Piața imobiliară se caracterizează prin stabilitate și evoluție, fiind astfel o componentă importantă a economiei țării noastre. Din acest motiv, investițiile în imobiliare sunt considerate de specialiști a fi printre cele mai sigure și atractive, din punctul de vedere al randamentului pe termen mediu și lung.
O investiție avantajoasă înseamnă achiziția unui imobil care să îți aducă un profit într-un termen cât mai scurt, astfel că este indicat să ții cont de următorii factori, atunci când decizi să investești în imobiliare.
Piața imobiliară: vizitează mai multe proprietăți
Atunci când dorești să investești într-un imobil, este bine să fii familiar cu piața imobiliară. Pentru asta, trebuie să analizezi cererea și oferta de pe piață, să afli evoluția prețurilor și să conturezi o imagine asupra sumei pe care potențialii chiriași ar fi dispuși să o plătească în fiecare lună, pentru un imobil.
Un punct bun de pornire, care te ajută să te familiarizezi cu piața imobiliară, este vizitarea site-urilor online de specialitate, unde poți vedea oferte de locuințe de la dezvoltatori sau proprietari, în zonele de interes pentru tine.
Descoperă AICI oferte noi de la cei mai buni dezvoltatori.
Odată ce descoperi online proprietățile care te interesează, stabilește o întâlnire cu agentul imobiliar sau cu proprietarul, pentru a vizita fizic proprietatea. Astfel, poți să observi detalii care nu pot fi surprinse mereu de camera de fotografiat și să obții informații care să te ajute să iei cea mai bună decizie.
Zona de amplasare a imobilului și utilitățile acestuia
Atunci când vorbim despre investițiile în imobiliare, achiziția unei locuințe care urmează a fi închiriată presupune atenție la detalii și la nevoile potențialilor chiriași.
Zona de amplasare a imobilului este una dintre cele mai importante criterii după care se ghidează atât cumpărătorii, cât și chiriașii unui imobil. Cele mai atractive zone, preferate de către potențialii clienți, sunt cele din centru, din preajma clădirilor de birouri, cele din jurul universităților și cele din proximitatea mijloacelor de transport în comun. De asemenea, și spatiile rezidentiale sunt la mare căutare.
În ceea ce privește utilitățile unui imobil, cu cât acest aspect este mai bine pus la punct, cu atât te asiguri că imobilul tău se va închiria într-un timp scurt. Apa, gazul, electricitatea, căldura și aerul condiționat sunt câteva dintre utilitățile care nu trebuie să lipsească dintr-un imobil destinat închirierii.
Dacă în urma procesului de vizionare a unui apartament, te hotărăști să îl achiziționezi, fie prin credit bancar, fie cash, se realizează un antecontract de vânzare-cumpărare. Prin acesta, tu te asiguri că proprietarul nu va vinde imobilul altcuiva, iar el se asigură că tu îi vei cumpăra apartamentul. Ulterior, se realizează contractul final de vânzare-cumpărare.
Află AICI tot ce trebuie să știi despre contractul de vânzare-cumpărare
Randamentul și amortizarea unei investiții în imobiliare
Pentru a te asigura că investiția ta în imobiliare este una avantajoasă, este indicat să analizezi 2 indicatori foarte importanți: randamentul și amortizarea.
Ce reprezintă randamentul unei investiții și cum se calculează
Randamentul este unul dintre cele mai des folosite instrumente de analiză, care evaluează atractivitatea unei investiții în imobiliare. Conform specialiștilor, acesta trebuie să fie de minim 7% anual din închiriere, pentru ca investiția să fie considerată una atractivă.
Ca formulă de calcul, randamentul brut se calculează astfel:
Rb = VC/CA, unde:
Rb = randament brut
VC = venit chirie/an
CA = cost achiziție imobil
De exemplu, să presupunem că un apartament cu două camere poate fi achiziționat la un preț mediu de 80.000 euro. Fiind situat într-o zonă bună, cu toate utilitățile necesare, acesta poate fi dat în chirie cu 550 euro/lună (6.600 euro/an). Randamentul brut al acestei investiții va fi 8,25% (6.600 euro împărțit la 80.000 euro).
O formulă și mai precisă de calcul este cea a randamentului net, care include toate cheltuielile legate de investiție.
Randamentul net se calculează astfel:
Rn = CNA/ITE, unde:
Rn = randament net
CNA = chirie netă actuală
ITE = investiție totală efectivă
Chiria netă actuală este chiria brută, încasată pe parcursul unui an, din care se scad cheltuielile directe, precum taxele si impozitele la stat, și cheltuielile indirecte, precum mentenanța, asigurarea sau diversele reparații necesare. Cheltuielile cu utilitățile nu trebuie incluse în acest calcul, deoarece ele nu reprezintă costuri pentru proprietar, ci pentru chiriaș.
Investiția totală efectivă reprezintă suma netă plătită la achiziție plus cheltuielile conexe, precum costurile aferente locurilor de parcare, cele cu mobilierul sau costurile de transfer al proprietății, care includ costurile notariale, costurile de transfer bancar sau comisioanele percepute de agențiile imobiliare.
Ce este perioada de amortizare
Amortizarea reprezintă o metodă de calcul care îți arată timpul necesar pentru recuperarea investiției.
Formula de calcul a amortizării este următoarea:
A = CA/ VC, unde:
A= amortizare
CA = cost achiziție
VC = venit chirie/an
În exemplul de mai sus, unde prețul de achiziție al unui apartament este de 80.000 euro și venitul anual din chirie este de 6.600 euro/an, amortizarea investiției se face în aproximativ 12 ani.
Investițiile în imobiliare sunt considerate a fi investiții pasive cu grad mediu de risc, deoarece nu necesită implicarea noastră zilnică pentru a obține un venit și reprezintă o componentă stabilă și pe termen lung a economiei. Înainte de a intra în domeniul investițiilor imobiliare, documentează-te și încearcă să cunoști cât mai bine piața imobiliară, pentru a te asigura că faci cea mai profitabilă alegere.
