Preluarea de către o altă persoană, firmă sau instituție financiară, a unui contract aflat în derulare, care prevede, în termeni foarte largi, un împrumut ce urmează să fie restituit eșalonat, pe parcursul unui anumit interval de timp, în rate, reprezintă cesionarea unui contract.
În cele ce urmează, află mai multe despre ce este și ce presupune cesiunea, care este cadrul legislativ pentru contractele de cesiune și cum se realizează cesiunea contractelor imobiliare.
- Ce este cesiunea
- Contractul de cesiune – cadru legislativ
- Ce înseamnă cesiunea – ce presupune
- Cum se realizează cesiunea contractelor imobiliare
Ce este cesiunea
Cesiunea este, la modul general, transmiterea de către o persoană sau firmă (denumită cedent) unei alte persoane sau unei alte firme (numită cesionar) a unui bun sau a unui drept, contra unui beneficiu.
Altfel spus, cesiunea este calea prin care creditorul (persoana sau instituția care a acordat un împrumut) transmite unei terțe persoane drepturile pe care le are față de datornicul său, în schimbul unei sume de bani sau a altor beneficii.
Există mai multe tipuri de cesiune, fiecare în parte fiind reglementată de Codul Civil, de la cesiunea uzufructului, la cea a datoriilor bugetare, de la cesiunea contractului, la cea a creanțelor.
În acest articol, vom detalia cesiunea contractului, procedură importantă pentru orice persoană care are în derulare un contract de împrumut realizat cu o instituție financiară, pentru achiziționarea unui bun (casă, mașină).
Cesionarea contractului este importantă și pentru cei care au încheiat un acord de leasing ori au în derulare plata unor rate pentru o ipotecă plasată pe un imobil sau un teren.
Contractul de cesiune – cadru legislativ
Deși are multe situații particulare, cesiunea trebuie privită drept operaţiune globală, ce presupune o substituire venită din partea unui terț, în drepturile şi obligaţiile uneia dintre părţile semnatare inițial ale unui contract, de cele mai multe ori, de credit.
Reglementarea principală a procedurii de cesionare a contractului este în Codul Civil (articolele 1315-1320). O serie de normative suplimentare vin să clarifice detaliile legate de cesiunea contractului, toate fiind în acord cu dispozițiile din Codul Civil și cu cele europene în materie de drept civil și proprietate privată.
Legile în vigoare au luat în considerare și principiile Institutului Internațional pentru Unificarea Dreptului Privat, deoarece implicațiile cesiunii de contract sunt semnificative și necesită o legiferare echilibrată în raportul avantaje-dezavantaje, beneficii-prejudicii pentru ambele părți ale contractului, dar și pentru terți.
Pe lângă prevederile legale generale ale cesiunii de contract, Codul Civil cuprinde şi alte ipoteze de cesiune, care sunt reglementate distinct. Este vorba de cesiuni de transfer de bunuri, asigurări, creanțe și datorii. Mai trebuie menționat că cesiunea unui contract se poate face integral sau parțial.
👉Dacă îți dorești să cumperi sau să vinzi un apartament, descoperă mai multe informații despre contractul de vanzare cumparare – acte necesare, taxe notariale, ce trebuie sa stie vanzatorul si cumparatorul unui apartament.
Ce înseamnă cesiunea – ce presupune
Importanța cesiunii de contract reiese și din atenția care se acordă la nivel european acestei proceduri, precizate explicit ca soluție pentru derularea până la lichidare, în orice tip de contract.
Esențial de știut despre cesionarea contractului este faptul că se poate face chiar și cu acordul uneia dintre părți. Cealaltă parte a contractului inițial, care este cesionată unui terț, trebuie doar notificată, printr-o procedură legală, cu privire la decizia de cesionare a contractului. Notificarea se face în termen de 15 zile, de cele mai multe ori prin poștă, prin scrisoare la care se atașează confirmarea de primire.
Cesiunea contractului pentru transfer de creanțe
Aceasta este cea mai frecventă situație prin care o instituție financiară transferă, prin cesionarea contractului, datoriile unui client împrumutat, care nu-și achită la timp dările, către o terță persoană, instituție financiară sau de recuperare de creanțe. Este folosită ca metodă mai ales în situația creditelor care nu sunt rambursate la timp.
Cesiunea se face, de regulă, către firmele ce recuperează datorii, dar procesul este reglementat legal și are condiții avantajoase pentru ambele părți.
Cesionarea contractului de către o persoană juridică spre terț se poate face numai dacă cealaltă parte contractuală, persoana fizică, nu și-a respectat obligațiile față de care s-a angajat. Modul în care se face efectiv cesiunea este lăsat la latitudinea părților, cu respectarea prevederilor legale, respectiv notificarea.
De notat este faptul că cedentul își asumă responsabilitatea și garantează pentru valabilitatea și legalitatea contractului. Un contract ce are prevederi contrare legii, care face obiectul unei acțiuni în instanță sau care este declarat nul, nu poate fi cesionat.
Cesiunea contractelor este larg folosită la contractele de leasing, la cele de asigurare și la cele de credit, inclusiv cele pentru cesiunea apartamentului achiziționat cu Prima Casă (ori Noua Casă) și pentru contractele ipotecare.
Cele mai multe dintre contractele de acest tip au specificat, ca variantă a finanțatorului, dreptul de a transfera contractele, în anumite situații, unei alte părți (din același grup financiar sau către o altă entitate financiară).
👉 Dacă urmează să îți achiziționezi o locuință prin programul Noua Casă, află tot ce trebuie să știi despre Programul Noua Casa: conditii de creditare, perioada de rambursare si documente necesare.
Despre cesiunea contractului, Codul Civil prevede expres, la articolul 1317, că dispozițiile în materie de Carte Funciară, precum și cele referitoare la transferul ori publicitatea anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile și sunt identice cu cele din contractul inițial, după cesionarea acestuia, până la stingerea tuturor detaliilor financiare asociate contractului.
Cum se realizează cesiunea contractelor imobiliare
Cesionarea poate să fie o soluție pentru cei care derulează un contract prin programul Prima Casă (devenit Noua Casă) sau care au un credit ipotecar.
Preluarea contractului Prima Casă
Programul Prima Casă (Noua Casă) impune restricția vânzării imobilului/casei/terenului pe piața liberă pentru primii cinci ani de la debutul contractului. Practic, imobilul este ipotecat, prin creditul respectiv. Cu toate acestea, apar situații în care imobilele nu mai corespund nevoilor familiei ori nu mai pot fi achitate sau există alte contexte care obligă la renunțarea la respectivul contract, prin vanzarea imobilului.
👉 Află și cum iti pregatesti apartamentul pentru vanzare, pentru a atrage cât mai repede potențiali cumpărători.
Dacă soluția achitării integrale a creditului nu este una dintre alegeri, o variantă utilă este preluarea creditului Prima Casă de către un nou beneficiar, prin cesionarea contractului.
Situația este reglementată prin ordinul 2024 din 2011. De regulă, procedura se poate face cu implicarea băncii creditoare și a Fondului de Garantare. Este, însă, necesară și solicitarea acordului Ministerului de Finanțe.
În majoritatea instanțelor, preluarea este permisă, fiind în interesul băncii, care continuă contractul și își recuperează datoria, al celui interesat, care evită incapacitatea de plată, dar și al statului – în calitatea sa de garant al împrumutului, reprezentat de Ministerul de Finanțe – pentru că soluționează o problemă fără a-și aduce prejudicii.
Concret, în locul titularului contractului de credit pentru Prima Casă intră o altă persoană, care preia creditul, în aceleași condiții de plată și care restituie, conform unei înțelegeri între părți, suma achitată deja până la momentul preluării efective prin cesiunea contractului. Este important ca cel care preia contractul să se încadreze în aceleași condiții de eligibilitate aferente programului.
După trecerea perioadei de cinci ani, contractul poate fi scos pe piața liberă pentru vânzare, dar restul condițiilor se păstrează.
Preluarea creditului ipotecar
În ceea ce privește preluarea creditului ipotecar, băncile acceptă schimbarea titularului creditului ipotecar în situații excepționale (deces, moștenire, divorț). În oricare dintre situații, banca trebuie să-și dea acceptul pentru înstrăinarea imobilului grevat de credit ipotecar.
O terță persoană care preia contractul prin cesiune va prelua și ipoteca și va onora mai departe creditul, achitând către titularul inițial o sumă negociată între aceștia, reprezentând plățile anterioare transferului de ipotecă. Cel care preia contractul de cesiune pentru imobil trebuie să se încadreze în condițiile băncii.
👉 Dacă ești proprietarul unui apartament sau al unei case pentru care ai un contract de ipotecă și pe care dorești să-l înstrăinezi, descoperă mai multe despre vanzarea unui imobil ipotecat.
În cazul în care proprietarii plănuiesc închirierea imobilului, este important de menționat că legislația a cunoscut recent anumite modificări cu privire la taxarea veniturilor din chirii. Mai exact, Ordonanța de Urgență 115 din 13 decembrie 2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare în domeniul cheltuielilor publice, pentru consolidare fiscală și combaterea evaziunii fiscale, prevede că persoanele care obțin venituri din închirierea imobilelor nu vor mai putea raporta aceste venituri în categoria activităților independente în sistem real și nu vor putea deduce eventualele cheltuieli.
Veniturile din închirierea proprietăților vor fi impozitate prin aplicarea unei cote de 10%, iar plata se efectuează la bugetul de stat, până la data de 25 mai a următorului an față de cel în care s-au realizat veniturile.
Modificări legislative există și în cazul taxelor referitoare la achizițiile imobiliare. Mai precis, cota redusă de TVA a crescut de la 5% la 9% începând cu luna ianuarie a acestui an. Această cotă redusă se aplică, potrivit legii 296/2023, pentru locuințe cu o suprafață utilă de cel mult 120 mp, a căror valoare nu depășește suma de 600.000 de lei.
Cesiunea de contract trebuie privită ca pe o alternativă, în egală măsură utilă și eficientă pentru economia liberă, deoarece poate preveni litigii, rezolvând situații de forță majoră, în cazul unui contract în curs de derulare, cu pierderi minime pentru toate părțile implicate.
