Dreptul de preempțiune este acel drept de care se bucură cineva care este preferat în calitate de cumpărător al unui bun. Acesta nu trebuie confundat cu dreptul prioritar de cumpărare, care se naște din convenția părților, având o natură contractuală.
Din contră, dreptul de preempțiune este specificat în lege și este prevăzut ca o normă juridică imperativă. Un alt termen care produce confuzii, dar nu este echivalentul dreptului de preempțiune, este dreptul de preferință. Acesta apare doar în contextul unei societăți, atunci când un asociat se retrage, iar dobândirea părților sale sociale sau a acțiunilor, de către ceilalți asociați, depinde de dreptul de preferință.
Dreptul de preempțiune se stabilește potrivit legii și se exercită în favoarea unei persoane fizice, a unei persoane juridice sau chiar a statului.
● Cadru legislativ
● Condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune
● Efectele exercitării preempțiunii și concursul dintre preemptori
● Vânzarea în mod liber a unui teren agricol situat în extravilan
Cadru legislativ
Dreptul de preempțiune este reglementat prin mai multe documente, respectiv prin articolele nr. 1730-1740 din Codul Civil, prin Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole, situate în extravilan, și prin Legea nr. 175/2020, care aduce o serie de modificări importante Legii nr. 17/2014, motiv pentru care o vom trata separat.
Articolele nr. 1730-1740 din Codul Civil tratează subiectul titularului dreptului de preempțiune, numit preemptor, condițiile pentru a putea exercita dreptul de preempțiune, efectele exercitării dreptului de preempțiune și pluralitatea de bunuri vândute. Despre condiții și efectele exercitării dreptului de preempțiune vom vorbi ceva mai jos.
De interes aici este fenomenul de pluralitate a bunurilor vândute. Astfel, atunci când se exercită dreptul de preempțiune asupra unui bun cumpărat de un terț, alături de alte bunuri, pentru un singur preț, vânzătorul poate solicita de la preemptor doar o parte proporțională din acest preț.
În Legea nr. 17/2014, se oferă mai multe informații despre dreptul de preempțiune exercitat în cazul procedurilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole, situate în extravilan.
Potrivit acestei legi, preemptorul este titularul dreptului de preempțiune care poate să cumpere cu prioritate un teren agricol, situat în extravilan, și față de care deține calitatea de coproprietar, arendas, proprietar vecin sau statul român, prin reprezentantul său, Agenția Domeniilor Statului.
În acest caz, există preemptori de același rang, care aparțin aceleiași categorii stabilite prin lege ca arendași, coproprietari sau proprietari vecini. De asemenea, în cazul preemptorilor de rang superior sau inferior, care dețin o poziție superioară sau inferioară, în ordinea categoriilor de preemptori stabiliți prin lege, dreptul de preempțiune se exercită începând cu rangul superior, până la ultimul.
Legea nr. 175/2020, intrată în vigoare pe 13 octombrie 2020, aduce o serie de modificări și completări importante în exercitarea dreptului de preempțiune.
Cel mai important aspect vizează rangurile de preemptori. Dacă în Legea nr. 17/2014, dreptul de preempțiune era restrâns la următoarele persoane și în ordine: coproprietari, arendași, proprietari vecini și statul român, prin Agenția Domeniilor Statului, prin Legea nr. 175/2020, lista beneficiarilor s-a extins semnificativ, după cum urmează și în ordine:
● Primul rang: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele, afinii până la gradul al treilea inclusiv;
● Al doilea rang: proprietarii investițiilor agricole pentru viță-de-vie, pomi fructiferi, hamei, irigații exclusive private și/sau arendașii. Dacă pe aceste terenuri se află investiții agricole pentru culturi de viță-de-vie, pomi fructiferi, hamei sau irigații, proprietarii investițiilor vor avea prioritate;
● Al treilea rang: arendașii și/sau proprietarii terenurilor agricole din vecinătatea terenului dat spre vânzare;
● Al patrulea rang: tinerii fermieri, de până în 40 de ani, care dețin calificări profesionale și competențe și care se stabilesc, pentru prima oară, ca șefi ai unei exploatații agricole, în vederea desfășurării de activități agricole;
● Al cincilea rang: Academia de Studii Agricole și Silvice din București și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniul agricol, al silviculturii sau al industriei alimentare, în vederea achiziției de teren agricol destinat exclusiv cercetării agricole, teren care se află în vecinătatea unor loturi care fac deja parte din patrimoniul acestor instituții;
● Al șaselea rang: persoane fizice cu domiciliul în unitatea administrativ-teritorială unde se află terenul respectiv;
● Al șaptelea rang: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Potrivit vechii legi, dacă niciun preemptor nu își exercită dreptul de preempțiune în termen legal, vânzarea terenului agricol se poate realiza către orice persoană fizică sau juridică. Prin Legea nr. 175/2020, se adaugă câteva detalii referitoare la posibilii cumpărători, dacă niciun preemptor legal nu își solicită dreptul.
Astfel, potrivit legii, persoana care dorește să cumpere terenul:
● Trebuie să aibă domiciliul sau sediul pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin cinci ani înainte de oferta de vânzare;
● Să întreprindă activități agricole pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin cinci ani, anterior ofertei de vânzare.
De asemenea, persoanele fizice care doresc cumpărarea trebuie să fie înregistrate de autoritățile fiscale cu cel puțin cinci ani anterior ofertei de vânzare.
Un alt aspect foarte important se referă la modificarea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune.
Dacă, inițial, termenul de exercitare a dreptului de preempțiune era de 30 de zile lucrătoare (Legea nr. 17/2014), prin Legea nr. 175/2020, acesta a ajuns la 45 de zile lucrătoare, din momentul afișării ofertei de către primăria de care ține terenul respectiv.
Mai mult, în termen de 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, primăria este obligată să anunțe titularii dreptului de preempțiune la domiciliul sau sediul social al acestora, după caz. Dacă titularii nu pot fi contactați, apare obligația de a se afișa înștiințarea la sediul sau pe site-ul primăriei.
Aceeași lege oferă dreptul vânzătorului de a depune o cerere de retragere a ofertei de vânzare, în termen de 45 de zile, pentru exercitarea dreptului de preempțiune. Totodată, legea prevede posibilitatea de a retrage oferta și în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de exercitare a dreptului de preempțiune.
Dacă mai mulți preemptori solicită exercitarea dreptului de preempțiune, vor avea prioritate preemptorii de rang superior, iar dacă solicitanții au același rang, se va respecta ordinea specificată expres în lege.
În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț mai avantajos decât un preemptor de rang superior, vânzătorul poate relua procedura ofertei de vânzare cu prețul mai mare o singură dată și doar în termen de 10 zile de la cele 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare.
Structurile teritoriale de la locul situării terenului sau imobilului se vor ocupa de verificarea condițiilor legale, pentru ca preemptorii să poată beneficia de dreptul lor. Autoritățile au obligația să verifice documentele în termen de maximum 10 zile lucrătoare de la îndeplinirea termenului legal de 30 de zile. Dacă preemptorul nu îndeplinește condițiile legale, autoritățile vor emite un aviz negativ, în termen de cinci zile lucrătoare din momentul expirării termenului de verificare.
În situația în care niciun preemptor nu și-a exercitat dreptul de preempțiune și nu s-au depus alte oferte de cumpărare, primăria este obligată să emită un proces-verbal de finalizare, în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea ultimului termen (45 de zile lucrătoare, cu posibilitatea de prelungire).
Condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune
Potrivit Codului Civil, vânzătorul, persoană fizică sau autoritate publică, este obligat să comunice preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Acest lucru înseamnă că vânzătorul oferă informații despre nume și prenume, descrie bunul, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile în care are loc vânzarea, precum și locul unde este situat bunul.
Ulterior, preemptorul își poate exercita dreptul de preempțiune, comunicând vânzătorului acordul său în încheierea contractului de vânzare, însoțit de consimțirea prețului.
Conform prevederilor legale, dreptul de preempțiune se exercită, în cazul bunurilor mobile, în termen de cel mult 10 zile lucrătoare, iar pentru bunurile imobile, în termen de cel mult 45 de zile lucrătoare. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a contractului încheiat cu terțul.
Efectele exercitării preempțiunii și concursul dintre preemptori
Conform articolului nr. 1733 din Codul Civil, exercitarea dreptului de preempțiune are următoarele efecte:
● Contractul de vânzare este încheiat între vânzător și preemptor, în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul;
● Vânzătorul răspunde de evicțiunea care rezultă din exercitarea dreptului de preempțiune.
Concursul dintre preemptori apare atunci când mai mulți titulari și-au exercitat dreptul de preempțiune asupra aceluiași bun. În acest caz:
● Contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
● Contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;
● Contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciara, dacă bunul este imobil;
● Contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune, cu data certă cea mai veche, în cazul bunurilor mobile.
Vânzarea în mod liber a unui teren agricol situat în extravilan
Pentru a vinde un teren agricol situat în extravilan, este necesară urmarea unor proceduri clare, stipulate în lege. Proprietarul terenului care urmează a fi vândut trebuie să solicite, la primăria în raza căruia se află terenul agricol, afișarea ofertei de vânzare a terenului, precum și înștiințarea preemptorilor.
La 24 de ore de la primirea ofertei, primăria este obligată să o afișeze la sediul său sau pe site, timp de 45 de zile lucrătoare. Mai mult, autoritățile sunt obligate ca, în termen de trei zile, să transmită oferta mai departe la Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale și autorităților teritoriale. Aceste autorități teritoriale și naționale trebuie să afișeze oferta la sediul lor sau pe site, timp de 15 zile lucrătoare.
Titularul dreptului de preempțiune este obligat, potrivit legii, să își manifeste interesul de a cumpăra terenul agricol în termen de 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei, să comunice și să înregistreze acest lucru la sediul primăriei unde a fost afișată. După manifestarea interesului, primăria va afișa, în termen de 24 de ore, acceptarea ofertei, iar aceasta va ajunge și la structurile teritoriale.
Dreptul de preempțiune este stabilit prin Codul Civil și Legea nr. 17/2014 actualizată, completată și modificată. Prin legislația în vigoare, se dorește protejarea unor bunuri precum terenurile cu potențial agricol important la nivel național, precum și a celor de interes public, istoric sau cultural.
