Contractul de închiriere, util atât chiriașului, cât și proprietarului, implică plata unei garanții, pe lângă sumele aferente chiriei lunare. Aceasta are o destinație precisă, din punct de vedere legal, și implică o serie de obligații pentru ambele părți semnatare. Pentru ca totul să fie limpede amândurora, suma stabilită drept garanție, scopul acesteia și situațiile în care este sau nu returnată trebuie specificate explicit în contractul de închiriere.
- Piața chiriilor
- Garanția la contractul de închiriere
- Cadrul legal
- Valoarea garanției
- Utilizarea și restituirea garanției
Piața chiriilor
Sunt multe motive pentru care inchirierea unei locuinte nu este considerată o opțiune pe termen lung. Printre acestea se numără relațiile dificile și nestandardizate dintre proprietar și chiriaș, valoarea mare a chiriilor, condițiile de închiriere și calitatea locuințelor disponibile.
Obligativitatea înregistrării contractelor de închiriere la ANAF de către proprietari, dar și unele modificări aduse în legislația ce reglementează relațiile contractuale dintre chiriaș și proprietar au adus o serie de clarificări pe piața chiriilor, binevenite mai ales pentru centrele urbane mari, unde activitatea economică și universitară stimulează acest segment imobiliar.
Situația locativă din România este complexă. Peste 96% dintre români locuiesc în locuințe proprietate personală foarte aglomerate. Deseori, în același apartament stau mai multe generații. Peste 40% locuiesc în apartamente de două camere, iar în mediul urban, peste jumătate din gospodării (56,3%) ocupă locuinţe mici, de 1-2 camere. În mediul rural, şapte din zece gospodării sunt formate din locuinţe cu trei sau mai multe camere, dar extrem de deficitare la capitolul confort, deseori, suprafața locuibilă fiind mai mică decât în mediul urban.
Doar 4% dintre români aleg să locuiască în chirie. De cele mai multe ori, este vorba despre perioade temporare, pe parcursul studiilor, în primii ani după căsătorie sau din diferite alte motive, cel mai des legate de locul de muncă. Românii sunt în topul european la procentul de proprietăți private, în timp ce în Germania, de exemplu, procentul trece cu foarte puțin de 50%. Cauzele pentru care a locui în chirie nu este o alegere uzuală sunt legate de valoarea chiriilor, de multe ori egală cu rata lunară pentru un credit imobiliar, instabilitatea, condițiile de locuire și imposibilitatea de a face adaptările și amenajările dorite.
Află ce beneficii aduce contractul de intermediere imobiliara
Garanția la contractul de închiriere
Constituirea unui depozit, reprezentând o garanție pentru proprietar, a devenit o practică frecventă și în România, iar în marile orașe, este aproape imposibilă închirierea unei locuințe fără o garanție pusă de chiriaș la dispoziția proprietarului.
Concret, garanția la contractul de inchiriere sau depozitul de securitate este o sumă de bani pe care chiriașul o oferă proprietarului și care poate reprezenta valoarea însumată a chiriei pentru una sau cel mult trei luni. Garanția nu este o plată în avans a chiriei, ci o asigurare pentru proprietar în cazul unor cheltuieli neprevăzute care ar putea apărea din vina exclusivă a chiriașului sau pentru nerespectarea condițiilor prevăzute în contractul de închiriere de către acesta.
Cadrul legal
Reglementările legate de închirierea locuințelor sunt prevăzute în Codul Civil (capitolul V – Contractul de locațiune, articolele 1777-1850), în capitolul III din Legea locuinței nr. 114/1996 și în Legea privind închirierea locuințelor din proprietatea publică a statului din 2017, cu completările ulterioare.
Dacă în situațiile în care proprietar este statul și chiriașul are, cel mai des, avantajul unor reguli stricte și al respectării drepturilor și obligațiilor reciproce care decurg din contractul de închiriere, în cazul în care proprietarul este o persoană fizică sau juridică privată, lucrurile se pot complica.
În acest din urmă caz, redactarea unui contract de închiriere autentificat, care să respecte, conform dispozițiilor legale, toate drepturile și obligațiile celor două părți, este soluția optimă. Obligația înregistrării contractului la ANAF (Autoritatea pentru Administrare Fiscală) revine proprietarului. Odată înregistrat, contractul are putere de titlu executoriu, ceea ce înseamnă că poate fi folosit cu succes atunci când apar litigii.
Respectivul contract trebuie să cuprindă explicit detalii referitoare la valoarea chiriei, data și condițiile de plată, durata contractului și valoarea garanției, la care se adaugă situațiile posibile în care garanția se restituie sau nu către chiriași, la finalizarea contractului sau la rezilierea acestuia de către una dintre părți.
Redactarea unui contract de închiriere este soluția cea mai bună și scutește ambele părți de orice posibile complicații, pentru că, în baza acestuia, în cazul unor litigii care nu pot fi rezolvate amiabil, instanța de judecată, sesizată de oricare dintre părți, poate soluționa rapid conflictul.
În absența unui contract, riscul unor abuzuri este substanțial crescut, iar soluționarea cauzei este dificilă și de durată, cu pierderi și pentru chiriași, și pentru proprietar.
Este important de precizat că un contract de închiriere este perfect valabil deși nu este autentificat la notar și chiar dacă nu este înregistrat la ANAF. Dacă este redactat în vreuna dintre aceste variante legale, reprezintă un avantaj pentru proprietarul care ar putea ajunge în situația în care să fie nevoit să-l execute silit pe chiriașul care nu mai plătește chiria sau care nu mai vrea să iasă din locuință, dar și pentru chiriașii care se pot bucura de toate drepturile, inclusiv posibilitatea de a primi înapoi, la finalul contractului, garanția la contractul de închiriere.
Ca informație general valabilă și importantă pentru drepturile chiriasilor, indiferent dacă proprietar este statul sau o persoană privată, este faptul că evacuarea dintr-o locuință închiriată nu se poate face decât printr-o hotărâre judecătorească definitivă. În cazul unui contract legal, toată procedura durează foarte puțin, ceea ce, în condițiile în care contractul nu este înscris la ANAF, deci nu are titlu executoriu, poate dura foarte mult timp.
Valoarea garanției
În conformitate cu înțelegerea dintre părți, proprietarul poate solicita constituirea unui fond de garanție. De obicei, acesta reprezintă valoarea echivalentă a uneia, până la trei luni de chirie, dar se poate stabili și după alte criterii, în valoare procentuală, raportat la chiria anuală sau la valabilitatea contractului de închiriere. Procedura dispune ca această sumă să fie depusă într-un cont bancar, la dispoziția proprietarului. Garanția nu este purtătoare de TVA, iar în contractul de închiriere se precizează suma depusă sub formă de garanție.
În legea care se referă la contractul cadru pentru închirierea locuințelor din fondul de proprietate publică a statului, se precizează că valoarea garanției este de 30% din valoarea pentru anul în curs al contractului și se pune la dispoziția proprietarului în termen de 10 zile de la data încheierii contractului. Garanția este, în acest caz, obligatorie, iar neîndeplinirea acestei sarcini anulează contractul, fără alte formalități și fără intervenția instanței judecătorești.
Pentru fiecare dintre anii următori, garanția este de 30% din chiria calculată pentru toate cele 12 luni ale anului precedent și se pune la dispoziția locatorului până la data de 31 ianuarie a anului pentru care se constituie garanția, fiind valabilă până la 31 ianuarie a anului următor, sub sancțiunea desființării de drept a contractului. Suma depusă trebuie actualizată doar în cazul în care proprietarul a folosit banii pentru reparații din vina chiriașului sau plăți neefectuate de acesta.
În cazul în care proprietarul este o persoană fizică sau una juridică privată, condițiile referitoare la garanție trebuie prevăzute în contract. Tot acolo trebuie precizate explicit care sunt situațiile în care proprietarul poate folosi banii din garanție, precum și cazurile în care acesta restituie garanția la finalizarea contractului, dacă aceasta nu a fost folosită pentru un alt scop, care are exclusiv legătură cu locuința închiriată.
Utilizarea și restituirea garanției
Textele de lege stabilesc care sunt situațiile în care proprietarul poate să folosească banii din depozitul de garanție. Astfel, acesta poate utiliza garanția pentru a efectua reparații care au apărut din vina chiriașului sau pentru a compensa plata chiriei neachitate ori pentru cazul în care acesta nu achită, conform înțelegerilor prealabile, cheltuielile legate de întreținere și utilități.
Situațiile în care poate fi utilizată integral sau parțial garanția trebuie explicit menționate în contractul de închiriere, la fel și cazurile în care aceasta poate fi reținută de proprietar sau restituită, la expirarea contractului. Aceasta este singura acoperire legală care oferă siguranța recuperării garanției. În absența acesteia, proprietarul poate refuza restituirea garanției, singura soluție la dispoziția chiriașului fiind acțiunea în instanță.
Înainte de ocuparea locuinței, proprietarul și viitorul chiriaș trebuie sa analizeze starea proprietății și să stabilească de comun acord responsabilitățile fiecăruia pentru reparații și eventualele probleme (infiltrații de apă, umezeală, mucegai, reparații la instalațiile sanitare etc.). Această procedură exclude posibilitatea ca proprietarul să utilizeze banii din garanție pentru reparații care nu sunt responsabilitatea chiriașului.
O altă măsură care poate proteja garanția este întocmirea unui proces verbal de predare-primire, în care să fie menționate bunurile din locuință și starea lor. În acest mod, proprietarul nu poate invoca motive netemeinice pentru a reține parțial sau integral garanția. Modul de plată al utilităților trebuie stabilit de la început între părți, iar păstrarea chitanțelor sau a dovezii de plată de către chiriaș trebuie luată în calcul, fiind o altă măsură utilă. În cazul în care există probleme cu plata acestora, proprietarul poate folosi banii din garanție sau rezilia contractul și bloca garanția.
Garanția poate fi utilizată de proprietar și în cazul în care chiriașul părăsește locuința înainte de expirarea contractului sau fără să ofere proprietarului un preaviz. Detaliile acestor aspecte trebuie precizate în amănunt în contractul de închiriere, mai ales atunci când proprietarul solicită o garanție.
Nu este neobișnuit ca suma depusă drept garanție să poată fi folosită, în ultimele luni de contract, pentru plata chiriei, dacă părțile stabilesc că nu vor prelungi contractul și se înțeleg amiabil în acest sens.
Toate aceste detalii, dar și altele care pot să apară în funcție de fiecare situație în parte trebuie menționate în contractul de închiriere.
Un contract de închiriere redactat în termeni clari, care acoperă toate posibilitățile legate de chirie, îngrijirea apartamentului, plata utilităților, clauzele de reziliere pentru ambele părți, detaliile referitoare la garanție, condițiile în care se restituie sau nu pot fi un ajutor important pentru buna comunicare dintre proprietar și chiriaș. De cele mai multe ori, conflictele și litigiile dintre aceștia apar atunci când contractul are lacune în ceea ce privește drepturile și obligațiile părților.
Cauți un apartament de inchiriat în orașul tău? Intră pe Storia.ro și vezi toate ofertele!
