarea unei case sau a unui apartament, deschiderea unui magazin într-o locație sau construcția unei case, toate necesită extrasul de Carte Funciară care are la bază actul de intabulare. Astfel, putem vorbi de intabulare casă, apartament, drept de proprietate sau teren.
În plus, extrasul de Carte Funciară fereşte și cumpărătorii de neplăceri, întrucât atestă starea juridică actuală a imobilului. Spre exemplu, în cazul în care intenționezi să cumperi o locuință, extrasul de Carte Funciară este util pentru a afla cui aparţine bunul imobil, dacă acel bun imobil este ipotecat etc., iar detaliile sunt evidenţiate tocmai prin extrasul de Carte Funciară.
Ce este intabularea
Intabularea este procedura de înscriere a dreptului de proprietate în Cartea Funciară.
Un imobil care nu este înscris în Cartea Funciară nu are actele de proprietate complete și, în consecință, nu poate fi înstrăinat și nu poate reprezenta garanție pentru alte operațiuni care să-l angajeze pe deținător, fie vânzare sau închiriere.
Intabularea unei proprietăți imobiliare sau a unui teren în Cartea Funciară presupune precizarea, la zi, a numelui proprietarului, dar alte informații care stabilesc cu precizie locul și detaliile referitoare la proprietate (vecinătăți, suprafață), evoluția juridică a posesiunii, respectiv interdicții, drepturi personale, ipoteci și oricare alte litigii judiciare care au legătură cu o proprietate privată sau publică, indiferent că este construcție sau teren.
Registrul de Carte Funciară este reglementat prin legea 7/1996 (republicată în 2013) a cadastrului și a publicității imobiliare.
Cadastrul și Cartea Funciară formează un sistem unitar de evidență economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării. Scopul este acela de a putea identifica proprietarii sau deținătorii legali ai imobilelor și pentru a avea o imagine generală cu privire la locul și valoarea de impozitare a terenurilor și construcțiilor aflate în proprietate publică sau privată.
Este important de precizat că, prin intabularea în Cartea Funciară, se pot înscrie mai multe drepturi reale asupra unui imobil sau teren, public sau privat. Astfel, în Cartea Funciară se menționează: dreptul de proprietate, de superficie, de uzufruct, de uz și de servitute, precum și dreptul de administrare, concesiune, folosință și drepturile reale de garanţie.
Intabulare apartament
Intabularea constă în înscrierea definitivă a unui act de proprietate în Cartea Funciară. Prin intabulare, un proprietar afirmă în mod public faptul că deține o proprietate.
În urma demersului, se înscriu datele apartamentului în Cartea Funciară. Intabularea unui apartament este necesară în una dintre următoarele situații:
- În operațiuni notariale, precum succesiune, grevare sau uzufruct.
- În operațiuni bancare, precum credit, ipotecă sau garanție.
- Atunci când realizezi modificări în interiorul apartamentului – dacă vrei să reconfigurezi apartamentul, să îl alipești unui alt apartament, să dărâmi pereți.
- În tranzacții imobiliare, precum vânzarea unui apartament, act de donație sau contact de schimb.
Cât costă intabularea unui apartament
Intabularea și cadastrul unui apartament se execută contra-cost. Vezi mai jos cât costă intabularea unui apartament, în funcție de numpărul de camere:
- Apartament 1 cameră (garsonieră) – cadastrul costă 400 de lei + taxe cadastrale. Intabularea costă 120 lei în regim normal (21 de zile lucrătoare) sau 600 de lei în regim de urgență (7 zile lucrătoare).
- Apartament 2 camere – cadastrul costă 450 de lei + taxe cadastrale. Intabularea costă 120 de lei în regim normal și 600 de lei în regim de urgență.
- Apartament 3 camere – cadastrul costă 500 de lei + taxe cadastrale. Intabularea costă 120 de lei în regim normal și 600 de lei în regim de urgență.
- Apartament 4 camere – cadastrul costă 550 de lei + taxe cadastrale. Intabularea costă 120 de lei în regim normal și 600 de lei în regim de urgență.
👉 Cauți un apartament? Pe Storia.ro ai acces la peste 200.000 de anunțuri imobiliare de la proprietari și dezvoltatori imobiliari. Sortează anunțurile după preferințele tale și alege apartamentul potrivit.
Intabulare teren
Cadastrul și intabularea terenului sunt necesare atunci când dorești să vinzi sau cumperi un teren pentru a putea accesa fonduri europene sau în alte operațiuni juridice care ar putea necesita înscrierea terenului în Cartea Funciară.
Operațiunile durează între 30 și 90 de zile, în funcție de rezultatele avizării planului parcelar. Dacă planul parcelar este avizat, te poți bucura de o procedură simplificată care implică:
- Verificarea tehnică
- Verificarea pe teren
- Întocmirea documentației cadastrale
Dacă dosarul cadastral este bine realizat, după depunere avizării, obținerea intabulării poate dura aproximativ 30 de zile.
În cazul în care planul parcelar nu este avizat, întregul proces se complică și este necesară încadrarea în tarla. Pentru o operațiune corectă, sunt necesare mai multe informații care trebuie avizate de către Primăria în raza căreia se află terenul.
Mai apoi, documentele trebuie avizate și de OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară). Procedura poate dura maximum trei luni, iar termenul depinde de beneficiar și de cât de eficientă este comunicarea cu autoritățile locale.
Acte necesare intabulare teren
Pentru a putea realiza procesul de intabulare teren, sunt necesare următoarele documente:
- Actul de proprietate în copie legalizată. Actul de proprietate poate fi titlul de proprietar, ordinul prefectului (din momentul în care terenul a fost primit sau retrocedat), contractul de vânzare-cumpărare (dacă terenul a fost cumpărat), certificatul doveditor al calității de moștenitor, sentință civilă definitivă. Cum poate fi nevoie de mai mult de un document, este indicat să ai copii legalizate după toate aceste acte
- Adeverință de rol de la Primăria în raza căreia se află terenul (se aplică doar în anumite cazuri)
- Certificatul de atestare fiscală cu valoare de impunere a terenului emisă de ANAF
- Cartea de identitate a proprietarului terenului, copie sau certificatul de înregistrare (CUI) pentru persoanele juridice, copie
- Cerere-tip
Intabularea dreptului de proprietate
Intabularea dreptului de proprietate constă în înscrierea definitivă a dreptului de proprietate în Cartea Funciară. Intabularea demonstrează că proprietatea respectivă îți aparține pe deplin. În acest sens, este nevoie de următoarele documente:
- Titlu de proprietate, copie legalizată
- Carte de identitate, copie
- Certificat de moștenitor, contract de vânzare-cumpărare sau procură specială în copie legalizată
- Certificat fiscal, copie
Intabulare casă fără acte
Intabularea unei case fără acte nu este posibilă. În primul rând, trebuie să știi că, dacă ai construit fără autorizație de construire, riști o amendă cuprinsă între 1.000 și 100.000 de lei. Departamentul de Urbanism al Primăriei constată ilegalitatea, iar Poliția Locală aplică amenda.
Pe baza procesului-verbal, vei fi obligat să treci în legalitate într-un termen rezonabil pentru a putea obține toate autorizațiile necesare. În acest context, intervin trei situații. Dacă ai construit o casă înainte de 1 august 2001, dacă ai construit fără acte acum mai bine de 3 ani sau dacă ai construit o casă în ultimii trei ani. Să le luăm pe rând.
Ai construit o casă fără autorizație înainte de 1 august 2001
Dacă ai construit o casă fără autorizație de construire înainte de 1 august 2001 reprezintă opțiunea „ideală” dintre cele trei. Conform articolului nr. 37 din Legea nr. 7/1996 actualizată, poți realiza intabularea casei în lipsa autorizației de construcție doar pe baza certificatului de atestare fiscală. Cu alte cuvine, dacă ai făcut cadastrul și plătești impozit pentru locuință, dreptul de proprietate va fi trecut în Cartea Funciară. Uneori, se verifică și dacă ai drept asupra terenului pe care este construită casa.
Ai construit o casă fără autorizație acum mai bine de 3 ani
Dacă ai construit casa în urmă cu peste 3 ani, poți intra în legalitate și poți solicita intabularea casei pe baza certificatului de atestare a construcției. În acest sens, va trebui să faci o solicitare scrisă la președintele Consiliului Județean, la primar sau la arhitectul-șef, în funcție de caz.
Autoritățile vor stabili îndeplinirea termenul de prescripție pentru aplicarea amenzii prevăzute de Legea nr. 50/1991 actualizată și nu vor mai aplica sancțiuni pentru construirea ilegală. Pentru a putea obține certificatul de atestare a construcției, trebuie să îndeplinești următoarele cerințe:
- Ai construit casa fără autorizație de construcție
- Au trecut minimum 3 ani de la ridicarea casei
- Ai realizat o expertiză legată de respectarea cerințelor legale din domeniul construcțiilor și al urbanismului. Din acest document, rezultă că sunt respectate cerințele legale pentru a putea ridica o casă pe terenul respectiv
Ai construit o casă fără autorizație în ultimii 3 ani
În cazul în care ai construit o casă fără autorizație în ultimii 3 ani, poți intra în legalitate. Înainte sau după aplicarea sancțiunilor contravenționale, poți obține documentele necesare pentru a intra în legalitate. Vei avea nevoie de următoarele:
- Certificatul de urbanism și avizele menționate în acest document
- Documentația tehnică a clădirii
- Raportul de expertiză
- Documentația cadastrală
- Recepția lucrărilor efectuate de către un reprezentant al autorităților
Acte necesare intabulării casei
Actele necesare intabulării casei pot fi diferite în funcție de tipul de proprietate. Iată mai jos care sunt actele necesare pentru intabulare casă moștenită, acte intabulare casă nouă, acte necesare intabulare casă veche.
Intabulare casă moștenită
Intabularea casei moștenite se realizează pe baza certificatului de moștenitor eliberat de către notarul instrumentator. Este suficient să soliciți notarului încheierea de intabulare rezultată în urma efectuării succesiunii. În general, documentul se eliberează în aproximativ 2-3 săptămâni de autentificare.
Iată care sunt documentele necesare pentru intabulare casă moștenită:
- Certificatul fiscal pentru cadastru și intabulare eliberat de Primărie
- Măsurători cadastrale
- Actul de proprietate asupra terenului, copie legalizată (după certificatul de moștenitor)
- Cartea de identitate a noului propritar sau a noilor proprietari, copie
Acte intabulare casă nouă
Pentru a putea intabula o casă nouă, este nevoie de un cadastru casă care se face o singură dată.
Legea cadastrului și a publicității imobiliare (7/1996) definește cadastrul ca pe un sistem unitar și obligatoriu de evidență și inventariere sistematică a bunurilor imobile de pe teritoriul întregii țări, inventariere care urmărește cantitatea, calitatea și statutul juridic al terenurilor și al imobilelor, indiferent de destinația lor și de proprietar (privat sau public).
Cadastrul realizează identificarea, înregistrarea și reprezentarea terenurilor și a imobilelor în registre, pe hărți și planuri cadastrale.
Pentru intabulare, cadastrul se întocmește de un inginer cadastral sau de orice firmă de specialitate care are dreptul de a face înregistrări și documentație cadastrală.
Vezi mai jos care sunt actele pentru intabulare casă nouă:
- Cerere standard completată și semnată de proprietar
- Cartea de identitate sau pașaportul proprietarului
- Acte de proprietate – original sau copie legalizată
- Documentație cadastrală – în original
- Certificat fiscal valabil – în original, eliberat de Administrația Financiară Teritorială în care se specifică scopul eliberării certificatului și valoarea de impozitare
- Declarație autentică notarială – dacă actele de proprietate nu poartă mențiunea transcrierii notariale
- Dovada achitării integrale a taxei de intabulare (care variază de la o unitate administrativ-teritorială la alta și în funcție de tipul și suprafața proprietății)
👉 Atunci când cumperi o casă, ai la dispoziție două opțiuni de finanțare: creditul ipotecar și Programul Noua Casă. Descoperă aici varianta care ți se potrivește: Creditul ipotecar vs. Noua Casă. Avantaje și dezavantaje.
Unde se face intabularea
Documentele se depun la Registrul de Carte Funciară de care aparține proprietatea respectivă. Oficiile Imobiliare se află pe raza fiecărei unități administrativ-teritoriale, de regulă, arondate pe lângă Judecătorii.
În cazul în care proprietatea a fost intabulată și își schimbă proprietarul sau primește un alt regim juridic (de exemplu, în cazul în care asupra imobilului se instituie o ipotecă prin acordarea unui credit ipotecar de către o instituție bancară), Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară emite o nouă intabulare cu actuala situație a imobilului.
Astfel, dacă, de pildă, un imobil se află în litigiu, este ipotecat, este sub sechestru etc., se poate înscrie în Cartea Funciară faptul că imobilul nu poate face obiectul unei vânzări sau al unei alte operațiuni imobiliare decât în cazul în care este acceptat și transferul litigiului respectiv odată cu proprietatea.
Intabularea, cadastrul și actul de proprietate sunt principalele acte ale oricărui imobil care are un statut juridic clar.
👉 Vrei să îți cumperi o locuință prin credit ipotecar? Iată pașii ajutători în articolul Ce trebuie să știi dacă vrei să îți iei un apartament prin credit ipotecar.
Acte necesare intabulare casă veche
O casă veche se consideră un imobil construit fără autorizație până la data de 1 august 2001. Iată care sunt actele necesare intabulare casă veche:
- Actul de proprietate asupra terenului, copie legalizată. Poate contractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor, titlul de proprietate, act de donație, hotărâre judecătorească etc
- Actul de identitate al proprietarului sau actele proprietarilor, copie
- Certificatul fiscal pentru cadastru și intabulare eliberat de Primărie
- Măsurători cadastrale
Ce înseamnă cadastru la o casă
Cadastrul este esențial pentru înregistrarea oricărei proprietăți deținute de o persoană fizică sau juridică. Cadastrul pentru o casă se realizează la cumpărarea, vânzarea, donarea, redimensionarea, succesiunea, construirea sau utilizarea sub formă de garanție.
Cadastrul îndeplinește următoarele funcții:
- Funcția tehnică – clădirile sunt măsurate, apoi încadrate în funcție de scopul lor. Se stabilește suprafața imobilului, respectiv numărul de camere, etaje, anexe (dacă există) etc.
- Funcția economică – numărul de camere, suprafața, zona geografică în care se află casa, tipul de teren, drumul de acces și altele influențează valoarea proprietății. Pe baza acestor măsurători, se estimează valoarea proprietății. Acest lucru este foarte important pentru vânzare/cumpărare, folosire ca ipotecă sau garanție.
- Funcție juridică – datele sunt colectate în Cartea Funciară. Aici se trec toate datele despre imobilele și/sau terenurile deținute de o persoană, precum și datele acesteia. Centralizarea și introducerea lor în Cartea Funciară poartă numele de intabulare casă.
Cadastru casă preț
Prețul cadastrului pentru o casă depinde de cum vei folosi imobilul. Există un anumit cost pentru firma care se ocupă de măsurători și un cost al OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară).
Costul de realizare cadastru poate fi cuprins, în general, între 200 și 1.000 de lei. Vezi mai jos un tabel cu toate datele.
| Formă | Costul firmei de cadastru | Taxă OCPI |
| Garsonieră | 400 lei | 120 lei |
| Apartament 2 camere | 450 lei | 120 lei |
| Apartament 3 camere | 500 lei | 120 lei |
| Apartament 4 camere | 550 lei | 120 lei |
| Construcție nouă | 1.000 lei + | 60-180 lei + 0,05% din valoarea clădirii |
| Alipire | 1.000 lei | 60 lei |
| Actualizare/Rectificare sau modificarea suprafeței imobilului | 1.000 lei | 60-180 lei |
Situațiile în care ai nevoie de intabulare
În momentul în care achiziționezi o locuință, primul pas pe care trebuie să îl faci este să îl înscrii în Cartea Funciară. Dreptul de proprietate, de superficie, de uzufruct, de uz, de servitute, de administrare, de folosință și de garanție sunt drepturi care pot fi înscrise, respectiv intabulate în Cartea Funciară.
👉 Cauți casă? Hai pe Storia.ro și alege din peste 30.000 de anunțuri!
Înscrierea în Cartea Funciară este deosebit de importantă, pentru că, în momentul înscrierii, dreptul de proprietate asupra acestuia va deveni opozabil față de terți. Se poate spune că ești proprietarul efectiv al unui imobil doar după înscrierea în Cartea Funciară.
În cazul în care nu s-a realizat formalitatea de înscriere, iar aceasta nu era prevăzută explicit de lege ca având caracter constitutiv, drepturile, actele sau faptele juridice care sunt supuse publicității cadastrale nu sunt opozabile terților, cu excepția cazului în care se dovedește că aceștia au luat la cunoștință de ele prin alte mijloace.
Când legea stipulează că simpla cunoaștere a faptului nu ține locul lipsei publicității, absența acesteia poate fi invocată de orice parte interesată, inclusiv de către terțul care a luat la cunoștință despre dreptul, faptul, actul sau raportul juridic care sunt supuse acestei publicități.
Însă simpla luare la cunoștință asupra dreptului în discuție nu suplinește lipsa publicității și față de diverse alte persoane decât terța persoană care are cunoștință despre acestea.
Cine face intabularea
Necesitatea de intabulare casă este solicitată potrivit articolului nr. 28 din Legea nr. 7/1998. Astfel, intabularea poate fi cerută „de către orice persoană, conform înscrisului original, hotărârii judecătorești sau hotărârii autorităților administrative, care urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular”.
Deci, cine face intabularea? Se poate realiza de către persoana sau persoanele care au drept de proprietate sau de către un mandatar. În acest sens, se depune o cerere la biroul OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară).
Cât durează cadastrul și intabularea unei case
Dacă te afli la prima intabulare a casei, depinde de cât durează să obții actele necesare și de documentație, precum și care este perioada intabulării.
În primă fază, etapa cadastrală presupune măsurarea terenului, precum și obținerea avizelor. Totul poate dura până la 30 de zile.
Cât durează intabularea
A doua etapă este intabularea propriu-zisă. Durata sa este stabilită prin Ordinul Directorului General al ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară). După ce ai depus cererea de intabulare, autoritatea are termen de 7 zile lucrătoare pentru înscrierea în Cartea Funciară.
Poți solicita și intabularea în regim de urgență. Aceasta durează două zile, dar trebui să achiți o taxă suplimentară.
În cazul unei locuințe cumpărate, deci poate la a doua intabulare, casa va fi deja înscrisă în Cartea Funciară, așadar, durata totală se reduce la cele șapte zile lucrătoare indicate de OCPI.
Când se face intabularea casei și cadastrul
Data la care poți face intabularea casei și cadastrul depinde dacă este prima intabulare. În acest caz, poți să soliciți intabulare casă atunci când ai toate actele necesare. Înainte de intabulare, este recomandat să soliciți ajutorul unui expert autorizat pentru a obține documentația necesară cu măsurătorile imobilului și avizele.
În momentul în care depui cererea pentru prima intabulare, va trebui să atașezi actul de proprietate cu numărul cadastral sau topografic, precum și numărul de Carte Funciară.
O nouă intabulare se face dacă apar schimbări legate de dreptul de proprietate. De exemplu, dacă vinzi sau cumperi o casă, dacă vrei să o concesionezi etc.
Cât costă o intabulare
Costul intabulării depinde de vechimea casei. De exemplu, o casă care a fost construită înainte de 1 august 2001 poate fi intabulată gratuit prin Programul Național de Cadastru și Carte Funciară. Vezi mai jos cât costă o intabulare în funcție de vechimea locuinței.
Preț intabulare casă veche
Programul Național de Cadastru și Carte Funciară (PNCCF), implementat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), are ca scop înregistrările gratuite ale imobilelor în sistemul integrat de cadastru şi Carte Funciară la nivelul întregii țări. De asemenea, se ocupă cu eliberarea certificatelor pentru înscrierea în Cartea Funciară a posesorilor ca proprietari şi, după caz, a disputelor succesorale. Cu alte cuvinte, prețul intabulării unei case vechi este zero.
Programul Național de Cadastru și Carte Funciară (PNCCF) are ca obiect de activitate măsurători cadastrale, activități de geodezie, cartografiere, topografie și fotogrammetrie, informări ale publicului, dezvoltare a sistemelor informatice, conversia cărților funciare și a documentațiilor cadastrale în format digital și activități care decurg din derularea PNCCF.
PNCCF este un program care a fost inițiat în 2015 și urmează să se încheie în anul 2023, iar în cadrul acestuia, autoritățile intenționează să cadastreze gratuit toate imobilele care nu se află în prezent în evidențele oficiale.
Proprietarii imobilelor nu plătesc nimic pentru cadastrare, iar PNCCF este finanțat din veniturile proprii ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și din fonduri externe nerambursabile.
Preț intabulare casă nouă
OCPI percepe un preț calculat procentual din valoarea casei. Deci, cât costă intabularea unei case noi? Pragul minim este de 60 de lei. Pentru proprietarii persoane fizice, reprezintă 0,15% din valoarea imobilului. În cazul persoanelor juridice, se calculează ca 0,5% din valoarea casei.
Tariful crește dacă îți dorești intabularea casei în regim de urgență. Costul suplimentar este de patru ori tariful normal, însă a fost plafonat la 5.000 de lei. Tot la prima intabulare se adaugă costurile pentru documentația cadastrală, care nu au o valoare fixă.
Intabularea unei proprietăți este garanția dreptului de proprietate și reprezintă o condiție obligatorie pentru a aplica, de exemplu, la un credit ipotecar. De asemenea, este forma legală care atestă existența și apartenența unei locuințe sau a unui teren.
Sursa foto: Shutterstock
