Cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, prezentată de Ioana Matei, l-a avut ca invitat pe Răzvan Cuc, Președintele RE/MAX România. Subiectul tratat a fost felul în care Legea Agentului Imobiliar va genera schimbări pe piața imobiliară.
Necesitatea Legii Agentului Imobiliar
Pentru început, invitatul emisiunii a făcut o retrospectivă cronologică a pieței imobiliare românești, care nu a beneficiat de o lege proprie în ultimii 30 de ani. O tentativă din 2005-2006 a generat norme care au fost contestate din interiorul breslei și legea nu a mai apărut. În urmă cu 2-3 ani de zile, câteva asociații profesionale din industrie au început să lucreze la actualul proiect de lege. Printre acești participanți s-a aflat și Răzvan Cuc, Președintele RE/MAX, care și-a adus aportul, prin expertiza acumulată alături de colegii săi din agenție. În prezent, acest draft de lege a fost înaintat legiuitorului. Un număr mare de inițiatori și-au pus numele pe draft și l-au adoptat, iar acum se află în Senat. Se așteaptă procedura de obținere a avizelor de la diverse comisii care trebuie să parcurgă legea și să o pună în concordanță cu mediul legislativ în întregul lui. Ca urmare, fie se vor solicita anumite ajustări pe text, fie se vor acorda avizele și procedura va merge mai departe.
Obiectivele Legii Agentului Imobiliar: inventariază, educă, înregistrează
În primul rând, prin această lege, se vor inventaria profesioniștii în imobiliare. Cu o dovadă minimă că activează în domeniu, la momentul inițierii legii, agenții imobiliari se vor putea înregistra ca fiind activi. În al doilea rând, cei care vor urma să intre în profesie vor trebui să parcurgă un proces de educație. După parcurgerea unor ore de training,va urma o etapă de testare, iar cei care vor trece testele respective, vor putea să fie înregistrați în Registrul Electronic al Agentului Imobiliar și vor primi un cod profesional cu care vor putea să presteze servicii. Într-o primă fază a acestei evoluții a profesiei de agent imobiliar – pentru că vor urma ajustări ale legii, cum s-a întâmplat în cazul multor profesii liberale – Registrul Electronic al Agentului Imobiliar va fi gestionat de către ANCPI – Agenția Națională de Cadastru și Publicitate imobiliară, așa cum propune legea în acest moment. Într-un viitor destul de greu predictibil, legea va primi nuanțe, condiții noi, inputuri din practică, vor fi rafinate anumite paragrafe, urmând ca breasla agentului imobiliar să devină autonomă sau independentă, la fel ca alte bresle de profesii liberale. În acel moment breasla se va putea gestiona singură, fără intervenția ANCPI, înregistrându-și singură membrii, fără ca alte instituții ale statului să aibă vreo implicare. Etapele multiple fac parte dintr-un traseu natural în evoluția profesiei.
Tipurile de servicii imobiliare normate de lege: intermediere sau reprezentare exclusivă
Legea normează în mod detaliat cele 2 tipuri de servicii pe care agentul imobiliar poate să le presteze în piață. Primul este serviciul de intermediere, care este și cel mai întâlnit la noi, în care agentul imobiliar nu neapărat reprezintă o parte sau alta în tranzacție, ci doar intermediază o tranzacție. Al doilea este serviciul de reprezentare exclusivă, care estepredominant întâlnit în America de Nord și care pune agentul imobiliar de partea unei singure părți în tranzacție, la fel cum este avocatul, care niciodată nu reprezintă ambele părți în litigiu, ci doar una dintre părți. În mod similar, și agentul imobiliar trebuie să reprezinte o singură parte în tranzacție, pentru că cele 2 părți au interese divergente: una dintre părți vrea să vândă scump, cealaltă vrea să cumpere cât mai ieftin; o parte vrea să primească toți banii la semnare, cealaltă parte vrea să plătească cât mai întins, eșalonat, precum și o mulțime de alte aspecte care țin de predarea proprietății, termenul de eliberare etc. De aceea, un agent imobiliar nu poate să reprezinte interesele ambelor părți în tranzacție, pentru care el trebuie să stea de o singură parte. Pe de altă parte, fiecare parte a tranzacției poate să aibă propriul agent imobiliar, care să-i reprezinte exclusiv interesele.
Agentul de reprezentare exclusivă are niște obligații pe care trebuie să le întrunească în procesul de promovare, negociere, tranzacționare și acestea sunt normate de lege.
Un alt aspect important este că agenții imobiliari sunt obligați prin lege să aibă un contract de prestări servicii cu partea pe care o reprezintă. Ei nu pot promova proprietăți pentru care nu au un contract semnat cu proprietarul.
Cum s-a format piața imobiliară în lipsa legii și consecințele care ar fi putut fi evitate
„Eu, făcând parte dintr-o structură globală – RE/MAX fiind cea mai mare franciză imobiliară la ora actuală, în lume – am niște conexiuni destul de solide cu colegi de-ai mei din toată lumea și pot să trag o concluzie din felul în care văd că arată piața imobiliară în alte țări, unde există legi care să normeze acest serviciu”, a spus Răzvan Cuc. Acolo unde legea funcționează, ajută foarte mult prestarea serviciilor imobiliare. Efectele se văd în densitatea mare de agenții imobiliare și de agenți imobiliari, în felul standard în care ei își prestează serviciile. În mod automat, există și competiție între prestatorii de servicii imobiliare și asta întărește nivelul de calitate a acestor servicii. Un alt efect este că legea va aduce în industrie oameni mai bine pregătiți, asumați pe acest business și pe această profesie, fiind dispuși să investească mai mult în profesia lor. Astfel, ei vor presta servicii mult mai bune de promovare – atât de importante astăzi în piață, dar și de consultanță legală, în negociere etc.
Exemple de caracteristici ale piețelor imobiliare dezvoltate
De exemplu, în America de Nord, care are cea mai dezvoltată industrie de real estate din lume, NAR – National Asociation of Realtors a luat naștere în 1907, în timp ce în istoria românilor se întâmpla Răscoala din 1907. În prezent, în Vestul Europei și în America de Nord, există agenții imobiliare uriașe, cu sute de agenți care, pe lângă agenții imobiliari, au servicii legale, de finanțare, au profesioniști în marketing. O astfel de lege semnată de cadrul legal va crea, deci, premisele dezvoltării profesiei, atât la nivel individual, de agent imobiliar, cât și la nivel de agenție imobiliară, care ar putea să integreze în portofoliu mai multe servicii. În multe țări din Europa, densitatea de agenții imobiliari în piață este de 3-4 ori mai mare decât în România, cu precizarea că pentru România numărul de agenți imobiliari este estimat, nu este cunoscut cu precizie, atâta timp cât ei nu sunt înregistrați și nu trec prin niciun filtru care să dea unei entități posibilitatea să inventarieze. Întrucât breasla agentului imobiliar este destul de firavă în piața din România, legea ar trebui să genereze noi oportunități și servicii conexe pentru această profesie.
Sentimentul general în piață: reacțiile agenților imobiliari care nu au fost implicați în generarea Legii Agentului Imobiliar
„În primul rând, stă în natura umană ca schimbările să aducă incertitudine și uneori teamă Este o schimbare destul de mare în această breaslă, în care nu există niciun fel de norme. Orice norme ar aduce o lege, ar schimba semnificativ modul în care se prestează acest serviciu”, a spus invitatul emisiunii.
În România, piața imobiliară este foarte colorată, neuniformă, existând nuanțe foarte diferite chiar și între cele mai apropiate orașe. De exemplu, la o distanță de 50 km, cutuma este ca în Arad comisionul să fie plătit de cumpărător, iar în Timișoara – de către vânzător sau de către ambele părți. Cadrul legislativ are rolul de a uniformiza aceste diferențe.
În opinia lui Răzvan Cuc, piața, în marea ei majoritate, referitor la profesia de agent imobiliar, vede avantajele unei astfel de norme, oportunitatea accesului la niște traininguri uniformizate, la o educație oarecum controlată, la stabilirea unui set de norme care să fie unitare pentru toți profesioniștii, la o piață liberă a acestor servicii, cu aceleași reguli de joc. „Pentru că, dacă vorbim despre regulile unui joc, pe un teren de sport se poate juca și rugby, și fotbal, și hochei pe iarbă, dacă nu sunt trasate regulile pentru ce sport se prestează pe acel gazon. Noi asta ne dorim să se întâmple: să avem niște reguli după care să jucăm toți și competiția să fie cinstită, liberă și constructivă. Deci cred că, în ansamblul breslei, toată lumea vede un avantaj la final. Sigur că vor fi niște constrângeri care probabil, pe o parte sau alta, vor jena la început, însă odată ce toți ne obișnuim cu perechea asta nouă de pantofi, o să umblăm mult mai bine decât umblam înainte, desculți așa, figurativ vorbind”, a mai spus invitatul.
Costurile de apartenență la breaslă, un motiv de îngrijorare pentru agenții imobiliari
În prezent, orice mic antreprenor sau persoană interesată poate să devină peste noapte agent imobiliar, fără să se înregistreze undeva, fără să treacă printr-un minim de educație profesională. Legea va schimba această situație și va impune unele „restricții” de acces la breaslă, cum ar fi costurile pentru orele obligatorii de training, realizate la școala de business în real estate, care va fi livrată de către prestatori autorizați, costuri de examinare, costuri de înregistrare în Registrul Electronic al Agentului Imobiliar, cotizații la asociații.
“Vor fi niște costuri, însă astea sunt firești. Oricare dintre profesiile liberale pe care le luăm astăzi și care sunt deja normate au aceste costuri, fie că vorbim despre ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), de baroul avocaților sau de Uniunea Arhitecților din România sau de Camera Notarilor. Toți acești profesioniști au niște costuri de apartenență la breaslă, au niște costuri de acces. Aceste costuri nu fac altceva decât să întărească breslele și să creeze un cadru mai bun pentru business”, a precizat Răzvan Cuc.
Beneficiile fiscale aduse statului de Legea Agentului Imobiliar
Noua lege va aduce o serie de beneficii fiscale pentru guvern, generând în primul rând noi linii de venit în partea de educație, de înregistrare și de taxare a agentului imobiliar. În al doilea rând, piața imobiliară va fi mai bine așezată, fără zone gri: agentul imobiliar va trebui să-și înregistreze contractele, să fiscalizeze serviciile.
„Legiuitorul are tot interesul să normeze această profesie, pentru că în spatele acestei profesii stă cea mai importantă și mai valoroasă tranzacție într-o familie medie în România: vânzarea sau cumpărarea unei case. Proprietate imobiliară este cel mai scump activ într-o familie, ori ea nu poate fi lăsată la îndemâna unor profesioniști needucați sau fără un set de norme. Sigur că în hățișul legislativ din România există riscul unor neconcordanțele între legile existente și ceea ce noi am propus și e posibil să apară niște ajustări de făcut”, a spus invitatul.
În 2024 se estimează că legea va intra în vigoare, fiind foarte bine primită în Parlament
O listă lungă de parlamentari au susținut proiectul în faza lui de intrare în Parlament. În prezent, proiectul este evaluat de comisii, care pot ridica obiecții și pot întoarce draftul de lege, pentru modificări.
„Vedem ca până la finalul anului, optimist vorbind, să avem această lege operațională. Mai puțin optimist, cu siguranță în 2024. Am certitudinea că în 2024 vom juca pe un teren frumos marcat, cu niște reguli foarte clare, după care trebuie să derulăm jocul ăsta, profesia asta, cu niște arbitri foarte bine numiți și responsabili. Și ca să duc mai departe exprimarea plastică, spectatorii vor avea de câștigat, adică cei care beneficiază de serviciile imobiliare, vânzători, cumpărători, investitori și așa mai departe. Și cred că va apărea o oportunitate pentru cei care vor să-și dezvolte o carieră în această profesie de agent imobiliar. Pentru că, așa cum se întâmplă în lumea mai civilizată decât România, agentul imobiliar este un antreprenor prosper, industria imobiliară e o industrie extrem de generatoare de business și foarte mulți oameni au viața întreținută din real estate”, a declarat Răzvan Cuc.
Pe termen mediu și lung, se estimează chiar apariția unor școli care să pregătească agenții imobiliari, poate chiar deschiderea unor cursuri sau specializări în cadrul unor universități.
Evoluția numărului de tranzacții imobiliare, comparativ cu anii anteriori
Întrebat dacă e vorba de o scădere care nu este dramatică, Răzvan Cuc a spus: “Trebuie să definim ce înseamnă dramatic. Există o scădere și scăderea asta există în toată lumea, pentru că asta este situația economică, e o inflație, guvernele planetei au reacționat la toată povestea asta cu inflația care diluează valorile, masa monetară și corecția vine din scumpirea prețului banilor, mai pe românește. Banii devin mai scumpi, oamenii au un acces mult mai limitat la a se finanța și a-și finanța achiziția de proprietăți, drept pentru care se cumpără mai puține proprietăți sau cererea a scăzut”.
Estimare: prețurile ar putea scădea cu 5-6% în 2023
În opinia invitatului, prețurile au scăzut neglijabil, în raport cu creșterile din ultimii ani. Această ușoară corecție este posibil să rămână la acest nivel, iar cel mai probabil, piața va înregistra, la nivelul anului 2023, o scădere medie de 5-6% a prețului unitar pe metru pătrat, în medie, la nivelul României, cu niște nuanțe mai diferite de la un oraș la altul. „Dar n-aș zice să revină crash-ul imobiliar din 2009-2010, pentru că avem un context diferit. Creșterea prețurilor, la energie, materiale de construcție și așa mai departe, nu va lăsa piața să scadă. Până la urmă, inflația va eroda prețul și socotind gradul de inflație, până la urmă, el nu face altceva decât să scadă prețul, de la un an la altul, dacă prețul rămâne constant. Deci, nu cred ca piața să înregistreze scăderi semnificative – un 5% aș preconiza eu, dar rămâne de văzut”, a spus invitatul.
Impactul elementelor neprevăzute asupra pieței imobiliare
„Pot să apară o mulțime de elemente pe care eu sau colegii mei să nu le vedem și care să schimbe piața. Să nu uităm că în ultimii 2-3 ani am trăit ce nu ne-am fi imaginat vreodată: pandemia care a ținut mult, dar care nu a afectat piața imobiliară, ci, din contră, a impulsionat-o. Pe urmă am avut și avem un război la granițe de tocmai un an și nici asta nu a afectat dramatic piața imobiliară, ci mai degrabă a conservat-o. Rămâne de văzut ce ne aduce viitorul. În orice caz, deși piața imobiliară are dezavantajele ei, deși e mai puțin lichidă – e mai greu să vinzi un teren rapid sau o proprietate rezidențială – rămâne, pe termen lung și istoria a dovedit-o, una dintre cele mai solide soluții de a transfera valori, în timp. Noi românii, știm asta, pentru că suntem unul dintre popoarele cu cel mai mare grad de proprietari între locatari, dacă nu cel mai mare din Europa astăzi. Și ne place să fim proprietari, mai degrabă decât chiriași”, a mai spus Răzvan Cuc.
Creșterea costurilor chiriilor
În prezent, inflația a făcut ca nu doar chiriile să crească, ci costul vieții în general, de la benzină, la alimente, la servicii. Finanțarea fiind prea scumpă pentru cei care ar fi vrut să cumpere o locuință, au ajuns să opteze pentru varianta închirierii, ceea ce a crescut cererea pe piața de închirieri și, implicit, prețurile chiriilor. Piața are o serie de reglaje mai mult sau mai puțin fine, iar cererea se mută. În momentul în care oamenii vor avea acces la „bani mai ieftini”, vor avea curaj să investească, să cumpere, și atunci va scădea cererea la închiriere și va crește la achiziție. Aceste cicluri din piața imobiliară sunt cumva predictibile. În prezent, ciclul este unul de creștere pe închirieri, iar în 2-3 ani, probabil, se va muta creșterea pe achiziție, din nou.
Sfaturi pentru cei interesați să cumpere o locuință în acest moment
Pentru cei care au o nevoie și o sursă de finanțare, Răzvan Cuc recomanda ca achiziția să fie făcută în prezent. De exemplu, dacă e vorba de o familie care așteaptă un al doilea copil și au nevoie de încă o cameră în 4-6 luni, ar trebui să facă achiziția și să-și asume riscul ca piața să aibă o corecție.
La fel, Răzvan Cuc recomandă să se efectueze achiziția și în cazul investitorilor care au acces la sursa financiară și găsesc oportunități în piață – o locație bună, o dezvoltare imobiliară într-o poziție avantajoasă. În ciuda corecției care ar putea apărea pe termen scurt, pe termen lung, investitorii vor beneficia de dividende, iar investiția va fi una profitabilă.
„Trebuie să ai datele necesare, agentul bun, aș zice eu, ca investiția să fie un succes. De fiecare dată trebuie să ai informația potrivită, să fii bine sfătuit, ca să faci mișcarea fără pierderi, fără resentimente, fără emoții și fără riscuri. Deci ai nevoie de un consultant bun, un avocat bun, un notar bun, probabil și de un constructor care să îți dea niște informații. Un agent imobiliar bun ar ști să le coaguleze pe toate, el fiind bine conectat la informații”.
În cazul în care cumpărătorul ar avea nevoie să acceseze un credit, Răzvan Cuc a spus că ar trebuie să mai aștepte înainte de a face o achiziție imobiliară.
La final, Răzvan Cuc a fost invitat să revină într-o ediție viitoare, după aprobarea legii, pentru a discuta despre efectele sale și despre școala de agenți imobiliari, în care va fi unul dintre profesori.
Citește și alte materiale despre Legea Agentului Imobiliiare:
Răspunsuri la întrebările agenților despre legea agentului imobiliar
