Construirea sau achiziționarea unei locuințe oferă stabilitate și un loc al tău. Totuși, oaza noastră de liniște există în contextul unei comunități pe care ar trebui să o respectăm, dacă dorim să avem un trai armonios cu vecinii. În acest sens, Codul Civil reglementează o serie de reguli de construire, care se referă mai ales la limitele minime de distanță față de proprietatea vecină. În continuare, poți citi mai multe despre distanța minimă între clădiri, ferestre, culturi și gard. Totodată, legislația oferă o serie de prevederi legate de accesul la utilități, prezența streșinii și de protejarea intimității vecinului.
● Cadru legal
● Distanța minimă în construcții
○ Distanța minimă pentru ferestre
○ Distanța minimă dintre pomi și hotar
○ Distanța minimă pentru gard, zid și șanțuri
○ Accesul la utilități
○ Obligativitatea streșinii
○ Vederea asupra proprietății vecinului
● Când se pot obține derogări
● Sancțiuni în cazul nerespectării legii
Cadru legal
Distanța față de proprietatea vecină este reglementată prin legislația în vigoare, respectiv Codul Civil (Legea nr. 287/2009 republicată și actualizată în 2016). De interes sunt următoarele articole:
● Articolul nr. 611 – reglementarea streșinii;
● Articolul nr. 612 – distanța minimă în construcții;
● Articolul nr. 613 – distanța minimă pentru arbori;
● Articolul nr. 614 – fereastra din zidul comun;
● Articolele nr. 615 și 616 – fereastra de vedere;
● Articolul nr. 617 – dreptul de trecere;
● Articolul nr. 660 – distanța pentru zid, gard și alte despărțituri.
Este important și modul în care este definită distanța în contextul Codului Civil. Astfel, distanța se calculează de la punctul cel mai apropiat de hotar (linia de mejdie), existent pe fața zidului în care se deschide vederea, sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. În cazul lucrărilor neparalele, distanța se măsoară perpendicular, de la cel mai apropiat punct al lucrării de linia de hotar și până la această linie.
Distanța minimă în construcții
Dacă îți dorești să construiești o casa pe terenul tău, legea te obligă să respecți o distanță minimă față de proprietatea vecină. Conform articolului nr. 612 din Codul Civil, trebuie respectată o distanță de minimum 60 de centimetri față de linia de hotar, adică linia care separă, în acte, proprietățile.
Mai jos, poți citi mai multe despre distanța pentru ferestre și particularitățile sale, distanța dintre pomi și hotar, distanța pentru gard/zid/șanțuri, precum și despre reglementările legate de accesul la utilități și la streașină.
Distanța minimă pentru ferestre
Legat de distanța pentru ferestre, există mai multe aspecte care ar trebui luate în calcul. În primul rând, poți monta o fereastră sau o deschidere în zidul comun, cel care desparte proprietățile, doar cu permisiunea vecinului.
Legat de distanța minimă pentru fereastra de vedere, Codul Civil, prin articolul nr. 615, spune că este obligatoriu să menții cel puțin 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit al vecinului și fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări similare. De asemenea, fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări neparalele cu linia de hotar sunt interzise prin lege la o distanță mai mică de 1 metru.
Al treilea aspect se referă la fereastra de lumină. Potrivit legii, poți monta astfel de ferestre, fără limită de distanță, ținând, totuși, cont că aceasta nu ar trebui să îți permită vederea proprietății vecine (articolul nr. 616 din Codul Civil). De cele mai multe ori, fereastra de lumină este cea situată în mansarda, cu vedere în sus, care nu invadează intimitatea vecinului.
Distanța minimă dintre pomi și hotar
Dacă dorești să plantezi pomi sau arbuști în grădina ta, trebuie să respecți distanța minimă de 2 metri față de linia de hotar, care desparte proprietatea ta de cea a vecinului. În caz contrar, acesta poate solicita tăierea pomilor și/sau culegerea roadelor care ajung pe terenul său.
Limita este redusă până la 60 de centimetri în cazul gardului viu, al plantațiilor de grădină sau al pomilor mai mici de 2 metri. Dacă aceștia depășesc doi metri în înălțime, vecinul are dreptul de a solicita scoaterea sau tăierea la înălțimea cuvenită, pe cheltuiala proprietarului terenului pe care se află.
Totodată, proprietarul fondului peste care se întind ramurile arborilor sau rădăcina are dreptul de a le tăia, dar și de a păstra fructele căzute în mod natural pe proprietate.
Distanța minimă pentru gard, zid și șanțuri
Conform articolului nr. 561 din Codul Civil, vecinii proprietarilor de case de locuit sau terenuri au dreptul și obligația de a îngrădi proprietatea. În acest sens, apare ideea de coproprietate asupra zidurilor, gardurilor, șanțurilor și altor îngrădiri comune.
Orice proprietar are dreptul de a-și îngrădi proprietatea cu gard sau zid, însă poate solicita vecinului să contribuie la cheltuielile aferente zidului comun sau construcției unei despărțituri (de exemplu, o poartă între proprietăți). Dacă vecinul refuză să contribuie la costuri, poți plăti tu pentru costul lucrărilor, iar în acest context, prezumția de coproprietate se stinge, dreptul rămânând la persoana care a plătit construcția zidului/gardului.
O alternativă este solicitarea ajutorului instanțelor de judecată pentru obligarea vecinului de a suporta cota-parte a cheltuielilor aferente zidului/gardului comun.
Mai mult, există limitări legate de îngrădirea prin zid. Înălțimea sa trebuie stabilită de comun acord între vecini, însă nu poate depăși 2 metri înălțime.
Accesul la utilități
După plasarea construcției la o distanță regulamentară, următorul pas este branșarea la utilități. Proprietarul vecin este obligat prin lege să permită trecerea rețelei de gaz, energie electrică, apă, canale, cabluri subterane sau aeriene, doar dacă alte situații sunt imposibil de realizat, periculoase sau foarte costisitoare. Acesta poartă numele de drept de trecere pentru utilități.
Potrivit legii, proprietarul prin curtea căruia trec țevi, cabluri sau alte asemenea are dreptul să primească o despăgubire justă. Dacă este vorba despre utilități noi, despăgubirea trebuie să fie și prealabilă.
Mai mult, clădirile, curtea și grădina sunt exceptate de la dreptul de trecere, dacă acestea au ca obiect conducte și canale subterane, în situația în care este vorba despre utilități noi.
Legat de dreptul de trecere pentru a efectua unele lucrări, proprietarul este obligat prin lege să permită acest lucru, dacă lucrările nu pot fi realizate în afara fondului său.
Obligativitatea streșinii
Orice construcție aflată în apropierea limitei de hotar trebuie să aibă streașină. Potrivit articolului nr. 611 din Codul Civil, apele pluviale de pe construcțiile aflate pe proprietatea ta trebuie să se scurgă tot pe proprietatea ta.
Vederea asupra proprietății vecinului
Potrivit legii, niciunul dintre vecini nu are dreptul de a avea o deschidere de vedere (de exemplu, o fereastră) în zidul comun, fără a avea acordul celeilalte părți. De asemenea, construcțiile paralele cu linia de hotar nu pot avea balcoane sau ferestre la o distanță mai mică de 2 metri de linia de hotar.
Lucrările neparalele cu linia de hotar trebuie executate la o distanță de până la un metru față de hotar, calculat perpendicular de la punctul cel mai apropiat al lucrării de hotar și până la această linie de hotar.
Fereastra de lumină poate fi situată în orice poziție și la orice distanță față de curtea vecină, respectându-se condiția ca aceasta să nu permită vederea asupra terenului sau curții vecinului.
Menținerea distanței față de vecini precum și o conduită comunitară bună te ajută și pentru a menține siguranța casei atunci când ești plecat în vacanță. Odată ce te-ai apropiat de vecini îi poți ruga să arunce un ochi asupra proprietății tale!
Când se pot obține derogări
Orice derogare de la distanța minimă prevăzută în Codul Civil poate fi obținută doar prin acordul scris al părților, exprimat printr-un înscris autentic, în prezența unui notar, dacă regulamentul de urbanism nu permite altfel.
Dacă vecinul nu cedează cererii tale juste, poți solicita ajutorul instanței judecătorești, însă doar dacă ai un motiv întemeiat pentru a solicita schimbarea distanței minime.
Construirea unei case îți aduce multă satisfacție și împlinire, însă procesul poate dura mai mult decât te așteptai, pentru că trebuie să bifezi toate reglementările legale pentru a avea un aviz de construcție pentru casa ta și să alegi o echipă specializată și materiale pe măsură, pentru o locuință durabilă.
De unul singur, poate fi de neimaginat să duci totul la capăt, dar află că poți să împarți grijile la doi, prin construirea unui duplex. Există atât beneficii, cât și dezavantaje în construirea caselor de tip duplex, iar mai jos, îți prezentăm care sunt:
Sancțiuni în cazul nerespectării legii
În cazul în care vecinul refuză respectarea legislației în vigoare, judecătorul îl poate obliga să plătească despăgubiri și, eventual, să restabilească situația anterioară, respectiv să scoată arborii prea apropiați de hotar, să taie crengile, să acopere deschiderea mai mică de 2 metri etc.
Aceste solicitări primesc câștig de cauză, dacă vecinul, în exercitarea dreptului său de proprietate, cauzează inconveniențe care depășesc limitele normale ale bunei vecinătăți. Mai mult, instanța poate oferi despăgubiri chiar dacă se decide ca activitatea care ți-a cauzat un prejudiciu să nu fie oprită. Acest lucru este valabil mai ales în cazul în care prejudiciul este minor, prin comparație cu necesitatea desfășurării activității respective.
Respectarea distanței față de proprietatea vecină contribuie la realizarea unei bune armonii urbane. Astfel, fiecare are casa și terenul său, nu deranjezi vecinii, iar ei nu te deranjează pe tine. Codul Civil și reprezentanții săi ajută la punerea în practică a acestui ideal.
