Andreea și Ioana sunt studente și locuiesc în aceeași locuință, împart un apartament cu două camere nedecomandat (trecerea spre dormitor și baie se face prin camera de zi). Colegele de apartament au hotărât ca Andreea să aibă sufrageria, iar Ioana dormitorul. Pentru ca Ioana să poată merge la bucătărie sau pentru a ieși din apartament este nevoită să treacă prin sufragerie, camera Andreei. Repartizarea celor două camere a fost o înțelegere pe care cele două studente au avut-o pentru traiul în comun.
În termeni juridici, camera Ioanei, așadar dormitorul care nu are rol de trecere se numește fondul dominant, în timp ce camera Andreei, sufrageria, este fondul aservit (adică suportă servitutea, o constrângere – trecerea Ioanei prin cameră ori de câte ori dorește să iasă din dormitor).
Aplicat la realitatea însăși, fondul dominant și fondul aservit reprezintă două imobile a doi proprietari diferiți, doi vecini. Când proprietarul unui imobil (fond dominant) este nevoit să treacă pe proprietatea vecinului (fond aservit), are loc ceea ce se numește drept de servitute.
Drept de servitute – Definiție
Dreptul de servitute este dreptul real pe care proprietarul unui imobil (fond dominant) îl are asupra imobilului altei persoane (fond aservit). Așadar, cel dintâi are drept de utilizare a proprietății celuilalt. Ca de exemplu, pentru a ieși la drumul public, el trebuie să treacă prin curtea vecinului său. Dreptul de servitute se constituie prin act juridic sau prin uzucapiune.
Dreptul de servitute – Cui se adresează?
Dreptul de servitute vizează doi proprietari de imobile, dintre care unul dintre ei primește dreptul de utilitate a proprietății celuilalt. Este vorba așadar de proprietarul fondului dominant și de proprietarul fondului aservit.
Dreptul de servitute nu se referă doar la dreptul de trecere prin curtea vecinului. Există mai multe tipuri de servitute după cum urmează
Dreptul de servitute după modul în care se manifestă
- servitute aparentă – constrângerea este marcată în mod vizibil, o ușă, o fereastră;
- servitute neaparentă – constrângerea nu se referă la un obiect vizibil, ci la sarcina de a nu construi peste o anumită înălțime;
Dreptul de servitute după modul de exercitare
- servitute continuă – exercitarea nu necesită intervenția persoanei, ca de exemplu servitutea de vedere sau servitutea de a nu construi;
- servitute necontinuă – exercitarea necesită intervenția persoanei, servitutea de trecere;
Dreptul de servitute după obiectul lor și natura fondului
- servitute pozitivă – proprietarul fondului dominant realizează acte de folosință asupra fondului aservit, ca în cazul servitutei de trecere;
- servitute negativă – proprietarul fondului aservit are o anumită interdicție, de exemplu să nu construiască peste o anumită înălțime;
Dreptul de servitute după natura fondului
- servitute urbană – este stabilită în folosul unei clădiri;
- servitute rurală – este stabilită în folosul unui teren;
Dreptul de servitute după modul de constituire
- servitute naturală – apare din prezența naturală a fondurilor, ca de exemplu servitutea de scurgere a apelor naturale;
- servitute legală – constituită de lege, ca de exemplu servitutea de vedere, servitutea de trecere, a șanțului comun;
- servitute stabilită prin fapta omului – este realizată prin testament, prin uzucapiune;
Drepturi și obligații ale proprietarilor
Dreptul de servitute implică drepturi și obligații ce revin proprietarilor celor două imobile, așa cum sunt menționate în actul juridic.
Drepturi ale proprietarului fondului dominant
- exercitarea servitutei (ca de exemplu construirea unui drum) și suportarea cheltuielilor aferente; în cazul în care avantajele sunt de partea ambilor proprietari, cheltuielile se împart;
Obligații ale proprietarului fondului dominant
- de a nu agrava situația fondului aservit și de a nu îi cauza prejudicii;
Drepturi ale proprietarului fondului aservit
- își exercită dreptul de proprietate, cu excepția celor interzise prin servitute;
Obligații ale proprietarului fondului aservit
- permite exercitarea dreptului de servitute;
- notarea dreptului în cartea funciară;
Diferența între drept de servitute și drept de trecere
A nu se face confuzie între dreptul de servitute de trecere și limita legală a dreptului de proprietate privată – dreptul de trecere (realizat prin acordul părților, fără un act juridic).
Dreptul de servitute de trecereDreptul de trecerese face pe baza unui act juridicse face prin acordul părțilorare ca obiect un teren privat – al unei persoane fizice (proprietarul)are ca obiect un teren proprietate publică sau aflat în alt regim specialoferă accesul la calea publică
Anularea dreptului de servitute
Are loc prin ștergerea din cartea funciară în situații precum:
- consolidare, adică cele două fonduri – dominant și aservit – ajung să aibă același proprietar;
- proprietarul fondului dominant renunță la dreptul de servitute;
- s-a ajuns la data termenului (în cazul în care s-a prevăzut un termen până la care să fie prezent dreptul de servitute);
- răscumpărarea – proprietarul fondului aservit răscumpără servitutea dacă a întâmpinat dificultăți pentru a-și îndeplini obligația de a asigura buna folosire;
- imposibilitatea definitivă de exercitare (datorată unei împrejurări de fapt, a secat izvorul);
- nefolosirea timp de 10 ani
- dispariția utilității servitutei
- exproprierea fondului aservit
Servitutea este așadar o limitare a unui proprietar în favoarea confortului unui al doilea proprietar. Amândoi au drepturi și obligații care sunt stipulate în temeiul actului constitutiv.
