După ce ai intrat în posesia unui imobil, pot exista situații în care îți dorești să îi schimbi destinația inițială. Astfel, o garsonieră sau apartament își poate schimba destinația într-o zonă de birouri, spațiu comercial etc. Cea mai populară destinație, după cea de locuit, este reprezentată de spațiile comerciale.
Însă, pentru a putea folosi apartamentul ca sediu pentru o afacere, este necesar să faci anumite schimbări de ordin legal și administrativ. Mai jos, poți afla care sunt pașii pentru a schimba destinația imobilului, de ce acte ai nevoie, precum și alte aspecte de care să ții cont.
- Ce să știi înainte de a schimba destinația imobilului
- Pașii necesari pentru schimbarea destinației
Ce să știi înainte de a schimba destinația imobilului
Pentru a schimba destinația unui imobil dintr-o zonă de locuit într-un spațiu comercial, este necesar să urmezi următorii pași:
Obținerea avizului pentru a schimba destinația imobilului din regim de locuință
Cu alte cuvinte, trebuie să obții acordul vecinilor. Însă, din 2020, poți sări peste acest pas, dacă la adresa ta nu se desfășoară activitatea firmei. Adresa va fi folosită doar pentru corespondență. Această schimbare a fost introdusă prin Legea nr. 102/2020 privind modificarea Legii societății nr. 31/1990, actualizată în 2018.
Astfel, avizul vecinilor nu mai este necesar când administratorul sau administratorii pot declara, pe proprie răspundere, că sediul firmei nu reprezintă locul în care se va desfășura activitatea organizației.
Anterior, articolul nr. 40 din Legea 196/2018 prevedea că orice schimbare a destinației unei locuințe, precum și a spațiilor prezente în proiectul inițial al construcției, se va face doar cu avizul scris al proprietarilor afectați de această schimbare, atât pe plan orizontal, cât și vertical.
În cazul în care îți desfășori activitatea la adresa respectivă, va trebui să obții avizul (acordul) vecinilor. Documentul îți va fi solicitat de către autorități și trebuie să îl ai la îndemână, pentru a-l putea prezenta.
Semnarea unor convenții
Dacă îți vei desfășura activitatea la acea adresă, va fi nevoie să semnezi, alături de vecini, o serie de convenții, prin care vei declara activitatea firmei și numărul de persoane care vor activa la adresă. Acest lucru este necesar în vederea calculării cheltuielilor.
Conform legislației, o copie a acestei convenții trebuie înmânată președintelui asociației de proprietari, pentru a putea fi pusă ca anexă la acordul de asociere.
Încălcarea condițiilor
Încălcarea condițiilor de mai sus și transformarea ilegală a apartamentului de locuit în spatiu comercial se poate sancționa conform Legii asociațiilor de proprietari (Legea nr. 196/2018), cu amenzi cuprinse între 5000 și 10.000 de lei.
De interes sunt și schimbările legislative, introduse prin Ordonanța de Urgență nr 195/2020. Această lege prevede că, dacă nu există activitate la sediul social timp de cel mult trei ani, nu mai este nevoie de declarație pe proprie răspundere cu privire la starea de inactivitate.
Această clauză intervine la solicitarea certificatului de înregistrare, ce are cod unic de înregistrare (CUI), sau la solicitarea certificatului de înscriere de mențiuni, care necesită o declarație privind inactivitatea la adresă. Cu alte cuvinte, va trebui să depui doar o declarație pe proprie răspundere și nu două.
Pașii necesari pentru schimbarea destinației
Pentru a putea realiza schimbarea destinației apartamentului tău, este necesar să urmezi anumiți pași pentru a intra în posesia documentelor necesare și pentru a funcționa legal. Poți vedea care sunt aceștia ceva mai jos.
Extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară te ajută să obții certificatul de urbanism. Cea mai simplă modalitate de a obține extrasul de carte funciară este accesând site-ul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, respectiv https://epay.ancpi.ro/epay. Alege opțiunile potrivite, plătește cei 20 de lei și așteaptă câteva minute, pentru a descărca documentul pe site.
Dacă informațiile apartamentului nu sunt actualizate în sistem, vei primi o înștiințare și vei fi sfătuit să discuți cu un inginer topograf (articolul nr. 65 din Ordinul ANCPI nr. 423/2018).
În cazul în care apartamentul nu apare la nivel local, este indicat să faci tot posibilul pentru a intra în legalitate. De regulă, documentația cadastrală se actualizează rapid, iar administrațiile locale te ajută în mod gratuit.
Studiul topografic
Următorul pas pentru a obține certificatul de urbanism (CU) este dobândirea studiului topografic. Acesta este realizat de un inginer topograf, iar valoarea sa juridică stă în viza Oficiului pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), potrivit Regulamentului ANCPI din iulie 2014.
Certificatul de urbanism
Pe lângă extrasul de carte funciară și studiul topografic, vei mai avea nevoie de o cerere, prin care să soliciți certificatul de urbanism. De regulă, în această cerere se menționează că dorești schimbarea destinației din X în Y, cu X reprezentând destinația din extrasul de carte funciară și Y, destinația rezultată în urma cererii.
Este important să ai în vedere câteva aspecte legate de imobil. Dacă dorești recompartimentarea camerelor, va trebui să soliciți acest lucru în cerere. De asemenea, în cazul în care vrei să transformi apartamentul de la parter, de exemplu, într-un magazin, va trebui să treci în cerere aspecte precum elementele de semnalizare pentru fațadă.
Mai mult, dacă ai în plan și lucrări pentru fațadă, pentru a se plia mai bine pe destinație, nu va fi nevoie să soliciți un nou certificat de urbanism. Poți, însă, menționa în cererea actuală că ai planuri de construire, extindere sau demolare, după caz. Dacă ai dificultăți în întocmirea cererii, poți solicita ajutorul unui arhitect. Acesta te va îndruma, pentru ca actul să conțină toate elementele dorite de tine.
Solicitarea va fi completată de o copie după cartea de identitate și de plata unei taxe către administrația locală, care poate ajunge la câteva zeci de lei, în funcție de suprafață și de reglementările locale.
În general, certificatul de urbanism este eliberat în aproximativ 15 zile și are o valabilitate de un an, potrivit Legii nr. 50/1991, cu actualizările și modificările ulterioare.
Releveul și situația actuală
După ce ai bifat toate documentele de mai sus, este momentul să acorzi atenție releveului și situației actuale.
Va trebui să contactezi un arhitect, pentru a realiza o schemă a situației imobilului. Acesta va veni la fața locului, pentru a realiza măsurători și pentru a nota funcțiuni, cote, materiale și alte informații utile.
Acestea vor fi notate manual, urmând, mai apoi, a fi redactate și computerizat, într-un software special. De regulă, se realizează și un releveu fotografic, adică detalierea elementelor de mai sus, în fotografie.
Expertiza tehnică
Uneori, este solicitată expertiza tehnică, alteori nu. Cel mai bine este să vorbești la administrația locală, pentru a nu mai face drumuri inutile, în cazul în care nu este nevoie.
Expertiza tehnică vizează o evaluare tehnică a imobilului, ceea ce implică elemente care țin de structura de rezistență, dacă este sau nu nevoie de consolidări, dacă necesită anumite măsuri constructive înainte de a fi folosit în alte scopuri etc.
Pentru confirmarea expertizei tehnice, este nevoie de ștampila și semnătura expertului tehnic. În vederea realizării acestui document, va trebui să pui la dispoziția expertului tehnic documentele obținute anterior.
Proiectarea
Proiectarea în sine nu este atât de anevoioasă. În mare, va exista un proiect de arhitectură, o situație deja existentă (apartamentul de locuit) și o situație dorită (spațiul comercial). Aceste situații vor fi prezentate în scris și schematic și vor exista mențiuni detaliate despre noua destinație. Dacă îți dorești modificări ale apartamentului, acestea vor fi trecute în proiectul de arhitectură.
În funcție de nevoi, se vor trece informații legate de secțiuni, planuri de nivel, fațade etc.; dacă apar schimbări, se poate realiza un plan de intervenții, în care se va trata subiectul elementelor nou introduse și al celor eliminate.
Deoarece noua destinație are alte funcții, va fi nevoie și de un proiect de instalații. Cele actuale pot necesita renovări, ar putea fi nevoie de mutarea grupului sanitar, amplasarea iluminării firmei, climatizare etc.
Este important de știut că fiecare proiect trebuie să fie analizat de către un verificator atestat, pentru a stabili calitatea informațiilor scrise. Mai mult, după aprobare, la dosarul tău se va adăuga și referatul de verificare.
Află de aici CE TREBUIE SĂ ȘTII DESPRE SCHIMBAREA INSTALAȚIEI SANITARE
Obținerea avizelor
Avizele depind, în mod firesc, de noua destinație. În general, nu sunt multe și se pot obține și online, costurile fiind de aproximativ 100 de lei per aviz.
În cazul în care imobilul nu beneficiază de unele utilități și nu vei dori modificarea de branșamente, nu va fi nevoie de aviz de canalizare, aviz de electricitate sau aviz de alimentare cu apă.
Apare, totuși, necesitatea de a obține avizul pentru protecția mediului. În acest document se vorbește de o clasare: dacă noua destinație va polua mediul și în ce măsură. De asemenea, pot apărea probleme dacă imobilul se află într-o zonă naturală protejată.
Dacă spațiul tău va fi folosit în scopuri comerciale, vei avea nevoie de aviz pentru securitate la incendiu. Nu uita că avizele au valabilitatea de un an.
Citește și Ce trebuie sa stii despre instalatia electrica a unei locuinte
Autorizația pentru schimbarea destinației
Felicitări! Ai intrat în posesia documentelor de care ai nevoie pentru a obține autorizația de schimbare a destinației. Acum va trebui să completezi o cerere-tip, cu ajutorul unui arhitect. Acesta din urmă va completa, va semna și va ștampila o anexă la cerere. În funcție de cerințele certificatului de urbanism, va trebui să achiți o taxă locală, care se calculează ca procent din valoarea declarată de tine.
După plata taxei și depunerea documentelor, vei intra în posesia autorizației în maximum 30 de zile. Valabilitatea sa este de un an, timp în care poți demara lucrările necesare pentru schimbarea destinației.
Punerea în operare
Punerea în operare este destul de simplă, odată ce ai obținut autorizația pentru schimbarea destinației imobilului. De multe ori, nu este nevoie de lucrări de mare amploare, ci doar de câteva schimbări de instalații, finisaje și instalarea firmei.
Totuși, dacă dorești să realizezi schimbări de mare amploare, conform documentelor cadastrale, vei avea nevoie de un proces-verbal de recepție finală pentru lucrări de consolidare, instalații și alte modificări.
După obținerea autorizației pentru schimbarea destinației, va trebui să depui o cerere prin care să anunți autoritățile că ai demarat lucrările. Acest lucru se face la cel puțin 10 zile după ce ai primit autorizația.
Schimbarea destinației imobilului
După finalizarea lucrărilor, este necesar să discuți cu un inginer topograf, pentru a actualiza documentația din cartea funciară (articolele nr. 37 și 39 din Legea nr. 50/1991, actualizată în 2004). Având obligațiile fiscale achitate, vei putea folosi imobilul cu noua sa destinație.
Costurile finale pot fi cuprinse între 600 și 1.000 de euro, potrivit specialiștilor imobiliari.
Dacă îți dorești să transformi apartamentul într-un business, este necesar să obții documentele necesare de la autoritățile locale. În plus, astfel, te vei asigura că structura și instalațiile din imobil sunt în regulă și că nu există riscul de incendiu.
