UPDATE: Următorul webinar Real Estate. Real Talk. e programat pentru luni, 18 mai, de la ora 11:00. Invitatul este Georgian Marcu, Consultant & Owner Green Angels, care va oferi un răspuns la întrebarea momentului: „Amânăm sau nu tranzacțiile imobiliare?”. Dacă vrei să te asiguri că reții data acestui webinar, dă Going la evenimentul de pe Facebook și abonează-te la notificările de LIVE de pe pagina fb.com/storia.ro.
Prima discuție din serie a avut loc vineri, 8 mai, și a avut-o ca invitată pe Rafaela Nebreda, Owner & Managing Partner la Imoteca. Întâlnirea cu utilizatorii Storia.ro a avut loc în cadrul unui video LIVE pe pagina de Facebook Storia.ro și a fost moderată de Ioana Matei, jurnalist la Business MAGAZIN. Pe parcursul unei ore, s-au pus pe tapet cele mai presante întrebări ale momentului, ghidate atât de moderator, ci și de întrebările puse de participanți în secțiunea de comentarii.
Am notat mai jos principalele concluzii despre cum se schimbă piața imobiliară în contextul pandemiei, așa cum se poate observa după primele două luni. Întreaga conversație este disponibilă aici.
Mindset: Wait & See
Pornind de la schimbările din propria agenție, fondatoarea agenției Imoteca a spus că nu remarcă o stagnare completă a pieței, motivul principal fiind că numeroase discuții erau deja începute, cu antecontracte semnate. Dintre acestea, s-au concretizat între timp aproximativ 75%, iar altele s-au amânat sau contramandat. Principala barieră a clienților care au decis să renunțe a fost accesarea creditelor bancare.
Schimbări de mindset în zona de fine living
Zona de fine living nu a fost extrem de afectată, chiar dacă procedura de semnare a fost dificilă și ritmul a fost mult îngreunat. Motivul principal este că majoritatea acestor cumpărători nu duc lipsa banilor și văd investiția în bunuri imobiliare ca pe o variantă precaută de direcționare a economiilor. Chiar dacă rentabilitatea e posibil să scadă în viitor, investiția imobiliară e considerată mai oportună decât păstrarea banilor la bănci, unde dobânzile sunt aproape negative.
În acest sector se remarcă însă o schimbare de intenție – mai mulți clienți care inițial și-ar fi dorit penthouse acum s-au reorientat către case. Odată ce telemunca a devenit o realitate tot mai întâlnită și oportunitățile de a avea acces la propriul spațiu verde e mai atrăgătoare, cumpărătorii au reevaluat criteriile de interes pentru viitoarea locuință.
Tot în acest segment putem vorbi de clientul-investitor, care în mod normal contracta până la 10 apartamente. În acest caz, acesta tinde să cumpere mai puține apartamente decât în mod obișnuit, pentru a păstra o parte din bani pentru oportunități viitoare.
De fapt acesta este și cuvântul cheie în această perioadă, remarcă fondatoarea Imoteca. „Oportunități.” Cei care au lichidități sunt dispuși să cumpere și să investească imediat ce remarcă o situație avantajoasă.
Schimbări ale prețurilor în viitorul apropiat
Deocamdată astfel de proprietăți cu reduceri considerabile sunt o excepție și țin de cazuri particulare, în care fie dezvoltatorul e extrem de dependent de banii clienților, fie proprietarul particular are o afacere afectată de pandemie sau o altă nevoie urgentă de bani. Pe măsură ce avansează vara, e posibil ca astfel de cazuri punctuale să crească, însă abia peste un an se pot contura niște tendințe.
Dezvoltatorii care s-au finanțat la bancă și au deja 60-70% dintre vânzări realizate nu sunt dispuși în acest moment să scadă prețurile publice. Diferența apare în momentul în care potențialul cumpărător începe negocierea, caz în care se remarcă o flexibilitate mai mare. Mai mulți dintre dezvoltatori sunt dispuși să ofere un discount sau facilități suplimentare pentru a ajuta cumpărătorul să ia decizia de achiziție. Singura problemă care poate apărea în viitor în cazul acestora e la livrare, când cumpărătorii trebuie să poată accesa un credit ipotecar.
Aici, Rafaela Nebreda face o paralelă cu criza financiară din 2009, când ratele la dezvoltator erau cuvântul de ordine. „Se revine la această variantă. Atât agenția, cât și dezvoltatorii, vin în întâmpinarea clienților și îi ajută acceptând profiluri de cumpărători pe care banca le-ar respinge, cum ar fi cel de antreprenor.”
Imoteca deține un departament de cercetare care a analizat atent evoluția prețurilor în ultima perioadă. Concluzia e că, cel puțin deocamdată, prețurile afișate public au rămas aceleași. A trecut prea puțin timp pentru a face estimări cu încredere, remarcă fondatoarea Imoteca. Însă, cel puțin din ce se vede până acum, pare că segmentul de proprietăți second-hand va suferi mai mult, cu scăderi de prețuri între 10 și 15%, iar în zona de apartamente noi e posibil să crească marja de negociere până la un 5-7%, poate cel mult 10%. În cazul chiriilor, reducerile de preț vor apărea mai degrabă în zonele cu concurență foarte mare.
Criza financiară vs situația actuală cu Covid-19
Rafaela Nebreda nu vede foarte multe asemănări între situația actuală, provocată de pandemie, și criza financiară care a debutat în 2008-2009. Acea criză a venit după o bulă imobiliară în care prețurile proprietăților crescuseră deja cu 30-60%, în funcție de localizare și de tipul de proiect. Ca atare, după o creștere extrem de abruptă a prețurilor, a urmat o scădere la fel de dură.
O altă diferență este că atunci, fiind vorba despre o criză financiară, au înghețat atât creditele la bănci, cât și cele la dezvoltator. Acum însă, cu ajutor de la UE, vor exista totuși fonduri care, prin împrumuturi cu dobânzi mai blânde, vor ajunge la populație și vor da un impuls economic.
Un alt aspect important remarcat de invitata Storia.ro este gradul actual de sofisticare a proiectelor imobiliare, mult ridicat față de cel din acea perioadă. În prezent sunt mai multe proiecte mixte urbane, cu spații care oferă toate facilitățile în vecinătate și cu acces rapid la mijloace de transport în comun.
Preferințele în schimbare ale consumatorilor
Referitor la preferințele cumpărătorilor care vor locuințe pentru propria familie, se observă o reîntoarcere la case. Dacă acum câțiva ani cei de la marginea orașelor căutau locuințe mai centrale, care să le reducă timpul petrecut zilnic în mașină în drumul dintre casă și birou, acum, pe măsură ce companiile acceptă munca remote, de acasă, angajații preferă să se îndepărteze de centru în favoarea locurilor unde au spațiu mai mult și mai verde. Cu condiția ca acestea să nu fie izolate și să le ofere acces la educație și entertainment fără eforturi și cheltuieli semnificative.
Tot pornind de la viziunea unui bine pe termen lung, se remarcă mai multe proiecte rezidențiale cu certificate precum BREEAM sau LEED, care dovedesc faptul că dezvoltatorii au urmărit criteriile de sustenabilitate pe parcursul dezvoltării proiectului. Tot mai mulți clienți întreabă de utilități „verzi” și sunt mai atenți la materialele folosite și la sursele de energie, pentru că toate vor avea un impact clar asupra costurilor de mentenanță și a calității vieții.
Lecții pentru dezvoltatori și cumpărători
Ce are de învățat fiecare din aceste două luni? Pentru dezvoltator, lecția e clară, spune Rafaela Nebreda: „Trebuie să te asiguri că poți duce un proiect până la capăt, fără să te bazezi pe banii cumpărătorilor”.
De cealaltă parte, cumpărătorii sunt îndemnați să fie mai exigenți cu dezvoltatorii. Pentru că investiția imobiliară e poate cea mai importantă pe care o vor face vreodată, trebuie să își asigure condiții cât mai favorabile. Un exemplu de la Imoteca este faptul că le oferă tuturor clienților scrisoare bancară. „Eu sunt din Spania, unde această obligație este dată prin lege. Dezvoltatorii trebuie să facă abstracție de ce consideră alții și să prioritizeze binele cumpărătorului. Dacă nu le pot oferi totuși scrisoare bancară, cel puțin să le acorde în mod transparent informații pentru a-i asigura că proiectul poate fi finalizat și aceștia nu riscă să rămână fără casă și fără bani de avans”, spune Rafaela Nebreda.
Evident, și cumpărătorul sau chiriașul trebuie să fie exigent, dar nu lipsit de bunăvoiță. Dacă nu a suferit pierderi financiare care îl pune în imposibilitatea de a plăti, să nu ceară reduceri doar din cauza contextului. Dacă vede că într-un spațiu anume se oferă un preț redus, să nu traducă automat în faptul că și alt dezvoltator trebuie să își reducă prețul în lipsa altor argumente. „Trebuie să ne punem în papucii celuilalt și să îi înțelegem poziția. Și dezvoltatorul are familie și nu își permite să dea faliment.”
Cu acest îndemn la empatie s-a încheiat primul webinar Storia.ro din seria Real Estate. Real Talk. Urmărește pagina de Facebook Storia.ro pentru a rămâne la curent cu toate proiectele noastre: https://www.facebook.com/storia.ro.
DESPRE STORIA.RO
Storia.ro e platforma de imobiliare lansată de OLX. Descarcă aplicația pe telefon și poți să navighezi între 200.000 de oferte (cele mai multe din piață), să desenezi pe hartă zona dorită, să salvezi filtrele preferate de căutare și să primești notificări despre anunțurile favorite.
