Evaluarea unui apartament pentru cumpărare sau vânzare – Etape, acte necesare și costuri

Evaluarea unui apartament este o etapă esențială în procesul de cumpărare sau vânzare. Un preț fundamentat, stabilit de un specialist și justificat de un raport detaliat, poate oferi cumpărătorului siguranța unei investiții corecte, iar vânzătorului avantajul unei tranzacții desfășurate într-un timp mult mai scurt.

Un proprietar, oricât de bine intenționat ar fi, nu poate face o evaluare corectă și calificată a unui imobil, pe de o parte din rațiuni subiective, pe de altă parte din cauza necunoașterii aspectelor care determină și influențează valoarea unui apartament sau a unei garsoniere. Sunt frecvente situațiile în care un vânzător își evaluează greșit proprietatea, stabilind fie un preț prea mare, fie unul prea mic. În ambele cazuri, timpul de vânzare va crește, pentru că potențialii cumpărători vor fi circumspecți atât în privința unui imobil mai scump decât prețul pieței, cât și în cazul unuia mult mai ieftin, care poate ascunde deficiențe. De aceea, evaluarea specializată a unei proprietăți imobiliare nu este o procedură care se practică doar în cazul achiziționării unei locuințe prin creditul acordat de o instituție bancară, ci și în orice altă tranzacție în urma căreia aceasta își schimbă proprietarul. 

Din acest articol vei afla tot ce trebuie să știi despre evaluarea unei proprietăți imobiliare, despre costurile implicate, despre aspectele la care trebuie să fii atent când apelezi la serviciile unui evaluator imobiliar, precum și alte informații utile referitoare la felul în care se poate estima un preț cât mai aproape de realitate pentru un apartament sau o garsonieră. 

Când poți solicita realizarea unui raport de evaluare a unui imobil
Cum se estimează valoarea unei proprietăți imobiliare
Cum procedezi dacă vrei să afli valoarea corectă a unui apartament 
Documente solicitate pentru evaluarea unui imobil
Cum se desfășoară inspecția unui apartament 
Cât te costă evaluarea unui apartament sau a unei garsoniere
Cum alegi evaluatorul imobiliar
Cum te pregătești pentru evaluarea imobiliară un apartament pe care vrei să-l vinzi

Când poți solicita realizarea unui raport de evaluare a unui imobil

Practic, raportul de evaluare a unui imobil estimează într-o manieră nepărtinitoare valoarea corectă a unui apartament sau a unei garsoniere, detaliind atât avantajele, cât și dezavantajele proprietății, în funcție de anumite standarde prestabilite, relevante pentru scopul evaluării. 

Poți solicita un raport de evaluare pentru o proprietate care urmează să fie vândută (fie în calitate de cumpărător, fie în calitate de vânzător), închiriată, asigurată sau ipotecată, dar și pentru a-i stabili valoarea impozabilă, pentru succesiune sau pentru a face dovada posibilităților financiare dacă vrei să emigrezi. 

Valoarea stabilită pentru o proprietate poate diferi în funcție de scopul pentru care a fost efectuată. De asemenea, scopul evaluării determină tipul valorii stabilite (valoare de piață, valoare de investiție, valoare justă, valoare specială, etc). O evaluare solicitată pentru garantarea unui împrumut nu poate fi folosită în alt scop decât cel prezentat inițial, de exemplu, pentru o vânzare.

Cum se estimează valoarea unei proprietăți imobiliare

Evaluatorul autorizat are la dispoziție trei abordări bazate pe date de piață prin care poate stabili valoarea unui imobil:

• Abordarea prin piață 

Această metodă este aplicată frecvent atunci când există informații credibile despre tranzacții sau oferte recente. Presupune compararea prețurilor unor proprietăți cu caracteristici asemănătoare, care au fost tranzacționate recent sau care sunt disponibile pe piață. În absența acestor informații sau dacă proprietatea imobiliară are caracteristici speciale, metoda de abordare prin piață nu va putea fi folosită.

• Abordarea prin venit 

Abordarea prin venit se poate realiza prin mai multe căi, toate având în comun fie un venit realizat, fie unul previzionat. În cazul unui imobil ocupat de proprietar, venitul respectiv ar putea fi determinat pe baza costului care ar fi suportat de acesta pentru a închiria un spațiu echivalent (chirie asumată).

Concret, evaluatorul analizează capacitatea proprietății de a genera venituri și folosește ori capitalizarea directă, ori fluxul de numerar actualizat pentru a estima valoarea proprietății pe baza acestor venituri. 

• Abordarea prin cost

Aplicând abordarea prin cost, evaluatorul va obține o indicație asupra valorii proprietății imobiliare prin deducerea deprecierii cumulate (a nu se confunda deprecierea cumulată cu amortizarea din contabilitate) din costul de nou al construcției, rezultat la care se adaugă valoarea estimată a terenului. 

În raportul unei evaluări realizate prin această metodă vor fi incluse obligatoriu argumentele care au stat la baza estimării deprecierii.

Cum procedezi dacă vrei să afli valoarea corectă a unui apartament 

Pentru a obține un raport de evaluare autorizat și calificat din partea unui specialist, va trebui să urmezi câteva etape și să pregătești o serie de documente. 

• Mai întâi, trebuie să contactezi un evaluator imobiliar și să îi prezinți tipul imobilului pe care dorești să-l evaluezi, precum și scopul evaluării, amplasarea proprietății și orice alte informații pe care expertul le mai poate solicita. 
• După aceea, stabiliți de comun acord tariful și termenul de execuție a raportului de evaluare.
• Pentru că va fi necesară o inspecție a proprietății imobiliare, va trebui să stabilești împreună cu evaluatorul o dată și o oră la care aceasta se va putea efectua. Este important să reții faptul că inspecția proprietății nu este același lucru cu evaluarea proprietății, ci doar una dintre sarcinile care îi revin evaluatorului. 
• Datele și informațiile colectate în timpul inspecției și din documentele solicitate vor fi ordonate, analizate și interpretate de către evaluator, aplicând o metodă adecvată de abordare. Concluzia finală va fi prezentată clientului într-un raport de evaluare.

Documente solicitate pentru evaluarea unui imobil

Evaluatorul poate solicita diverse documente, în funcție de tipul proprietății imobiliare care urmează să fie evaluată. În cazul unui apartament, ar putea fi necesare cel puțin următoarele acte:

• Act de proprietate
• Încheiere de intabulare
• Cadastru (releveu sau schița de apartament)
• Copie carte de identitate client 

Evaluatorul îți mai poate cere și alte acte, precum următoarele:

• Plan de încadrare în zonă
• Plan de amplasament și delimitare
• Extras de carte funciară pentru informare

O parte dintre documente va trebui să le ceri fie agentului imobiliar, fie dezvoltatorului imobiliar.

Cum se desfășoară inspecția unui apartament 

În cadrul inspecției proprietății imobiliare, evaluatorul va avea nevoie de informații cu privire la:

• Data construcției imobilului
• Sistemul structural al clădirii
• Dimensiunile și funcțiunea pentru care a fost proiectată clădirea
• Sistemul de finisaj interior și exterior al clădirii
• Sistemul instalațiilor funcționale 
• Echipamentele clădirii
• Construcțiile adiacente clădirii, de tipul împrejmuirilor, bazinelor vidanjabile, etc.

Evaluatorul va verifica, printre altele:

• Instalațiile electrice și sanitare
• Nivelul de termoizolare
• Existența senzorilor de fum
• Tipul de încălzire a proprietății și certificatul energetic al clădirii 
• Nivelul de umiditate din locuință (deoarece ar putea produce igrasie și mucegai)
• Gradul de luminozitate
• Materialele folosite la amenajare

Evaluatorul va face fotografii pentru a dispune de o reprezentare vizuală a descrierii din raport și va colecta suficiente informații pentru a-și fundamenta estimarea finală într-un mod adecvat. Atunci când va trebui să obțină informații furnizate de terțe părți, evaluatorul va decide dacă acestea sunt credibile și, în cazul în care are dubii, fie nu va utiliza informațiile respective, fie va informa clientul. 

Pe lângă aceste elemente, la estimarea valorii imobilului evaluatorul va ține cont și de:

• Localizarea proprietății – apropierea de instituții publice, parcuri sau piață, accesul facil la transportul în comun. Un apartament situat la periferie, departe de stațiile de transport în comun, de farmacii, școli, licee sau magazine, va fi estimat la o valoare mai mică decât unul situat în vecinătatea unor astfel de puncte de referință.
• Gradul de poluare din zonă
• Nivelul de zgomot
• Vechimea imobilului
• Existența dependințelor
• Dotările suplimentare – aici poate fi inclus și aerul condiționat
• Existența unui loc de parcare asigurat sau a unui garaj
• Etajul – apartamentele situate la parter sau la ultimul etaj sunt estimate la o valoare mai mică decât cele aflate la etajele intermediare 
• Poziționarea – apartamentul amplasat pe colțul clădirii este estimat la o valoare mai mică decât cel de la mijloc

Cât te costă evaluarea unui apartament sau a unei garsoniere

Prețul cerut de evaluator nu va fi corelat cu valoarea apartamentului, ci cu volumul de muncă necesar pentru întocmirea raportului. În preț mai pot fi incluse, dacă este cazul, diverse costuri de achiziționare a unor date de piață, precum ratele de capitalizare necesare în procesul de evaluare aplicând abordarea prin venit. De aceea, costurile evaluării unei proprietăți imobiliare nu sunt standardizate, ci variază în funcție de calitatea evaluării. O estimare greșită a valorii apartamentului poate avea consecințe costisitoare, la fel și una realizată de un evaluator prieten cu vânzătorul.

În principiu, evaluarea unei garsoniere poate costa mai puțin decât evaluarea unui apartament cu trei camere, iar estimarea valorii unor apartamente situate în blocuri de locuințe va fi mai puțin costisitoare decât cea a unor apartamente situate în vile. 

Prețuri orientative pentru evaluarea unui apartament:

• Pentru o garsonieră sau un apartament situat într-un bloc de locuințe, va trebui să scoți din buzunar cel puțin 75 Eur, tariful putând ajunge până în jurul valorii de 150 Eur. 
• Pentru o garsonieră sau un apartament situat într-o casă sau vilă, tariful minim nu va fi mai mic de 100 Eur, cel maxim putând varia în jurul valorii de 250 Eur. 

Cum alegi evaluatorul imobiliar

În cazul evaluării unui imobil pe care urmează să-l achiziționezi prin credit, banca îți va pune la dispoziție o listă de evaluatori agreați, dar dacă ai nevoie de un raport de evaluare pentru alte scopuri, va trebui să alegi chiar tu un evaluator imobiliar competent. Recomandarea este să nu-l alegi în funcție de tariful pe care ți-l cere sau de rapiditatea cu care îți poate oferi un raport de evaluare. Un preț mic poate ascunde lipsa de experiență sau o calitate scăzută a muncii, iar un timp scurt de realizare a raportului poate implica superficialitate din partea evaluatorului. De asemenea, sunt de evitat evaluatorii imobiliari recomandați de vânzătorul proprietății pe care vrei să o cumperi.

Evaluatorul imobiliar trebuie să fie ales în funcție de specializarea, experiența, acreditarea și imparțialitatea acestuia. Discută doar cu evaluatorii imobiliari autorizați ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) și solicită ca înaintea inspecției proprietății să-ți prezinte legitimația ANEVAR. Încearcă să lucrezi cu un evaluator imobiliar recomandat de una sau mai multe persoane de încredere și ai grijă ca în contractul pe care îl închei cu acesta să se regăsească termenii de referință ai evaluării. 

Cum te pregătești pentru evaluarea imobiliară a unui apartament pe care vrei să-l vinzi

Înaintea inspecției evaluatorului imobiliar, e bine să treci în revistă câteva aspecte care vor fi luate în considerare de către acesta și, dacă este cazul, să le remediezi sau ameliorezi. 

• Montează geamuri termopan dacă acestea nu există
• Repară orice zgârieturi de pe pereți și asigură-te că nu există urme de igrasie sau mucegai
• Înlocuiește sau repară plăcile ciobite de gresie sau faianță sau montează pardoseală nouă
• Repară instalațiile care nu funcționează (întrerupătoare, prize, robineți) sau montează unele noi
• Încearcă să lași cât mai puține urme personale în apartament (tablouri de familie, pereți acoperiți cu fototapet, etc.)
• Fă curățenie și igienizează corect fiecare încăpere
• Asigură-te că fiecare încăpere este bine luminată

Evaluatorul nu va fi interesat de nuanța pereților sau de vaza cu flori proaspete în living, așa că e preferabil să-ți concentrezi eforturile asupra reparațiilor sau înlocuirii instalațiilor care nu funcționează. 

Durata de elaborare a unui raport de evaluare imobiliară poate varia în funcție de proprietatea evaluată, de scopul evaluării, dar și de timpul în care pui la dispoziția evaluatorului documentele solicitate. Pentru o garantare de împrumut, de exemplu, după ce evaluatorul face inspecția și primește documentația, poate realiza raportul de evaluare în cel puțin trei zile lucrătoare. 

Dacă ai optat pentru serviciile unui evaluator imobiliar înainte de a-ți pune apartamentul la vânzare sau înainte de a cumpăra o proprietate și nu ești de acord cu valoarea estimată de acesta, este important să știi că poți solicita o verificare a evaluării respective (din partea unor evaluatori autorizați cu specializarea Verificarea evaluării). 

Evaluarea proprietății imobiliare înainte de vânzare sau de cumpărare te va ajuta să negociezi un preț corect și va grăbi procesul tranzacțional, oferindu-ți, în același timp, siguranța ca ai încheiat o afacere avantajoasă.