Ionel Văcărescu, avocat specializat în dreptul imobiliar: tot ce trebuie sa știi despre antecontract

Pierderea avansului achitat, costuri suplimentare generate de mutarea cu întârziere în noua casă şi disconfortul de a locui în suprafeţe mai mici faţă de cele stabilite în antecontract sunt cele mai întâlnite 3 riscuri pe care cumpărătorul ar trebui să le gestioneze atunci când citeşte şi negociază un antecontract de vânzare-cumpărare pentru un apartament nou, aflat în stadiul de proiect. Ionel Văcărescu, avocat specializat în dreptul imobiliar, îți explică ce ar trebui să faci ca să poți gestiona la timp aceste riscuri.

Decizia de a semna un astfel de antecontract ar trebui luată cu grijă, după o analiză atentă a tuturor riscurilor din antecontractul pe care îl vei semna. Este o decizie cu o implicaţie financiară importantă ce are efecte pe termen lung.

Cum trebuie să abordezi dezvoltatorul şi ce trebuie să faci înainte de semnarea contractului?

Pentru a pregăti semnarea unui antecontract de vânzare cumpărare, cumpărătorul are dreptul să-i solicite dezvoltatorului, pentru a putea să verifice şi să citească, următoarele documente: antecontractul de vânzare-cumpărare, autorizaţia de construire, procesul verbal de recepţie a contrucţiei (dacă există), schiţa apartamentului ce va fi construit, titlul de proprietate asupra terenului şi un extras de carte funciară recent.
De importanţă majoră sunt şi analizarea situaţiei juridice a firmei dezvoltatorului, eventuale procese aflate pe rol (cele mai importante sunt cele care au ca obiect Anularea Autorizaţiei de Construire).

În situaţia în care treci cu bine de analiza documentelor de mai sus şi nu sunt probleme, urmează să analizezi clauzele antecontractului propus. Cele mai grave probleme care ar putea fi descoperite în etapa de analiză sunt: probleme cu privire la titlul de proprietate asupra terenului, dosare aflate pe rolul instanţelor cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului, anularea autorizaţiei de construire şi alte procese ce pot avea un impact financiar major pentru dezvoltator, ce te vor afecta inclusiv pe tine.

Merită să reţii 2 aspecte importante care apar cu o frecvenţă mai mare şi la care te sfătuim să fii atent:

1. Ai grijă ca penalitatea pe care dezvoltatorul o suportă să fie cel puţin egală cu cea pe care o suporți tu în eventualitatea în care contractul de vânzare cumpărare nu va fi semnat şi apartamentul nu va fi predat din vina dezvoltatorului. Mulți dezvoltatorii îşi asumă penalităţi de doar câteva mii de euro, în timp ce potențialii cumpărători îşi asumă penalităţi de cel puţin 10 ori mai mari.

2. Dezvoltatorul va trebui să-şi asume penalităţi consistente pentru faptul că nu poate preda apartamentul în timpul estimat iniţial. În timp ce tu aștepți să te muți în noua casă (cu banii de avans blocaţi), plătind probabil dobânzi şi comisioane bancare ori chirie de 500-1000 euro pe lună pentru perioada pe care dezvoltatorul o întârzie, dezvoltatorul poate să nu-şi asume penalităţi ori îşi asumă penalităţi simbolice de 2-3 % pe an din suma încasată cu titlu de avans în antecontract, ceea ce nu acoperă nici măcar rata reală a inflaţiei din România.

Ce penalităţi îşi asumă dezvoltatorul în cazul în care apartamentul nu a fost predat aşa cum a fost promis?
Cazuri reale: suprafeţe mai mici, compartimentări diferite, geamuri de o dimensiune mai mică, vedere diferită, căi de acces mai puţine, finisaje diferite şi lista poate continua. Din păcate, în foarte puţine antecontracte se regăsesc clauze prin care dezvoltatorii îşi asumă o răspundere pentru astfel de inconveniente.

Când şi dacă te vei afla în faţa unor astfel de situaţii neplăcute, singurul lucru la care dezvoltatorii şi avocaţii lor se vor raporta va fi antecontractul semnat. Așadar, înainte să semnezi în grabă antecontractul, fără să cunoști riscurile şi fără soluţii atunci când apar probleme, negociază clauze care să îți apere drepturile şi să acopere riscurile în cazul în care vei avea nevoie.