Într-o perioadă în care piața imobiliară are nevoie de un impuls puternic, este important să știi cât mai multe despre TVA-ul la a doua locuință. Orice persoană fizică beneficiază de aplicarea cotei TVA de 5% la achiziția unei noi locuințe. Un nou proiect de lege era în curs de a schimba condițiile de taxare, dar, la finalul anului 2020, acesta a fost amânat prin OUG, iar în 2021 se vor aplica regulile deja existente, până la intrarea în vigoare a noilor hotărâri. Cota poate fi aplicată indiferent de numărul de locuințe cumpărate, chiar dacă înainte de anul 2019, aceasta se aplica doar o dată. Dacă ai un plan de a achiziționa o casa sau un apartament în acest an, îți prezentăm mai multe informații pe care trebuie să le cunoști:
- Cadru legislativ
- Condiții pentru a beneficia de 5% TVA
- Condiții noi ce urmează să fie aplicate din 2022
Cadru legislativ
Cadrul legislativ care permite aplicarea cotei de TVA 5% la a doua locuință există de ani buni, dar modificările se întâmplă constant, în special în tandem cu situația economică și socială. Iată ce spun legile existente și cele care urmează a fi aplicate în viitor:
Legea 296/2020
Legea 296/2020 vine cu o serie de modificări și completări ale Codului Fiscal. Printre schimbările notabile se numără și majorarea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA 5% la 140.000 euro (peste 680.000 lei). Cei care au inițiat proiectul de lege au justificat aceste modificări pe fondul schimbărilor prețurilor de pe piața imobiliară, dar și al evoluției cursului de schimb leu-euro. Modificările se lasă așteptate, deoarece propunerea de lege este încă amânată până la data de 1 ianuarie 2022.
Legea 25/2018
Odată cu adoptarea acesteia, au fost eliminate restricțiile privind suprafața terenului pe care este construită locuința. De asemenea, a mai fost modificată regula după care o persoană fizică poate să achiziționeze doar o locuință, pentru a beneficia de aplicarea cotei TVA 5%. Este important de știut că modificările care urmează a fi implementate în 2022 se vor aplica și pentru tranzacțiile efectuate înainte, dacă livrarea locuinței se încadrează în perioada în care noua lege intră în vigoare.
Condiții pentru a beneficia de 5% TVA
Legislația în vigoare impune și o serie de condiții pentru persoanele care vor să beneficieze de cota de 5%. Legea 25/2018 menționează la articolul 291, alineatul 3, litera C, punctul 3:
„3. livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 m², exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare.”
Tocmai din cauza condițiilor restrictive, în special în ceea ce privește prețul noii locuințe, a fost propusă legea 296/2020, care dorește majorarea plafonului la 140.000 euro. Această modificare are rolul de a sprijini persoanele fizice, dar și dezvoltatorii care vor să investească în piața imobiliară, în special pe fondul condițiilor din ultima vreme la nivel socio-economic. De asemenea, deprecierea leului în raport cu euro este un motiv întemeiat pentru a facilita procesul de achiziționare a unei locuințe. Din păcate, legea 296/2020 nu va intra în vigoare în acest an și a fost amânată până la 1 ianuarie 2022, iar condițiile de acordare a cotei de 5% TVA rămân cele stipulate de legile anterioare. Iată o recapitulare a condițiilor:
- suprafața utilă maximă, exclusiv anexele gospodărești de 120 m²;
Anexele gospodărești sunt definite drept:
„Construcțiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite să adăpostească activități specifice, complementare funcțiunii de locuire, care, prin amplasarea în vecinătatea locuinței, alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcțională distinctă. În categoria anexelor gospodărești, de regulă, în mediul rural, sunt cuprinse: bucătării de vară, grajduri pentru animale mari, pătule, magazii, depozite și altele asemenea. În mod similar, sunt asimilabile noțiunii de anexe gospodărești și garajele, serele, piscinele și altele asemenea.” Sursa: EuroAvocatura.ro, Anexe gospodărești, Drept Civil.
- suma locuinței să nu depășească 450.000 lei (aproximativ 92.270 euro);
- terenul pe care este construită locuința să nu depășească 250 m².
Condiții noi ce urmează să fie aplicate din 2022
Legea pentru modificarea articolului 291 din Legea 227/2015 privind Codul Fiscal stipula o creștere semnificativă a plafonului, de la 450.000 de lei la 140.000 euro. Condiția pentru suprafața utilă a locuintei rămâne aceeași: aceasta trebuie să aibă maximum 120 m². Suprafața utilă este definită de Legea locuinței 114/1996:
„Suprafață utilă a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Nu se cuprind: suprafața logiilor și a balcoanelor, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nișele de radiatoare, precum și suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 mp pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor duplex, rampa, mai puțin palierele, nu se cuprinde în suprafața utilă a locuinței.”
Dezvoltatorii notează că amânarea legii nu face decât să pună persoanele interesate de achiziționare într-o poziție dificilă. Guvernul a decis amânarea aplicării legii până la 1 ianuarie 2022, chiar în ultimele ore ale anului 2020. Devalorizarea leului este unul dintre motivele pentru care românii se încadrează acum mai greu în plafonul impus de legea referitoare la cota TVA 5%. Dezvoltatorii mai scot în evidență faptul că, acum, clienții lor decid să renunțe la locurile de parcare, pentru a se putea încadra în condițiile impuse de legislația actuală, până la aplicarea modificărilor, în 2022. Renegocierea prețurilor și a condițiilor este complicată în climatul actual, iar mulți dintre cumpărători se văd obligați să plătească TVA 19%, dacă suma depășește plafonul.
De asemenea, încadrarea locurilor de parcare la cota de TVA 5%, odată cu achiziționarea unei noi locuințe, poate fi un proces complicat. Existența locului de parcare a devenit o cerință pe lista cumpărătorilor de locuințe, dar acesta nu se regăsește pe lista anexelor gospodărești, citată mai sus în text. De aceea, dacă nu se poate justifica acest caracter de accesorialitate al locului de parcare, se va aplica o cotă generală de TVA 19%.
Dacă vrei să mai achiziționezi o locuință în acest an, calculează atent prețul și toate detaliile din lista de condiții impuse. De asemenea, discută deschis și transparent cu dezvoltatorul despre Legea locuinței și tot ce implică aceasta, pentru a găsi cele mai bune soluții. Anul 2022 se anunță a fi unul optimist, iar dacă discuți cu un consultant, poți descoperi dacă este mai bine să aștepți sau să investești acum.
