În cadrul webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business Magazin în iunie 2022, Anca Bidian, CEO KIWI Finance, a vorbit despre factorii care influențează evoluția pieței imobiliare, trecând în revistă raportul dintre cerere și ofertă, prețurile, salariile, inflația, dobânzile.
“Subiectul imobiliar – cât costă casele, cât s-au scumpit, cât se vor ieftini, ce se întâmplă cu ele – cred că este unul dintre cele mai fierbinți ale momentului. Vă propun un joc: urmăriți, pe parcursul a 4 zile, absolut toate comentariile, analizele, datul cu părerea și articolele pe care le găsim pe acest subiect. Nu înțelege nimeni nimic. Sigur, nimeni nu știe să prevadă viitorul, dar ar trebui măcar să ne lămurim care sunt factorii în funcție de care prețul caselor variază la un moment dat, în sus, în jos sau stă pe loc. Piața imobiliară nu e chiar așa de volatilă, ca o frunză în vânt, încât să se schimbe la orice adiere, la orice depreciere a unor condiții economice”, a declarat Anca Bidian la începutul discuției, urmând apoi să prezinte o serie de pârghii și interdependențele dintre ele, pentru a ajuta publicul să înțeleagă cum funcționează piața imobiliară în 2022, în România.
Pârghii care influențează piața imobiliară
Printre factorii care au un efect asupra pieței imobiliare se află: războiul din Ucraina, puseele inflaționiste majore, cu care se confruntă întreaga lume, ruperea lanțurilor de aprovizionare pe aproape toate mărfurile și o lipsă a forței de muncă în anumite industrii, efectele a doi ani pandemici. De exemplu, când avem factori care influențează direct piața construcțiilor, se vor vedea efectele și în piața imobiliară, pentru că nu va mai fi alimentată în același ritm de construcții noi.
România are o situație foarte bună comparativ cu foarte multe alte țări din regiune și nu numai, pentru că are o piață secundară foarte generoasă și fără ipoteci, pe un fond locativ mare, care poate suplimenta, în aceste timpuri, o lipsă a ofertei de unități noi.
În România, untitățile noi reprezintă sub 1% din fondul locativ
Pentru că în 2020, din cauza pandemiei, nu se puteau face vizionări, a avut loc o schimbare semnificativă a cererii dinspre piața veche înspre piața nouă. Practic, piața secundară, veche, s-a retras de la tranzacționare.
După care, în 2021 a fost un vârf de livrări de unități noi, un record pentru România, pentru că s-au comasat practic 2 ani de proiecte finalizate – și din 2020, și 2021. Dar chiar și pe vârf, numărul de unități noi livrate anual în piață reprezintă mai puțin de 1% din totalul fondului locativ. Media este de 0,7-0,8% pe an, în an de vârf. Deci tranzacțiile au loc în continuare majoritar pe piața veche. În marile orașe, zonele ultra-centrale și centrale au locuințe vechi.
Fondul nou de locuințe, în România, din 1990, deci de 32 de ani, a fost împrospătat cu doar 12%. Ritmul de intrare în piață a unităților noi este mai mult decât modest.
Analizând tendințele din piață – clienții care își fac un upgrade la spațiul locativ, având nevoie de un spațiu mai mare, sau cei care migrează dinspre limitrof spre centru, pentru că au copii care trebuie să ajungă ușor la școală – observăm că și aceste segmente vor cumpăra tot dintre locuințele vechi, acestea fiind cele existente în zonele centrale.
De aceea, piața secundară va fi un actor foarte important, în continuare.
Piața secundară are prețurile mai flexibile
Un alt aspect pentru care piața secundară este foarte importantă este o flexibilitate mai mare la negocierea prețurilor, din lipsă de ipoteci. Proiectele noi sunt restricționate de business plan, de indicatorii de finanțare etc. Piața veche este liberă de orice restricție, practic. Ea urmează pulsul cererii și ofertei și al mecanismului de piață mult mai elastic.
Cum ne afectează inflația
“Pe absolut toate planurile, inflația aduce un grad mult mai mare de impredictibilitate, chiar volatilitate a deciziilor. Auzim cu toții, la tot pasul: să cumpăr sau să nu o cumpăr? Să pun bani deoparte sau să nu pun? Să-i schimb sau să nu-i schimb? Tendința normală este să ne ferim cu toții. Inflația este o sperietoare care nu face bine niciodată nimănui. Sunt multe voci, pe care n-aș vrea să le citez, care îți recomandă diverse, cum ar fi să-ți vinzi casa, că vor scădea prețurile, deși nu știu care ar fi legătura între inflație și scăderea prețurilor pe imobiliare. Alții recomandă să investești în imobiliare ca să-ți ferești banii de inflație. Eu nu aș face aceeași greșeală, să dau o recomandare generică, pentru că nu există un panaceu universal. Una e situația unei familii care are o nevoie și care își permite să-și cumpere o locuință și să-și asigure un confortul locativ mai ridicat, ceea ce e foarte în regulă, în timp ce altă socoteală au micii investitori – persoanele care cumpărau o a doua sau a treia locuință în anii trecuți spre închiriere. Familia care upgradează spațiul locativ vinde scump, cumpără scump, vinde ieftin, cumpără ieftin, deci are o oglindă și ia deciziile altfel decât micul investitor de la punctul 2”, spune Anca Bidian.
Casa se cumpără când ți-o permiți
Anca Bidian le recomandă oamenilor să cumpere o casă atunci când au nevoie și când au bani de rate – nu doar în prezent, ci și peste 5 ani, și peste 20 de ani, cât ar dura un credit. Cumpărarea unei case nu obligatorie și nu trebuie să devină un coșmar. Casa nu trebuie luată nici în panică, nici în lăcomie – cele două sentimente extreme dominante ale pieței. Extremele generează situațiile neplăcute, pe care nu vrem să le vedem, dar în orice criză, acestea ies la suprafață: sunt cele generate de lăcomie sau de panică.
Prețurile locuințelor au crescut cu 7,4% în primul trimestru din 2022
Kiwi Finance publică singurul indice imobiliar calculat pe baza tranzacțiilor efective și nu a prețurilor cerute în anunțuri. În primul trimestru din acest an, din analize a reieșit că prețul mediu per mp la nivel național a avut o creștere de 7,4% față de prețul mediu din anul trecut. Există o plajă mare de prețuri, pentru principalele orașe ale țării, de la 3% creștere în Cluj, până la 20% în Sibiu. Cu toate că a înregistrat cea mai redusă creștere, Clujul rămâne orașul cu cel mai mare preț pe mp din țară, mai mult decât Bucureștiul. Sibiul a înregistrat cea mai mare creștere dintre orașele monitorizate, un factor fiind finalizarea câtorva proiecte tip boutique. Prețurile medii cu valori extreme sunt 1.100 euro/mp în Oradea și 1.800 euro/mp în Cluj, în timp ce Bucureștiul se poziționează undeva la mijloc, cu 1650 euro/mp.
Diferența dintre prețul cerut și prețul tranzacționat
Pentru principalele orașe ale țării, creșterea prețurilor de tranzacționare a fost, în medie ponderată, de 10%. În ce privește prețurile publicate de vânzători în anunțurile imobiliare, se remarcă o creștere medie a prețurilor mai mare, de 18%. Deducem deci că vânzătorii au cerut mai mult, dar cumpărătorii nu au dat mai mult. Ecartul dintre prețurile cerute și prețurile tranzacționate s-a mărit destul de mult – de la 2% cât era anul trecut la 8% acum.
Numărul tranzacțiilor va scădea cu 17-18% față de anul trecut
În 2021 s-a înregistrat un maxim de tranzacții atât pe piața nouă, cât și pe piața veche – 178.000 de tranzacții în total. Din ele, aproape jumătate au fost achiziții prin credit, iar cealaltă jumătate, din resurse proprii.
În primul trimestru din 2022, creșterea numărului de tranzacții s-a ponderat față de cea din primul trimestru din 2021: valoarea înregistrată a fost de 6,5%, mult mai puțin decât creșterea de 30-40% care a apărut în 2021 comparativ cu 2020. Trimestrul 2 este tot în această plajă, aproape de stagnare, și este probabil ca în a doua parte a anului numărul de tranzacții să scadă. Cauzele acestei scăderi sunt: numărul mai mic de unități noi care se vor finaliza pentru vânzare-cumpărare în a doua parte a lui 2022, precum și blocaje birocratice, la recepție, care generează întârzieri în începerea contractelor de vânzare-cumpărare. Alt factor este creșterea dobânzilor într-un ritm alert, care frânează activitatea de creditare. Anca Bidian este de părere că prețurile nu se vor modifica, dar estimează că vor scădea tranzacțiile cu 17-18% față de 2021, ceea ce ar reprezenta, totuși, o creștere cu 10% față de 2020.
Dobânzile se situează la jumătatea inflației
Creditarea a avut un cuvânt important de spus în creșterea încrederii și frenezia din ultimii 2-3 ani în ceea ce privește achizițiile ipotecare. Banii sunt ieftini, dobânzile sunt mici, creditele sunt accesibile, acestea fiind pârghii importante în tranzacțiile imobiliare. Reversul e și el valabil. Când dobânzile cresc, cererea se micșorează, oferta crește față de cerere și atunci e un joc al prețurilor. Acum cresc dobânzile și cel mai probabil e că vor continua să crească, ele fiind acum la jumătatea inflației. Însă creditele, deși sunt mai scumpe, sunt în continuare accesibile. Băncile nu au înăsprit până acum nicio condiție sau niciun criteriu de acordare a unui credit ipotecar, nici din punct de vedere al eligibilității clienților, nici al garanțiilor, doar că sumele accesibile sunt mai mici, având în vedere că dobânzile cresc.
Ritmul de creștere al prețurilor
La cea mai recentă ședință, BNR-ul a mărit dobânda de referință cu 0,75. În general, dobânzile se schimbă în iterații mici. Pe piața americană, și Sistemul Federal de Rezerve a mărit dobânda tot cu 0,75. În concluzie, băncile centrale au început să pondereze inflația, dobânzile de referință fiind un instrument cu impact asupra acesteia. ROBOR a ajuns la nivelul lui 2013, dar dobânda de referință BNR încă nu a ajuns acolo, valoarea fiind de peste 5% atunci.
Anca Bidian a făcut o corelație între credite și prețul pieței imobiliare: în momentul în care ai 50% creditare, asta înseamnă că aceste condiții de creditare au un impact direct în piața ipotecară, în prețuri și numărul de tranzacții. Regulamentul BNR impune o limitare de grad de îndatorare de 40%. Când dobânzile cresc și gradul de îndatorare are o limită superioară, variabila cu care jonglăm e suma maximă accesibilă la un credit. Acest lucru va duce la o pârghie de barieră de creștere de prețuri.
Cererea poate fi mare, dar dacă nu se întâlnește cu oferta, mecanismul se autoreglează.
Oferta de locuințe noi se va reduce
Presiunea mare pe proiectele imobiliare care încep acum provine din faptul că nu se mai pot ante-contracta, cum se făcea anul trecut, pentru că e greu de stabilit prețul care să fie înghețat în acest ante-contract. Va rămâne pe piață un anumit profil de dezvoltatori, cu surse de finanțare, acces la stocuri de materiale, un flux de aprovizionare asigurat. Deci oferta de unități noi va fi diferită. În plus, în cazul Bucureștiului, care reprezintă aproximativ jumătate de țară din punctul de vedere al pieței imobiliare, PUZ-urile (Planul Urbanistic Zonal) sunt blocate, multe proiecte de mii de unități încă așteaptă avize. Drept urmare, pe acest segment, al unităților noi, așteptarea e ca oferta să fie mai modestă.
Casele reprezintă 29% din numărul total de tranzacții
Numărul tranzacțiilor de case a crescut față de anii trecuți, în portofoliul Kiwi Finance, casele aflându-se pe locul 2, reprezentând 29% din total tranzacții, după apartamentele de 2 camere (34% din tranzacții). Anul trecut, casele au fost 26% din total tranzacții. În ce privește căutările, din datele centralizate de pe Storia.ro, platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri, pe primul loc sunt apartamentele de 3 camere, urmate la mică distanță de apartamente de 2 camere și pe locul 3 sunt casele, la o distanță destul de mare, de la 28% la 19.5%.
În România, locuințele sunt foarte accesibile, nu se pune problema unei bule imobiliare
Accesibilitatea caselor e calculată, în orice țară, ca fiind un raport: prețul mediu per metru pătrat împărțit la salariul mediu net dintr-o țară. Și acest indicator, dacă e situat în jurul valorii de 2 – adică un metru pătrat este de 2 ori mai scump decât salariul mediu – aceea este considerată o piață accesibilă și atractivă. Dacă este puțin sub 2, se mărește componenta investițională, fiind vorba de o piață sănătoasă, în dezvoltare. Cu cât crește acest indicator, prețul pe metrul pătrat începe să devină din ce în ce mai mare față de salariul mediu și asta înseamnă că locuințele devin din ce în ce mai inaccesibile. Când indicatorul acesta depășește 3, atunci spunem că piața e încălzită, când ajunge la 4 e deja bulă imobiliară. Deci cu bula imobiliară lucrurile sunt foarte simple. E mai mult matematică decât datul cu părerea.
România se află în primele 3 locuri la accesibilitatea locuințelor, pe plan european.
În ce privește dobânzile, ROBORUL este acum la nivelul lui 2013, iar salariul mediu este cu 126% mai mare acum decât în 2013.
Piața imobiliară este la echilibru, indicele de accesibilitate este în jurul valorii de 2, iar în București, chiar de 1,7. Cererea este foarte mare, este o cerere latentă, iar o parte din această cerere va fi cumva afectată direct de creșterea dobânzilor. Cererea existentă se califică la niște sume la care nu se găsesc locuințe de cumpărat.
“Noi nu avem o mobilitate a forței de muncă și nici una socială, în România. Dacă eu nu pot să-mi cumpăr o locuință în Ploiești, nu mă uit să-mi cumpăr în Buzău, că poate acolo găsesc prețuri mai mici. De aceea, va fi un segment de clienți care va aștepta până începe următorul ciclu economic, când își vor reveni dobânzile, ca să se poată încadra. O altă variantă este apariția unor proiecte desenate pentru acest tip de venituri. Prețurile caselor au niște limitări de creștere, limitări care vin dinspre cerere și dinspre creditare. În jos nu au de ce să se ducă, pentru că am un indice de accesibilitate mai mult decât confortabil și am o cerere latentă și solvabilă mare și atunci aceste 2 valori se potențează una cu alta”, a spus Anca Bidian.
Ne mai permitem locuințe?
Noi între timp am ajuns în România cu puterea de cumpărare la 79% din puterea Uniunii Europene, amintește Anca Bidian. Am depășit țări ca Balticele, Grecia sau Ungaria. În 2 ani pandemici depozitele populației au crescut – 60 de miliarde de euro conform datelor BNR. În același timp, soldul creditelor ipotecare este de 20 de miliarde de euro. „Sigur că inflația ne afectează, însă nu suntem nici atât de săraci pe cât uneori ne place să spunem. Poate că din aceste perioadă ce ajută e să învățăm câte ceva despre ce înseamnă cultura financiară.”
În ultima parte a webinarului Real Estate. Real Talk, au fost adresate întrebările punctuale puse de urmăritorii Storia.ro în secțiunea de comentarii. Punctăm aici câteva dintre subiectele adresate.
Diferența evoluției între locuințele premium și cele medii, în București
“Pentru locuințele premium am înregistrat cel mai mare ecart între ce se cere și ce se oferă. Ele sunt și mai puține, sunt și zone punctuale în care prețurile sunt deja supraîncălzite și probabil că se va înregistra aici o stagnare de preț. Dar nu generalizăm la piața imobiliară. Locuințele rezonabile se scumpesc de la periferie spre centru, de unde e cel mai mare spațiu de creștere, de la cele rezonabile la cele premium, dar întotdeauna au comportamente diferite.”, a răspuns Anca Bidian unei întrebări adresate de public.
Cum evaluăm dacă prețul unei locuințe este prea mic sau prea mare
“Eu recomand în primul rând un raport de evaluare, adică o părere certificată, avizată, care ia în calcul și materialele, și prețul pieței, și valoarea de înlocuire, un eventual randament din chirie etc. Acolo sunt mai multe metode. După care, e important să știm ce vrem să aflăm – dacă e un preț mic sau mare acum sau ce o să se întâmple mâine. Fiecare își poate calcula indexul de accesibilitate – dacă o casă are un grad de accesibilitate de 4 sau 5 raportat la venitul familiei mele, casa aceea nu e pentru mine. După care, se poate compara cu chiriile în zonă, pentru că prețul chiriilor e ușor de aflat din anunțuri. Chiar daca iau casa pentru mine, nu ca să o închiriez, văd care ar fi un randament. Acestea sunt criteriile după care pot să spun că e un preț corect, dacă e un chilipir sau dimpotrivă, e peste piață. Prețul unei case nu e mic sau mare în valoare absolută, niciodată, el depinde de zonă, de piață și de momentul în care eu cumpăr apartamentul acela”, a răspuns Anca Bidian unui utilizator.
ROBOR și IRCC
Anca Bidian a transmis publicului faptul că după această perioadă, economia își va reveni, dobânzile vor scădea, iar acest fapt va potența o cerere mare în imobiliare, care va genera frenezie și încredere și va duce la creșterea prețurilor. În prezent, trecerea de la ROBOR la IRCC, despre care se vorbește intens, nu este soluția magică, pentru că e doar o amânare a problemei. Când dobânzile își vor relua scăderea, iar ROBOR-ul o să scadă mai repede decât IRCC-ul, cu 6 luni – aceasta fiind diferența dintre ele – nu va mai fi posibilă trecerea înapoi de la IRCC la ROBOR.
Dobânzi fixe vs. Dobânzi variabile
Regula este că o dobândă fixă este mai mare decât dobânda variabilă în aceeași perioadă de timp. În cei 2 ani trecuți, s-au înregistrat anomalii pe piața din România: erau oferte de dobânzi fixe în piață mai mici decât dobânzile variabile, pentru că toate dobânzile erau în scădere. Când trendul e inversat și dobânzile sunt în creștere, e mai puțin probabil să se înghețe o dobândă fixă mică. Dar, pe de altă parte, această acțiune ar apăra de creșteri ulterioare ale dobânzilor variabile.
Evoluția prețurilor locuințelor de la țară
La un fond locativ de 9 milioane de gospodării, în România, 66% sunt case, dintre care doar 24% mai sunt fără canalizări. Prin comparație, în 2007 aveam 40%. Pentru zonele de la țară îndepărate de orașe, e vorba de prețuri modeste și, în general, nu sunt disponibile informații. Casele din zona rurală apropiată de marile orașe, unde s-au dezvoltat platforme industriale, intră în categoria oraș din județul respectiv. Față de prețul din orașului în sine, al reședinței de județ, prețurile lor reprezintă în jur de 50-60-70% iar, ca trend, vor urma trendul orașului apropiat. Dacă în oraș apare o nouă investiție, o fabrică, o linie de asamblare, un depozit, atunci prețurile vor crește în zonă.
Numărul mai mic de proprietăți noi nu va genera o creștere a prețurilor
Piața va fi suplimentată și alimentată de piața secundară. Mare parte din spațiul pe care l-ar fi avut creșterea prețurilor caselor este ocupat de creșterea dobânzilor. Cererea nu întâlnește oferta. Creditarea acoperă jumătate din numărul tranzacțiilor, deci are un cuvânt foarte greu de spus. Dacă acest segment este pe jumătate limitat, și cealaltă parte, pe cash, este sigur influențată.
Momentul potrivit pentru a vinde, în funcție de evoluția prețurilor
“În primul rând, important e ce faci mai departe: când vrei să vinzi și să cumperi altceva, vinzi scump, cumperi scump; vinzi ieftin, cumperi ieftin. În același timp, sunt zone care ard acum, în București, cu prețuri mult peste prețul zonei, nu al pieței în general. S-au supraîncălzit pentru că, atunci când piața duduie, apar și tot felul de derapaje. Deci sunt niște zone care vor fi temperate, până întâlnesc o cerere, după cum sunt și zone care vor rămâne la prețurile de acum, pentru că acolo e cererea lor. În general, cele care rămân la fel sunt zonele cu prețuri sau care se adresează celor cu venituri medii și peste medie, aici e un echilibru foarte sănătos, iar cererile sărite din schemă, care au prețul de 2-3 ori mai mare decât cel mediu, sunt cereri care ies repede din piață – atunci când sunt tulburări, ele se retrag”, a răspuns Anca utilizatorilor care au adresat această întrebare.
Referitor la titlurile de genul „Piața imobiliară se prăbușește”
Foarte multe aricole cu titluri dramatice care menționează scăderi de 0,78% pe luna trecută, față de luna anterioară, într-un anumit oraș. Recomandarea Ancăi Bidian pentru public este să se informeze doar din surse credibile, să nu tragă concluzii despre piața imobiliară doar din titluri. A cumpăra sau a vinde o proprietate este mult prea important, emoțiile nu au ce căuta în acest tip de decizii. “În piața imobiliară e mai multă matematică decât datul cu părerea. Variații de 3-4% sunt variații, nu sunt nici prăbușiri, nici scumpiri, sunt variații pe care le luăm în calcul”, a declarat CEO-ul Kiwi Finance.
Un sfat pentru cei care analizează piața imobiliară
Sfatul Ancăi Bidian pentru public este să ia decizii pe baza informațiilor luate numai din surse oficiale și credibile. „E nepermis de mult zgomot în zona asta acum, iar decizia trebuie să fie bazată mai mult pe logică decât pe emoție, atunci când vrei să cumperi sau să vinzi. Nu are nimeni formula magică, nu știe nimeni să prevadă viitorul. Cei care își doresc să cumpere trebuie să se informeze despre prețurile din zona respectivă și despre evoluția lor, să aibă stabilite criterii clare de cumpărare și să ceară o fișă a imobilului, să nu cumpere ce găsesc, ci să cumpere ce le trebuie și ce își permit. O casă e un vis pe care cu toții îl avem, e important să ne asigurăm că nu-l transformăm într-un coșmar. Pentru cei care vor să vândă, e esențial să răspundă mai întâi la întrebarea ce vor face cu banii: îi vor ține în bancă, își vor cumpăra altă casă și vor da un restart vieții sau vor cumpăra altceva, caz în care trebuie să se gândească la cât de important este acel ceva pentru familie – dacă e vital sau dacă e visul a 3 generații. De aceea, răspunsul la întrebarea dacă trebuie să vând acum sau nu, nu e același pentru toată lumea”, a mai spus Anca Bidian pentru urmăritori.
Webinarul dedicat accesibilității face parte din seria Real Estate. Real talk, inițiată de Storia.ro în parteneriat cu Business Magazin. Discuțiile anteriore cu specialiști în piața imobiliară sunt disponibile integral și gratuit pe canalul de YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=JEl6-_jHZNU&list=PLSiRSrUqtEUi9WX3xKp-N9BuFSbv0UJZb&index=20
