Dacă îți dorești să cumperi un teren, este important să știi care sunt diferențele dintre terenul intravilan și extravilan, cum să alegi între cele două în funcție de destinația terenului, precum și ce ai de făcut dacă dorești să treci un teren din extravilan în intravilan. Despre toate acestea și despre multe altele poți afla citind în continuare.
- Ce reprezintă terenul intravilan și terenul extravilan
- Diferențe între terenul intravilan și cel extravilan
- Construirea unui imobil pe teren intravilan
- Trecerea din extravilan în intravilan
Ce reprezintă terenul intravilan și terenul extravilan
Terenul intravilan se află în localitate, aparține de casă sau se află într-o zonă locuibilă. În general, are un preț mai mare prin comparație cu alte tipuri de terenuri. De regulă, terenurile intravilane sunt rezervate construcțiilor.
Prin comparație, terenul extravilan se află în afara satului, localității sau orașului și nu se poate construi pe el, ci doar cultiva. Un avantaj major este acela al prețului, care poate fi de până la 10 ori mai mic decât al unui teren intravilan.
Dacă ești în căutarea unui teren extravilan, trebuie să știi că acesta se împarte în două categorii: teren extravilan agricol și teren intravilan agricol, ce poate aparține intravilanului unei zone.
În lipsa unei proceduri prealabile, construcțiile sunt interzise pe ambele teritorii, deoarece fac parte din circuitul agricol. În acest context, este foarte important să te interesezi despre aceste aspecte înainte de a bate palma cu vânzătorul.
În cazul în care vrei să folosești terenul pentru culturi, este important să știi informații despre calitatea solului. Este imperios ca pământul să fie roditor, altfel nu vor crește legume, cereale sau pomi fructiferi pe el.
De asemenea, consistența este un alt aspect care trebuie avut în vedere. Un pământ neproductiv poate necesita costuri suplimentare. Tot pentru a avea o cultură bogată contează și regimul atmosferic. Ce temperaturi sunt în acea zonă? Cum este regimul de precipitații? Clima nefavorabilă îți poate da peste cap planurile, înainte de a te apuca să folosești, propriu-zis, terenul.
Un alt element al părții de documentare ar trebui să aibă în vedere aspecte precum aglomerația, zgomotele și poluarea. Acestea vor influența atât roadele pământului, cât și sănătatea ta. Ține cont și de zona unde se află terenul, pentru a evita dezastre precum inundațiile.
Diferențe între terenul intravilan și cel extravilan
Situarea terenului în intravilan sau extravilan este menționată în extrasul de carte funciară și în certificatul de urbanism. Un teren intravilan este situat în zona ce cuprinde suprafața construită și construibilă a unei localități, iar terenul extravilan se află în afara sa.
Terenul aflat la limita dintre intravilan și extravilan este, de obicei, împărțit în două, atribuindu-se fiecărei părți numere cadastrale diferite: unul pentru porțiunea din intravilan și altul, pentru cea din extravilan. De asemenea, există situația unor terenuri compuse din mai multe parcele a căror întrebuințare este diferită.
Există mai multe diferențe între terenul extravilan și terenul intravilan, care ar trebui să fie cunoscute înaintea oricărei achiziții de acest fel.
De regulă, terenul intravilan este mult mai scump decât cel extravilan și se află, adesea, într-o poziție mai bună în oraș. Pe de altă parte, terenul extravilan se poate afla la periferia orașului și nu se poate construi pe el, ci doar se poate cultiva (cereale, pomi fructiferi, etc.). Această localizare, însă, duce la scăderea semnificativă a prețului terenului extravilan. Pe măsură ce solul este mai sterp, prețul terenului este mai mic.
În fine, impozitul este mai mare pentru terenul intravilan decât pentru terenul extravilan. Acesta se calculează în funcție de suprafața terenului, de rangul localității în care se află/împrejurul căreia se află, de categoria de folosință a terenului. Pentru terenurile din intravilan înregistrate într-o altă categorie decât „terenuri cu construcții”, impozitul se va calcula prin înmulțirea suprafeței exprimate în hectare cu o serie de coeficienți stabiliți în funcție de zona și de categoria de folosință. În funcție de rangul localității (de la I pentru capitală la V pentru sate), se adaugă un coeficient de corecție (de la 1 pentru sate la 8 pentru capitală).
Pentru terenurile extravilane, impozitul pe teren se calculează prin înmulțirea suprafeței terenului exprimate în hectare cu o sumă în funcție de categoria de folosință, așa cum este menționat în tabelul de mai jos, stabilit de Codul Fiscal.
- Teren cu construcții: 22-31 de lei;
- Teren arabil: 42-50 de lei;
- Vie pe rod: 48-55 de lei;
- Vie până la intrarea pe rod: 0 lei;
- Livadă pe rod: 48-56 de lei;
- Livadă până la intrarea pe rod: 0 lei;
- Pășune: 20-28 de lei;
- Fâneață: 20-28 de lei;
- Pădure sau alt teren cu vegetație forestieră: 8-16 lei;
- Pădure în vârstă de până la 20 de ani și pădure cu rol de protecție: 0 lei;
- Teren cu apă, altul decât pentru amenajare piscicolă: 1-6 lei;
- Teren cu amenajare piscicolă: 26-34 de lei;
- Teren neproductiv: 0 lei;
- Drumuri și căi ferate: 0 lei.
Construirea unui imobil pe teren intravilan
Pentru a construi un teren intravilan, este vital să soliciți extrasul de carte funciară de la notar sau de la Oficiul local de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Acest document este esențial pentru a clarifica situația juridică a terenului.
Există riscul, uneori chiar ridicat, ca terenul să facă obiectul unui litigiu, să fie înstrăinat, deținut de cote-părți sau să fie scos din circuitul civil. Poți obține extrasul de carte funciară, prin depunerea unei cereri, în care să menționezi numărul cadastral și localitatea în care este situat terenul. Pe lângă cerere, trebuie să faci dovada achitării tarifului aferent, document care demonstrează, până la proba contrarie, situația economică, tehnică și legală a terenului. Acesta are prețul cuprins între 20 și 100 de lei, pentru situațiile de urgență. Odată ce ai obținut extrasul de carte funciară, vei ști dacă terenul face obiectul unei revendicări în baza legii.
Următorul pas este obținerea certificatului de urbanism. Acesta face cunoscute solicitantului date juridice, tehnice și economice legate de teren, la data solicitării acestui act. Certificatul de urbanism oferă informații despre identitatea proprietarului terenului, situarea sa în intravilan sau în afara sa, încadrarea terenului în zonă, riscurile naturale existente și altele. Foarte important: tot în certificatul de urbanism se menționează destinația stabilită pentru teren și alte hotărâri ale consiliului local sau județean, cu privire la zona în care vrei să construiești un imobil.
În intravilan, este interzisă construirea pe terenuri cu suprafețe mari și compacte, rezervate unor obiective de utilitate publică și pe terenurile cu risc de alunecare sau inundații, până la înlăturarea definitivă a acestor cauze.
Aspecte legate de funcționalitate
Potrivit regulamentului local de urbanism, terenurile intravilane pot fi folosite în anumite moduri, existând o serie de condiții de amplasare, în funcție de destinația terenului și de situarea sa (care afectează proiectarea și realizarea construcției), pentru o dezvoltare echilibrată a zonei.
Terenul intravilan este considerat construibil atunci când procentul de ocupare al terenului, numit, pe scurt, POT, format din raportul dintre suprafața construită și suprafața parcelei și coeficientul de utilizare al terenului (CUT), se încadrează în limitele maxime admise pentru zona în care se află terenul.
Mai mult, pentru a obține autorizația de construcție, orice imobil trebuie să respecte regimul maxim de înălțime, regulile de amplasare și retragerile minime obligatorii (de exemplu, amplasarea construcției față de drumurile publice, orientarea față de punctele cardinale, amplasarea față de aliniament aplicată tuturor nivelurilor), precum și să asigure accesul obligatoriu la carosabil și drum pietonal.
Totodată, construcția trebuie să se încadreze armonios în zona în care se află, cu atât mai mult dacă există și alte clădiri în vecinătate.
Aspecte legate de dimensiune
Suprafața minimă a terenului pentru care se oferă autorizație de construcție este de 150 mp pentru clădirile înșiruite și 200 mp pentru clădirile amplasate izolat sau cuplate. În plus, deschiderea la stradă trebuie să fie de minimum opt metri pentru clădirile înșiruite și de minimum 12 m, pentru clădirile izolate sau cuplate, conform regulamentului de urbanism.
În general, se merge pe terenurile cu formă regulată și cu o adâncime cel puțin egală cu lățimea parcelei sau chiar mai mare. Un teren cu o alungire excesivă și îngustă poate fi parțial sau total neconstruibil.
Aspecte legate de zonă
Zona în care este încadrat terenul intravilan este menționată în certificatul de urbanism. Un teren situat într-o zonă protejată este neconstruibil, iar schimbarea destinației nu este posibilă. Există reguli stricte și interdicții temporare sau permanente de construire, pentru a menține integritatea mediului și pentru a proteja patrimoniul natural.
Potrivit Regulamentului general de urbanism, este interzisă autorizarea executării de construcții pe terenuri din zone forestiere, zone cu resurse ale subsolului, zone cu valoare peisagistică, zone cu riscuri naturale (alunecări de teren, sol mlăștinos, inundații etc.), zone expuse la riscuri tehnologice (surpări de teren, incendii, explozii) și zone de protecție ale sistemelor de alimentare cu energie electrică, gaz, apă, canalizare, căi de comunicație.
Aspecte legate de utilități
Dacă ai un teren și demonstrezi posibilitatea de racordare la canalizare, energie electrică, apă, gaze naturale, ai șanse mai mari de a obține autorizația de construcție. Costurile de branșament variază în funcție de distanța dintre viitoarea construcție și punctele de racordare. Înainte de autorizarea construcției, poți solicita extinderea rețelei publice de distribuție.
Aspecte legate de calitatea solului
Cunoașterea unor caracteristici ale solului terenului în care dorești să construiești o casă este esențială, deoarece condițiile de fundare, dimensiunile și tipul construcției (execuția propriu-zisă) depind de calitățile pământului.
Studiul geotehnic oferă toate datele necesare în proiectarea și executarea fundației construcției. Documentația geotehnică este elaborată de specialiști și este esențială pentru a obține autorizația de construire. Studiul geotehnic oferă informații despre straturile geologice, particularitățile terenului, nivelul apei freatice, încadrarea seismică, stabilitatea terenului, caracteristicile solului, existența de fundații sau construcții dezafectate etc.
Alte aspecte
Un alt aspect important vizează absența din vecinătate a unor surse producătoare de noxe, zgomote puternice și vibrații. De asemenea, probabil că vei dori să ai acces rapid la servicii medicale, educaționale și nu numai, necesare unei vieți normale. Totodată, este bine să întrebi la fața locului despre emanarea unor mirosuri neplăcute, care ar putea afecta calitatea vieții. Vânzătorul nu este obligat să ofere aceste detalii.
Trecerea din extravilan în intravilan
Pentru a putea trece un teren din extravilan în intravilan, este necesar să obții cadastrul în intabularea terenului. Mai apoi, trebuie să depui o cerere la primărie, în care vei solicita trecerea terenului din extravilan în intravilanul localității.
Dacă este vorba despre un teren de mari dimensiuni, vei avea nevoie de un plan urbanistic zonal (PUZ), aprobat de consiliul local, în care să se specifice viitoarea destinație a construcției sau construcțiilor. Planul urbanistic zonal este realizat pentru a extinde intravilanul, cu scopul de a cuprinde și terenul situat inițial în extravilan. Acest document este întocmit de primărie, dacă este direct interesată și dacă are fondurile necesare, sau de proprietar, cu ajutorul unui arhitect. Întocmirea PUZ-ului poate dura între 4 și 12 luni.
În cazul în care demersurile legale pentru a trece terenul în intravilan nu sunt încheiate, iar între timp, terenul ajunge în proprietatea altei persoane, noul cumpărător nu va obține terenul în intravilan, ci tot în extravilan.
Un alt document necesar este planul de urbanism general (PUG). Acesta este realizat de către primăria localității și este necesar pentru a extinde intravilanul. Se întocmește la intervale relativ mari de timp, la 2-3 ani.
Un aspect mai puțin plăcut se referă la prețul trecerii terenului din extravilan în intravilan. Trecerea poate costa de două sau chiar de trei ori mai mult decât prețul inițial al terenului. Vestea bună este că poți trece în intravilan doar o parte a terenului cumpărat. Cu alte cuvinte, impozitul va fi crescut doar pentru terenul care nu mai este agricol.
Acum știi ce diferențe există între terenul intravilan și cel extravilan. Fie că dorești să-ți construiești o casă, fie să cultivi cereale/pomi fructiferi, este important să ai în vedere câteva aspecte, pentru a te bucura de toate beneficiile oferite de terenul achiziționat.
