Creșterea de 40% a prețului materialelor de construcții crește prețul final al imobilelor cu 12%

Cea mai recentă ediție a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro, în parteneriat cu Business Magazin, a abordat tema impactului schimbărilor din construcții asupra prețului locuințelor, alături de Adriana Iftime, Inginer & Director General Federaţia Patronatelor Societăților din Construcţii.

Inregistrarea webinarului este disponibilă integral pe canalul de YouTube Storia.ro >>

Care sunt principalele provocări de pe piața construcțiilor în prezent?

În prezent, acest sector trece printr-o perioadă agitată. Începând cu luna noiembrie 2020, au început să se înregistreze creșteri de prețuri neanticipate, pe toată plaja materialelor de construcții. În ultimii 30 de ani, s-au mai înregistrat creșteri de prețuri la un material sau o grupă de materiale de construcții, creșterea prețurilor imobilelor a fost justificată, iar când s-au rezolvat problemele, la momentul respectiv, prețurile au revenit sau cel puțin au fost suportabile.

Dar de data aceasta, criza a lovit toate materialele de construcții (materialele plastice, materiale din industria chimică, polistirenul, țevile din PVC etc.), iar unele au înregistrat creșteri neobișnuit de mari: conductorii cu peste 50%, iar oțelul beton a ajuns „vedeta creșterilor”, cu un preț mărit cu peste 100%, întrucât provenea din Ucraina și Rusia.

Această perioadă a marcat o intervenție directă în prețul final al investițiilor realizate, atât în lucrările publice, cât și în apartamentele pentru locuit. În plus, la sfârșitul anului 2021, au fost anunțate creșterile pentru energie, iar din februarie 2022 s-a resimțit influența războiului din Ucraina. România importă peste 70% din materialele de construcții sau importă materia primă, în cazul celor produse în țară, deci depinde în mare măsură de ceea ce se întâmplă pe piețele externe.

Cum a evoluat forța de muncă în construcții?

Problema forței de muncă este delicată, atât în construcții, cât și în întreaga economie românească. Lucrătorii români au început încă din 2008 să plece în străinătate, urmând ca în 10 ani să se înregistreze un adevărat exod.

Pentru a-l stopa, în 2018, Federaţia Patronatelor din Construcţii a inițiat demersurile pentru ordonanța 114, prin care se declara salariul minim în construcții 3.000 RON și se ofereau facilități fiscale pe salarii. În 2018 mai erau în țară 230.000 lucrători români în construcții, iar ca urmare a ordonanței, numărul lor aproape s-a dublat, în prezent ajungând la 430.000, în timp ce, pe piețele Europei, sunt peste 700.000.

În momentul în care vor începe toate investițiile din PNRR (Planul Național de Redresare și Reziliență), în următorul an va fi nevoie de încă cel puțin 150.000 de angajați. Din cei 29,3 miliarde de euro destinați acestui program, circa 16 miliarde sunt destinate investițiilor.

Cât este profitul dezvoltatorilor din România vs. alte piețele europene?

Adriana Iftime a punctat faptul că există 2 elemente care pot să reglementeze piața: creditele acordate de bănci și ajutorul dat de stat, prin programe speciale, așa cum a fost Prima casă și, pe de altă parte, politicile dezvoltatorilor.

În România, prețul mediu la constructor este de 600-700 E/mp, la care se adaugă taxe, prețul terenului, proiectare, alte comisioane și se ajunge la un preț de vânzare de 1200-1.500 E/mp. Astfel, profitul dezvoltatorilor din România poate ajunge la 40% pentru dezvoltator, a declarat Adriana Iftime în cadrul webinarului. Ba chiar înainte de 2008, profitul dezvoltatorilor depășea uneori 100%.

În schimb, pe piețele europene, unde se construiește mai scump (în Polonia în jur de 1200-1.500 EUR/mp, în țări ca Belgia sau Germania poate să depășească 2.500 EUR/mp), cuantumul profitului dezvoltatorului este mult mai mic: 12-15%.

În momentul acesta de criză, dezvoltatorii din România pot să lucreze cu această marjă de profit și să-și scadă din acest profit, ca să poată să vândă mai repede. Dacă își doresc să vândă la preț mai mare, trebuie să aștepte mai mult.

Cum te ferești de riscurile proiectelor cu finanțate de la zero de către cumpărători?

Referitor la proiectele imobiliare demarate cu avansurile cumpărătorilor, Adriana Iftime recomandă prudență și consultarea unui specialist, întrucât un dezvoltator cu zero capital nu poate acorda nici cea mai mică garanție că lucrurile se pot desfășura așa cum trebuie.

Sunt și dezvoltatori care au capital, dar nu suficient, dar pot oferi garanția că investiția se va finaliza în condiții bune.

Care este diferența dintre criza economică din prezent și cea din 2008

Criza din prezent este diferită de cea din 2008. Cea de atunci a fost generată pe piața finanțărilor, când băncile n-au mai putut să mai acorde credite și când nici cumpărătorul, și nici dezvoltatorul n-au mai putut să-și asigure sursa de finanțare.

Acum există resurse, băncile încă au suficienți bani pentru finanțare, dar problema este creșterea prețului. Și băncile, și cumpărătorii în momentul acesta sunt mult mai prudenți, pentru că deja s-a consumat un exemplu care a fost foarte dur pentru unii.

Cât de mic e sănătos să fie un apartament mic?

Este importantă verificarea suprafețelor minimale pentru locuințe. Legea 114 din 1996 stabilește care sunt aceste suprafețele minimale de construit și vizează condițiile de sănătate și confort, conform Ministerul Sănătății și Direcțiilor Generale de Sănătate Publică,

De exemplu, în cazul dormitorului, suprafața minimală a fost desemnată de nevoia de oxigen pe o perioadă de 8 ore, în funcție de numărul de locatari (o persoană la garsoniere, 2 persoane în apartamentele de 2 camere etc).

Trebuie ținut cont și de faptul că în momentul în care s-a elaborat legea 114 din 1996 nu se folosea tâmplăria termoizolantă, care este ermetică și nu permite schimbul de aer. Prin urmare, dormitoarele mai mici decât ceea ce prevede legea 114 pot pune în pericol sănătatea locatarilor prin privarea de oxigen în timpul nopți.

Dezvoltatorii care optează pentru suprafețe cât mai mici își doresc să facă apartamentul să pară cât mai avantajos, în funcție de numărul de camere. Ca suprafață, un apartament de 55 mp nu trebuie să fie compartimentat în 3 camere, aceasta fiind limita pentru un apartament de 2 camere, în timp ce unul de 3 camere trebuie să aibă 100 mp.

De aceea, Adriana Iftime recomandă consultarea unui specialist care să știe să solicite proiectul de execuție de la dezvoltator, precum și toate avizele necesare, toată documentația care constituie cartea construcției, controalele făcute de Inspecția de stat în construcții etc.

Cumpărătorul vede de obicei partea estetică a apartamentelor, dar poate descoperi ulterior că nu are spații necesare depozitării unor instrumente necesare în casă, și toate acestea pentru că a fost încălcată legea 114 din 1996.

Cât se estimează că vor crește prețurile locuințelor spre final de 2022?

Atâta timp cât dezvoltatorul are cerere, el este încurajat să-și dezvolte mai multe proiecte.
Atunci când dezvoltatorul simte că piața nu mai este la fel de atractivă, își ia lua măsurile de reducere a volumului de investiții. Cea mai delicată problemă apare când dezvoltatorul are deja în execuție apartamentele și nu reușește să respecte prețul pe care și l-a propus inițial.

Conform unei evaluări realizate anul trecut, creșterea prețurilor la materiale, într-o medie de 40%, s-au reflectat într-o creștere pe prețul final de circa 12%. Dacă dezvoltatorul are un profit de circa 40%, această creștere ar putea fi suportată de el, la nivel teoretic. În practică, totuși, piața este cea care determină cursul lucrurilor.

Pentru finalul lui 2022, Adriana Iftime estimează o creștere a prețului final de 15%, urmând ca la anul să fie și mai mare, din moment ce nu se întrevede o stabilizare. Printre factorii care duc la creșterea prețurilor sunt: inflația de peste 15%, prețurile la energie, faptul că materialele de construcții sunt energofage (oțelul, gresia, faianța etc), faptul că în execuție se folosesc foarte multe utilaje care consumă energie (macaralele, camioanele etc). Creșterile se vor înregistra la materiale, la manoperă și la utilaje.

Ce proiecte de construcții se întrevăd în 2023?

În zona europeană, se discută despre o recesiune în 2023, ceea ce va atrage mai puține proiecte noi în 2023.

Înăsprirea condițiilor de acordare a creditelor, creșterea inflației, creșterea prețului la energie, toate vor face ca dezvoltarea de imobile să se desfășoare într-un ritm mai lent la noi în țară. Pentru români, investiția într-o locuință poate părea singura investiție sănătoasă. În prezent, în România nu este dezvoltat segmentul de locuințe cu chirie nespeculativă.

În țările europene există cartiere blocuri care sunt construite de dezvoltatori special pentru închiriere, pentru că în Europa există filosofia că nu trebuie să ai o casă a ta, ci să fii liber să te muți, să ai mobilitate, să poți să pleci dintr-o zonă în alta.

Românii au devenit proprietari peste noapte ai locuințelor construite înainte de 1989, când aproape toată lumea era chiriaș la stat, toate locuințele fiind ale statului. După 1990, toată lumea își dorea casă la curte, în ideea de a scăpa de „cutiile de chibrituri”, cum erau numite apartamentele. Apoi s-au construit apartamente foarte mari, dar care erau scumpe și nu neapărat cele mai utile. După 2010, piața s-a rearanjat și au apărut apartamentele chiar mai mici decât cele dinainte de ’89 – cutiile de chibrituri de odinioară fiind mari comparativ cu ce s-a construit după aceea.

În prezent, tinerii nu își doresc o casă la curte, ca generația de dinainte, pentru că vor să se lanseze profesional, să-și întemeieze o familie, nu au timp de îngrijit locuința și curtea și nu toți își permit să meargă într-un cartier unde sunt asigurate toate facilitățile. Tinerii își doresc, în prezent, apartamente în oraș, cât mai aproape de locul de muncă, nu la 30 km de casă, în afara orașelor, în zonele din cartierele satelit care s-au dezvoltat în jurul orașelor.

Cum se poate implica statul?

Pentru a-i susține să rămână în țară pe tinerii absolvenți de facultate, statul ar putea să le ofere locuințele din programul ANL (Agenția Națională pentru Locuințe), așa cum a fost gândit, pentru a asigura condiții de locuire civilizate pentru primii 5 ani de activitate.

Care raportul dintre salariul și prețul locuinței pe care cineva și-o permite?

Există o corelație între dorința de a avea o locuință și puterea de a deveni proprietar: dacă ai un salariu lunar mai mic decât prețul pe metru pătrat de locuință, va fi foarte greu fără ajutor din partea familiei.

Dacă prețul pe metrul pătrat de locuință este mai mic decât salariul mediu pe lună, atunci îți poți cumpăra acea locuință în rate și poți să ai și o viață confortabilă.

Recomandare de rămas-bun: prudență la achiziție

Pentru cei care își doresc să-și cumpere o locuință, Adriana Iftime recomandă ca locuința să fie într-o fază avansată de execuție, nu în fază de proiect, pentru a reduce impactul factorului de impredictibilitate.

Legat de piața secundară, invitata webinarului recomandă atenție la blocurile vechi și evaluarea viitoarelor investiții necesare, ținându-se cont de faptul că durata de viață a instalațiilor este de 50 de ani, instalația electrică pe cablu de aluminiu poate lua foc, liftul poate să nu fi fost schimbat în ultimii 30 de ani.

Cele mai durabile blocuri au fost construite în perioada ‘85-’95, perioadă după care s-au aplicat standarde noi de proiectare, în ceea ce privește rezistența. După ’95 au apărut dezvoltatori care au construit fără o asistență tehnică bine pusă la punct, de aceea Adriana Iftime recomandă consultarea unui inginer constructor înainte de achiziție.

Rămâi conectat la Storia.ro pentru a fi la curent cu tendințe, evoluția și consecințele schimbărilor din alte domenii asupra sectorului imobiliar și pentru avea la îndemână toate informațiile necesare pentru a putea lua cele mai bune decizii.