Schimbul de bunuri este cea mai veche formă de comerț, iar în epoca modernă, tranzacțiile de tip troc, adică fără mijlocirea banilor, revin în actualitate, mai ales în perioade economice dificile, de criză sau declin. Această metodă nu și-a pierdut niciodată eficiența și este una dintre soluțiile frecvent folosite pentru bunuri imobile. O dovadă că această practică este eficientă o reprezintă și faptul că principiul schimbului de bunuri în natură este reglementat în Codul Civil. Și nu doar în România, ci peste tot în lume.
Ce este schimbul imobiliar
Schimbul imobiliar este reglementat de prevederile Codului Civil, la articolele 1763-1765. Ambele părți, denumite copermutanţi (în practică şi în literatura de specialitate, este foarte des folosit şi termenul de „coschimbaşi”), transmit toate drepturile de proprietate unul altuia. Pentru a putea fi bine reglementat, iar părțile implicate în acest demers să fie în mod echitabil protejate, schimbul imobiliar este considerat un dublu act de vânzare-cumpărare. Pentru eficiență birocratică, legalizarea tranzacției nu se face prin două acte de vanzare cumparare, ci printr-un contract de schimb, prin care dreptul de proprietate, cote-părți din dreptul de proprietate, precum și orice alt drept real sau de creanţă se transferă de la unul dintre proprietari la celălalt și invers.
Contractul de schimb imobiliar ia în calcul și posibilitatea ca valoarea bunurilor care își schimbă proprietarul să nu fie egală, iar dacă între părți intervine o astfel de înțelegere, una dintre ele se obligă să plătească celeilalte, care primește, în urma schimbului, bunul cu valoare mai mică, o diferență. Aceasta poate fi plătită în bani sau în alte bunuri mobile sau imobile. De exemplu, se schimbă un apartament de două camere cu unul de trei, iar pentru a se ajunge la valori egale, proprietarul care primește locuința mai mare va da, suplimentar, celuilalt, și o mașină. Diferența ce reglează valoarea dintre bunuri diferite ca preț se numește sultă.
Sulta are caracter complementar la un contract de schimb imobiliar și nu poate depăşi valoarea bunului schimbat. Sulta poate fi achitată la momentul perfectării contractului de schimb sau poate fi achitată ulterior, situație în care se poate constitui un drept de ipotecă legală în favoarea celui care trebuie să primească această diferență, în urma schimbului inegal de bunuri.
Acte necesare
Schimbul imobiliar convenit între părți se legalizează la notariat, ca orice altă tranzacție imobiliară. Schimbarea proprietarului este consemnată în cartea funciara, cu toate mențiunile necesare, inclusiv dreptul de ipotecă, până la stingerea completă a acestei datorii.
Acte necesare pentru fiecare parte:
- actele de identitate ale părţilor, iar în cazul în care una dintre părți nu are domiciliul fiscal în România, este necesar și numărul său de identificare fiscală;
- certificatul de căsătorie, dacă este cazul;
- actele de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul tranzacţiei, care pot fi, după caz: contract de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate, certificat de moştenitor, contract de donaţie, autorizaţie de construire, proces-verbal de predare-primire și altele;
- actele de proprietate asupra bunurilor mobile, dacă acestea sunt incluse ca sultă în tranzacție;
- documentaţia cadastrală a bunurilor imobile;
- certificate de atestare fiscală, din care să reiasă că toate taxele în legătură cu bunurile imobile, respectiv mobile, dacă este cazul, sunt achitate la zi;
- extrasele de Carte Funciară, care se obțin prin intermediul biroului notarial şi care sunt valabile zece zile de la data emiterii, din care să rezulte dacă imobilele supuse schimbului sunt libere de obligații sau ce sarcini suplimentare au (ipotecă, proprietari multipli și altele, după caz);
- certificatele de performanţă energetică, obligatorii pentru imobilele cu o suprafaţă mai mare de 50 mp;
- ultimele facturi de energie electrică şi dovada achitării acestora;
- în cazul apartamentelor, adeverinţă eliberată de Asociaţia de proprietari sau locatari, din care să reiasă că toate cheltuielile aferente întreţinerii şi folosinţei imobilului sunt achitate la zi de către proprietar/proprietari, respectiv: întreţinere, reparaţii, cheltuieli comune etc.;
- în cazul imobilelor având regimul juridic de monument istoric, este necesară o adresă emisă de Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional – Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti sau județean ori Municipal, din care să reiasă că aceasta şi-a dat acordul la înstrăinarea imobilelor;
- în cazul în care în tranzacție sunt incluse și terenuri, este nevoie de adeverințe din care să rezulte statutul acestora (libere de arendă, tipul terenului – agricol, forestier, intravilan sau extravilan).
Costurile schimbului imobiliar
Conform Codului Civil, fiecare dintre părţile implicate în contractul de schimb imobiliar este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte. În baza acestui principiu, impozitul către Stat este datorat de ambele părți, persoane fizice, iar notarul public care legalizează schimbul are obligaţia să încaseze taxele rezultate din transferul proprietăţilor imobiliare.
Impozitul datorat Statului se calculează astfel:
- dacă imobilul este dobândit într-un termen de până la 3 ani inclusiv, impozitul este 3% din valoare până la suma de 200.000 lei inclusiv, iar dacă depășește această valoare, impozitul este de 6.000 lei + 2% din valoarea care depăşeşte 200.000 lei inclusiv:
- dacă vânzătorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani, impozitul este de 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv, iar dacă depășește această valoare, 4.000 lei + 1% din valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.
Notarul este cel care trebuie să încaseze și taxele pentru Agentia Nationala de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), respectiv taxele pentru extrasul de carte funciară, în vederea autentificării contractului, de la fiecare dintre cei doi proprietari, la valoarea imobilelor pe care aceștia urmează să le schimbe.
Se percep și taxe pentru noile intabulări, după finalizarea contractului de schimb, tariful ANCPI pentru această operaţiune reprezentând 0,15% din evaluarea fiecărui imobil.
În final, la costurile tranzacției, în natură, se adaugă onorariul notarial, care se calculează în funcţie de evaluarea imobilelor făcută de părți, dar nu mai puțin de evaluarea Ghidului privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare, valabil în anul respectiv.
Codul Civil acceptă ca toate aceste taxe să fie achitate în mod egal de părțile semnatare ale contractului de schimb, dacă acestea nu decid altfel.
Părțile au obligaţia ca, în termen de cel mult 30 de zile de la data perfectării contractului de schimb, să efectueze operaţiunile de trecere pe rol fiscal la Direcţia de taxe și impozite competentă.
Câteva detalii în plus
Pentru a proceda la realizarea unui schimb de imobile în care unul dintre ele este obținut prin programul Prima casă sau Noua casă, este nevoie de consimțământul băncii care a acordat creditul. Pentru că noul proprietar are obligația de a prelua și sarcinile fiscale, acesta trebuie să corespundă criteriilor pentru un astfel de credit.
Un imobil care este ipotecat poate face obiectul unui contract de schimb, cu acceptul băncii sau al instituției care a impus ipoteca. De regulă, acordul se poate obține numai dacă se poate face un transfer de ipotecă pe celălalt imobil și doar după ce se face o evaluare completă a imobilului respectiv, în condițiile impuse de bacă. Costurile evaluării sunt suportate de proprietarul imobilului care cere transferul de ipotecă.
Principiul aplicat este că, prin contractul de schimb se poate transmite, pe lângă dreptul de proprietate, şi orice alt drept real sau de creanţă.
Un contract de schimb nu se limitează obligatoriu la numai două părți. Schimbul poate avea şi caracter multilateral, atunci când se realizează între trei sau mai multe părţi contractante.
Este important de știut că imobilele care fac obiectul unui contract de vânzare-cumpărare pot fi bunurile unui contract de schimb. În consecință, toate interdicțiile de vânzare sau cumpărare care privesc un imobil sunt aplicabile şi contractului de schimb.
