Contractul de arendă: ce este, cum se înregistrează, cum se prelungește, cum se reziliază

Arenda constă în cedarea temporară a dreptului de exploatare asupra unor bunuri agricole, construcții, utilaje sau animale. Contractul de arendă, încheiat între arendator și arendaș, este un document care are drept obiectiv înțelegerea dintre părți. Mai jos poți vedea ce drepturi și obligații au arendatorul și arendașul, ce elemente obligatorii trebuie să conțină contractul, cât durează, precum și în ce condiții poate fi prelungit, modificat sau reziliat. 

• Cadru legislativ
• Ce drepturi și obligații are arendatorul
• Ce drepturi și obligații are arendașul
• Cum se înregistrează contractul de arendă
• Ce elemente trebuie să conțină contractul de arendă
• Care este durata contractului de arendă
• În ce condiții are loc încetarea sau rezilierea contractului de arendă

Cadru legislativ

Contractul de arendă este reglementat prin articolele nr. 1836-1850 din Codul Civil și prin Legea nr. 16/1994 actualizată. Potrivit articolului nr. 1836 din Codul Civil, pot fi arendate „terenuri arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, pomicole, arbuști fructifer, plantații de hamei și duzi, pășuni împădurite, terenuri ocupate de construcții și instalații agrozootehnice, amenajări piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumuri tehnologice, platforme și spații de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenuri neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă.” La acestea se adaugă animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte bunuri pentru exploatarea agricolă. Articolele ulterioare reglementează, după cum urmează:

• Condițiile de formă (articolul nr. 1838) – care menționează obligativitatea realizării contractului în scris, altfel se riscă anularea sa;
• Cheltuielile asociate încheierii, înregistrării și publicării contractului de arendă revin arendașului (articolului nr. 1838);
• Reducerea arendei stabilite în bani în cazul pierderii recoltei (articolul nr. 1841);
• Cazurile de cesionare – prin acordul scris al arendatorului, arendașul poate cesiona contractul de arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori (articolul nr. 1846);
• Interdicția subarendării prin articolul nr. 1847. În caz contrar, arendașul riscă nulitatea absolută a contractului de arendă;
• Reînnoirea arendei prin articolul nr. 1848 (vezi mai jos).

De asemenea, Legea nr. 16/1994 actualizată privind arenda oferă:

• Definiția arendei (articolele 2-3);
• Elementele obligatorii ale contractului de arendă (articolul nr. 5);
• Durata arendării (articolul nr. 7);
• Drepturile și obligațiile arendatorului (articolul nr. 8 și articolul nr. 10);
• Obligațiile arendașului (articolul nr. 8);
• Drepturile arendașului (articolul nr. 9);
• Reînnoirea contractului de arendă (articolul nr. 12).

Ce drepturi și obligații are arendatorul

Conform articolelor 2 și 3 din Legea arendei nr. 16/1994 actualizată, poate fi arendator orice persoană, fizică sau juridică, ce deține în mod legal bunuri agricole, fie ca titular al unui drept de proprietate sau al unui drept de uzufruct, fie cu alt titlu juridic: drept de superficie, drept real de folosință sau de administrare. Foarte important este faptul că regiile autonome, instituțiile și stațiunile de cercetare și producție agricolă, societățile comerciale sau alte unități de stat ori cooperatiste, care au în patrimoniu sau în administrare terenuri proprietate de stat, nu pot da în arendă. 

Ce drepturi are arendatorul

În acest context, arendatorul are următoarele drepturi:

• Să controleze modul în care arendașul exploatează bunul agricol arendat;
• Să primească bunul agricol care a făcut obiectul contractului de arendă;
• Să acționeze împreună cu arendașul terții care tulbură exploatarea normală a bunului arendat.

Ce obligații are arendatorul

Totodată, arendatorul are și o serie de obligații:

• Să îi asigure arendașului folosința bunului dat în arendă;
• Să îi predea arendașului bunul agricol în stare corespunzătoare întrebuințării sale;
• Să mențină bunul pe care urmează să îl arendeze în stare de folosință;
• Să asigure folosința utilă și pașnică a bunului agricol;
• Să ofere garanții arendașului contra evicțiunii parțiale sau totale, precum și în cazul viciilor ascunse ale bunului agricol arendat;
• Să nu ia măsuri în legătură cu exploatarea bunului arendat de natură să-l tulbure pe arendaș;
• Să plătească taxele și impozitele datorate pentru terenurile arendate;
• Să îl înștiințeze în scris pe arendaș cu privire la intenția sa de a reînnoi sau nu contractul cu cel puțin un an înainte de expirarea contractului prezent;
• Să primească, în momentul încetării contractului, bunul arendat care a făcut obiectul acestuia.

Ce drepturi și obligații are arendașul

Poate fi arendaș orice persoană fizică cetățean român, indiferent dacă are domiciliul în țară sau în străinătate, dar care „trebuie să aibă pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoștințe agricole și să prezinte garanțiile solicitate de arendator” (articolul nr. 3 din Legea nr. 16/1994 actualizată). De asemenea, poate fi arendaș inclusiv o persoană juridică română cu sediul în România, inclusiv cele care au capital parțial sau integral străin, dar „trebuie să aibă ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole și să prezinte arendatorului garanțiile cerute”. 

Este bine de știut că nu pot fi arendași funcționarii publici sau salariații din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale instituțiilor și stațiunilor de cercetare și producție agricolă, ale societăților comerciale agricole pe acțiuni și ale altor unități care au în patrimoniu ori în administrare terenuri agricole proprietate de stat, conform articolului nr. 18 din Legea nr. 16/1994 actualizată. 

Ce drepturi are arendașul

Un arendaș are următoarele drepturi:

• Să folosească bunul arendat în scopul exploatării agricole;
• Dreptul de preempțiune (de exemplu, loc preferențial în cumpărarea bunurilor de pe pământul arendat) în cazul în care arendatorul decide să înstrăineze prin vânzare bunurile exploatate;
• Să fie exonerat de la plata arendei în cazuri de forță majoră (radiații, război, cutremure devastatoare care afectează bunul arendat).

Ce obligații are arendașul

Prin semnarea contractului de arendă, arendașul se obligă:

• Să primească bunul agricol arendat la termen și în condițiile stabilite de contract;
• Să plătească arenda la timp și conform prevederilor contractului;
• Să manifeste prudență și diligență în folosirea bunului luat în arendă;
• Să înregistreze contractul de arendă în lipsa unor prevederi care să stipuleze contrariul;
• Să suporte cheltuielile aferente încheierii contractului;
• Să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei sau al pieirii animalelor din cauza unor calamități naturale;
• Să mențină potențialul productiv al bunului arendat și să nu-l degradeze;
• Să restituie bunul agricol la încheierea contractului de arendă în starea în care l-a primit de la arendator;
• Să execute toate obligațiile contractuale;
• Să ceară acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiții în bunul arendat;
• Să înștiințeze în scris pe arendator de intenția de a reînnoi sau nu contractul de arendă cu cel puțin un an înainte de expirarea sa;
• Să plătească impozite pe veniturile realizate din exploatarea bunului agricol.

Cum se înregistrează contractul de arendă

Contractul de arendă trebuie realizat în trei exemplare: unul pentru arendator, unul pentru arendaș și unul pentru consiliul local în raza căruia se află bunul agricol, pentru a fi înregistrat într-un registru special. 

Potrivit articolului nr. 6 din Codul Civil, este obligatoriu ca arendașul să depună un exemplar al contractului de arendă la consiliul local, în 15 zile de la data încheierii. Un caz particular vizează bunurile situate în raza teritorială a mai multor consilii locale. În acest caz, trebuie depusă câte o copie după contract la fiecare consiliu local. Înregistrarea contractului de arendă se face la cererea și pe cheltuiala arendașului, însă se poate stipula în contract o altă variantă de suportare a cheltuielilor.

Arendatorul sau altă persoană interesată poate sesiza instanța judecătorească pentru a-l obliga pe arendaș să înregistreze contractul în registrul ținut de secretarul consiliului local. Dacă arendașul refuză această obligație, urmează a fi sancționat de instanță cu amendă civilă pentru fiecare zi de întârziere, potrivit prevederilor articolului nr. 1838 din Codul Civil.

Îndeplinirea procedurii de înregistrare a contractului de arendă este importantă, deoarece, pentru a beneficia de subvenții agricole de la APIA, solicitanții trebuie să depună, printre altele, și o serie de documente care dovedesc faptul că bunul agricol se află la dispoziția lor. Acestea se eliberează pe baza înscrisurilor din registrul agricol. 

Următorul pas este înregistrarea la organul fiscal în a cărui rază teritorială își are domiciliul arendatorul. Acesta trebuie să se ocupe și de înregistrarea fiscală, în termen de 30 de zile de la data încheierii sau modificării contractului de arendă. 

De ce acte este nevoie

Pentru a înregistra contractul de arendă la primărie, arendașul trebuie să prezinte următoarele documente:

• Copie după actul de identitate al arendatorului, precum și actul care să ateste dreptul de proprietate (titlu de proprietate, extras de carte funciara, certificat de moștenitor etc.) asupra bunului care face obiectul contractului de arendă;
• Certificat de înregistrare al întreprinderii (în cazul persoanelor juridice) sau cartea de identitate a arendașului (pentru persoanele fizice);
• Trei exemplare ale contractului de arendă, cu o anexă privind inventarul bunului agricol: dacă bunul transmis în arendă este proprietatea mai multor persoane, atunci se va anexa o listă a tuturor coproprietarilor cu semnătura celor care au acceptat condițiile contractului, menționându-se cota parte a fiecărui coproprietar;
• Dovada achitării taxei de înregistrare (în general, 15 lei pentru înregistrarea contractului de arendă + 5 lei pentru adeverința de rol agricol).

Ce elemente trebuie să conțină contractul de arendă

Un contract de arendă trebuie să conțină cel puțin următoarele elemente:

• Părțile contractante și datele personale ale acestora;
• Obiectul contractului de arendă, cu o descriere detaliată a bunului agricol arendat: suprafața terenului, potențialul de producție, posibilitatea de acces, distanța față de locurile de industrializare, starea terenului, a clădirilor, a utilajelor sau a amenajărilor;
• Scopul arendării;
• Durata arendării – este recomandat să fie trecută pe contract o perioadă pentru care se încheie arendarea. În caz contrar, contractul de arendă se consideră că este întocmit pentru perioada necesară recoltării roadelor produse de bunul agricol în cauză;
• Valoarea arendei și termenele de plată;
• Drepturile și obligațiile părților;
• Clauze de asigurare a bunului agricol – intră în obligația arendașului;
• Cazurile în care încetează contractul de arendă.

Contractul de arendă trebuie să se încheie în formă scrisă, la începutul arendei, iar documentul trebuie întocmit pe baza înțelegerii dintre părți: arendator și arendaș. Actul trebuie să descrie starea bunului arendat în momentul predării și trebuie semnat de ambele părți.

Care este durata contractului de arendă

Contractul de arendă poate fi încheiat atât pe durată determinată, cât și pe o perioadă nedeterminată cu exactitate, respectiv cea necesară recoltei produselor pe care bunul arendat urmează să le producă în anul agricol respectiv. 

În cazul încheierii contractului pe o perioadă determinată, articolul nr. 1783 din Codul Civil spune că nu poate fi depășită o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă documentul este întocmit pe o perioadă mai mare, se reduce automat până la maximul permis de lege. 

În cazul plantațiilor de viță-de-vie, arbuști fructiferi, hamei și duzi în declin, arendarea poate fi mai mică de cinci ani, în funcție de starea plantației și de durata de exploatare rămasă. 

Pentru suprafețele de teren mai mici de un hectar, a căror dare în arendă este justificată prin lipsa temporară a mijloacelor de producție materiale sau financiare, de motive de sănătate sau absența din localitate, durata de arendare poate fi mai mică de cinci ani. 

De asemenea, terenurile agricole mari se oferă în arendă pe minimum 15 ani, în timp ce pepinierele, culturile de căpșun, zmeur, mur, coacăz și agriș se dau în arendă pe minimum 10 ani.

Cum poate fi prelungit contractul de arendă

Potrivit Codului Civil, contractul de arendă se prelungește automat, fără formalități suplimentare, pentru aceeași durată menționată în contract, dacă niciuna dintre părți nu comunică în scris refuzul înainte de expirarea termenului; părțile trebuie să anunțe modificările sau renunțarea la contract cu cel puțin șase luni înainte de expirarea sa, în cazul culturilor reduse sau al terenurilor de mici dimensiuni. Pentru terenuri agricole (mari), refuzul trebuie anunțat cu cel puțin un an înainte de termenul de expirare.

În ce condiții poate fi modificat contractul de arendă

Contractul de arendă poate suferi modificări în orice moment după semnarea documentului și doar prin acordul tuturor părților implicate. Fiecare modificare adusă contractului de arendă trebuie înregistrată la consiliul local de către arendaș și la organul fiscal de către arendator. 

În ce condiții are loc încetarea sau rezilierea contractului de arendă

Contractul de arendă poate înceta prin expirarea termenului, prin acordul părților, prin desființarea titlului arendatorului sau prin pieirea bunului (de exemplu, în timpul dezastrelor naturale). De asemenea, contractul mai poate înceta prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.

În cazul decesului arendatorului sau al arendașului, contractul de arendă poate continua doar dacă moștenitorii majori comunică în scris aceste intenții și obțin acordul scris al celeilalte părți, în termen de 30 de zile de la data decesului, potrivit articolului nr. 25 din Legea nr. 16/1994 actualizată. 

În ceea ce privește rezilierea contractului de arendă, aceasta are loc prin neîndeplinirea obligațiilor asumate în sarcina celeilalte părți și menționate în prevederile actului. Dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile contractuale, fără un motiv justificativ, cealaltă parte are la îndemână acest temei legal al încetării contractului. Pentru a rezilia contractul de arendă, partea interesată trebuie să se adreseze instanței judecătorești, cu excepția cazurilor în care rezilierea unilaterală este prevăzută în contract. 

Prin contractul de arendă, arendatorul cedează, temporar, drepturile de exploatare asupra unui bun agricol unui arendaș. Acesta din urmă îi plătește arendatorului o arendă, care poate consta într-o sumă de bani sau bunuri în natură (fructe, legume, carne etc.). Ambele părți au drepturi și obligații, specificate în contract, pot solicita modificări sau pot prelungi contractul, de la caz la caz. Arendarea aduce beneficii deopotrivă proprietarului, pământul său (cele mai multe cazuri de arendare se referă la terenuri agricole) nu rămâne în voia naturii, iar la finalul sezonului, obține recoltă, în vreme ce arendașul are un loc de muncă și păstrează o cotă din recoltă pe care, mai apoi, o poate vinde.