Asociația de proprietari este o organizație non-profit (ONG), care are ca scop reprezentarea intereselor proprietarilor dintr-un condominiu, recunoscută legal prin Legea nr. 196/2018, privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.
Ultimele modificări ale acestui act normativ, care înlocuiește vechea Lege 230/2007, au fost făcute la finalul anului 2020 și se referă la articolul 106, cel legat de certificarea profesională a administratorilor de bloc.
Reprezentanții asociației au rolul de a se asigura că proprietarii știu ce obligații au, că le sunt respectate drepturile, dar și de a administra toate părțile comune ale clădirii. Blocul de locuințe, cunoscut legal sub numele de condominiu, este definit ca „imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună”.
În cele ce urmează, afli tot ce trebuie să știi despre asociația de proprietari, ce beneficii și obligații ai ca membru și cum poate fi verificată activitatea acestei organizații.
Înființarea asociației de proprietari
Legea asociațiilor de proprietari prevede că, pentru înființarea asociației, este nevoie de minimum 3 persoane, iar pentru a începe procesul de înființare, sunt necesare semnăturile a cel puțin jumătate plus unu dintre proprietarii apartamentelor din imobil.
Hotărârea pentru înființarea unei asociații de proprietari se realizează prin proces-verbal, semnat de către toți proprietarii care și-au dat consimțământul în acest scop. Este necesară organizarea unei întâlniri cu proprietarii din condominiu, în cadrul căreia se prezintă statutul asociației de proprietari. Totodată, asociația trebuie să întocmească un regulament de bloc.
Ce conține statutul asociației de proprietari
Statului asociațiilor de proprietari trebuie să conțină, potrivit legii, următoarele:
- denumirea, sediul și durata de funcționare;
- scopul asociației, respectând prevederile legale;
- structura veniturilor și a cheltuielilor;
- membrii, drepturile și obligațiile acestora;
- structura organizatorică și modul de funcționare;
- repartizarea cheltuielilor;
- condițiile dizolvării asociației;
- modalitatea de soluționare a litigiilor, penalizări, cazurile de urgență în care se permite accesul în apartament al unui delegat al asociației, dispoziții finale;
- asigurarea unui spațiu de administrare special amenajat.
Odată ce aceste aspecte sunt reglementate cu acordul tuturor proprietarilor implicați, urmează cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari. Aceasta se depune împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire, la judecătoria din raza teritorială a blocului de locuințe.
Vezi AICI toate ofertele noastre de apartamente de vanzare
Ce conține acordul de asociere
Acordul de asociere cuprinde următoarele informații și documente:
- adresa și individualizarea proprietății individuale;
- numele și prenumele proprietarilor asociați;
- descrierea proprietății: structura, numărul de etaje, de apartamente și de camere, numărul spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, suprafața terenului aferent clădirii;
- enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună;
- cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
- declarații pe propria răspundere ale proprietarilor despre suprafețele utile, dacă acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate.
Ce presupune regulamentul de bloc
Dincolo de întocmirea unui statut al asociației de proprietari, legea prevede obligativitatea întocmirii unui regulament de bloc, pe care toți locatarii din imobil, fie ei proprietari, chiriași sau persoane găzduite pentru o perioadă determinată, trebuie să le respecte. Acest document include:
- reguli și condiții referitoare la folosirea spațiilor comune ale imobilului;
- norme de comportament;
- reguli de bună vecinătate.
Există modele speciale privind statutul și regulamentul de bloc, care sunt stabilite prin Ordinul 1058/2019, ele putând fi adaptate.
Cine face parte din asociația de proprietari
Toți proprietarii din cladire pot deveni membri ai asociației de proprietari, chiar dacă nu dețin funcții în cadrul acesteia. Proprietarii nou-veniți, după ce asociația a fost deja constituită, pot face o cerere în acest sens. Toți proprietarii au dreptul de a fi informați despre toate activitățile asociației.
Comitetul executiv este format din președintele de bloc și un număr par de membri, maximum patru. Atât locatarii care fac parte din asociație, cât și comitetul executiv au obligația de a respecta prevederile din statutul asociației și trebuie să mențină proprietatea comună în cele mai bune condiții.
Ce drepturi și beneficii ai ca membru al asociației de locatari
Ca proprietar membru al asociației de locatari, ai dreptul să:
- participi, cu drept de vot, la adunarea generală a asociației de proprietari;
- îți depui candidatura și să candidezi la orice funcție din cadrul organizației;
- alegi și să fii ales în structura organizatorică a asociației
Este de reținut că, dacă vrei să beneficiezi de dreptul de a fi ales, este obligatoriu să ai capacitatea deplină de exercițiu și chiar să ai un atestat profesional, pentru a fi administrator de bloc, de exemplu.
Nu este obligatoriu ca toți proprietarii dintr-un imobil să fie și membri ai asociației de locatari. Totodată, poți să fii membru al asociației, chiar dacă nu ești proprietar. Acest statut îți conferă marele avantaj de a te putea implica direct în deciziile luate, precum și în aplicarea lor. Practic, poți participa la dezbateri, să-ți aduci argumentele, să propui soluții și să votezi. Deciziile se iau oricum și, odată adoptate, ele sunt obligatorii pentru toți locatarii condominiului. Și atunci, de ce să îi lași pe alții să decidă pentru tine? Aceasta este întrebarea pe care trebuie să ți-o pui, dacă ai ezitări înainte de a deveni membru al asociației sau dacă vrei să te retragi, fiindcă legea îți permite să faci și acest lucru.
Mai este un aspect deosebit de important. Orice problemă ai avea cu spațiile comune și nu numai, este mult mai simplu să rezolvi prin intermediul asociației de proprietari, decât pe cont propriu.
Organizarea asociației de proprietari
Legea asociației de proprietari prevede următoarea structură pentru aceste organizații non-profit: adunarea generală, comitetul executiv, cenzorul sau comisia de cenzori, președintele de bloc, administratorul de bloc.
Adunarea generală
Din adunarea generală fac parte toți proprietarii membri ai asociației de locatari. Adunarea generală ordinară este convocată de președintele asociației, de comitetul executiv ori de cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri. Poate adopta hotărâri dacă majoritatea membrilor sunt prezenți. Dacă la prima convocare nu se întrunește cvorumul, atunci adunarea se suspendă și se reconvoacă peste 15 zile, când poate lua decizii chiar dacă nu există majoritate.
Comitetul executiv al asociației de proprietari
Comitetul executiv convoacă adunări generale cel puțin o dată pe an, urmărește prevederile legale și felul în care acestea sunt respectate de ceilalți locatari și se asigură că deciziile luate în cadrul adunărilor generale sunt îndeplinite.
Cenzorul sau comisia de cenzori
În funcție de mărimea asociației, aceasta poate avea un cenzor sau o comisie de cenzori. Cenzorii au rolul de a monitoriza și de a verifica aplicarea corectă a legii de către conducerea organizației. Totodată, ei verifică bugetul de venituri și cheltuieli. Comisia e formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de 5.
Cine poate fi președinte de bloc
Dacă te întrebi cine poate fi președinte de bloc, află că orice membru proprietar, inclusiv tu, poate să-și depună candidatura pentru această funcție. Președintele este ales prin vot, la adunarea de constituire a asociației. Mandatul acestuia este de 4 ani și poate fi reînnoit, printr-un nou vot. Președintele de bloc supraveghează lucrările, semnează documente și participă direct la luarea deciziilor importante.
Administratorul de bloc
Administratorul activează în baza unui certificat de calificare, atestat de către primar. Potrivit reglementărilor din noua lege a asociațiilor de proprietari 2021, persoanele fizice atestate pot îndeplini funcția de administrator de bloc numai dacă, până la data de 1 ianuarie 2022, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc competențele necesare pentru ocuparea acestei poziții.
Administratorul de bloc are atribuții de maximă responsabilitate în cadrul comitetului executiv, printre care se numără: administrarea imobilului, propunerea și supravegherea lucrărilor, organizarea contabilității, gestionarea bunurilor materiale și a fondurilor bănești, afișarea lunară a listei de venituri și cheltuieli ale asociației etc. Administratorul este, de asemenea, responsabil pentru utilizarea contului curent al asociației pentru încasări și plăți curente, eliberarea chitanțelor nominale pentru fondul de rulment și notificarea în scris a proprietarilor care au restanțe. El poate fi sancționat, conform legii, cu amendă între 2.500 și 10.000 de lei pentru nerespectarea îndatoririlor și alte abateri grave.
AICI găsești dezvoltatori imobiliari recomandati din Romania
Documentele obligatorii și contabilitatea asociației de proprietari
Asociația de proprietari trebuie să organizeze contabilitatea proprie în partidă dublă sau în partidă simplă. Asta înseamnă că, în cadrul asociațiilor care folosesc partidă simplă, administratorul poate prelua rolul de contabil. Într-o situație cu partidă dublă, va fi nevoie de un contabil extern. Atât veniturile realizate de către asociație, cât și cheltuielile trebuie declarate prin întocmirea registrelor sau a altor documente prevăzute de lege.
Acestea sunt documentele obligatorii în cazul contabilității cu partidă simplă:
- lista de plată – realizată de către administrator sau contabil;
- registrul de casă – include operațiunile care modifică soldul casei;
- registrul jurnal – administratorul completează detaliile operațiunilor care se fac în cadrul asociației;
- registrul fondului de rulment – administratorul completează operațiunile care afectează valoarea fondului de rulment la care a contribuit fiecare locatar;
- registrul fondului de reparații – administratorul completează operațiunile care afectează suma contribuită la fondul de reparații;
- ștate de plată – în care se detaliază veniturile angajaților asociației și taxele aferente;
- situația elementelor de activ și pasiv – se întocmește de către administrator sau contabil și se depune semestrial, la departamentele specializate din cadrul consiliului local.
Avantajele unei asociații de proprietari
Organizarea pentru reprezentarea drepturilor proprietarilor dintr-un imobil este dificilă fără o asociație de proprietari. Aceasta activează ca entitate juridică și are drepturi în fața oricărei instituții, indiferent că este de stat sau privată. Printre avantaje se mai numără și:
- posibilitatea de a desfășura activități care generează venituri, precum colectarea de taxe și intermedierea serviciilor publice;
- scutirea impozitelor pe venituri din închirieri ale spațiilor comune;
- scutirea plății timbrului fiscal pentru acțiunile în instanță împotriva furnizorilor de servicii publice sau împotriva restanțierilor;
- obținerea de finanțări avantajoase pentru reabilitare, modernizarea și consolidarea clădirii de locuințe cu dobândă subvenționată;
- deschiderea conturilor bancare în numele asociației;
- posibilitatea de aplicare a programelor sociale de ajutor pentru persoanele cu dificultăți;
- posibilitatea de negociere directă a contractelor de prestare de servicii publice.
Asociația de proprietari are putere directă atât asupra locatarilor și deciziilor luate pentru binele acestora, cât și asupra instituțiilor decizionale din cadrul primăriilor și consiliilor locale. Este mult mai ușor de acționat din poziția unei asociații de proprietari, decât ca locatar al unui condominiu.
Vezi categoria noastră de Ansambluri rezidentiale
Obligațiile asociației de proprietari
Obligațiile asociației de proprietari se referă la rezolvarea tuturor problemelor care țin de administrarea, exploatarea, reabilitarea, modernizarea, întreținerea, repararea spațiilor comune aferente condominiului. Unele dintre cele mai importante obligații sunt, însă, cele referitoare la banii încasați și cheltuiți, precum și cele legate de respectarea datelor personale.
Obligații referitoare la situația financiară
Orice asociație de proprietari este obligată să întocmească anual un buget de venituri și cheltuieli. Toți banii încasați, indiferent că este vorba despre fondul de rulment, de reparații sau de cheltuielile comune și salarii, trebuie să treacă printr-un singur cont bancar. Cheltuielile comune sunt:
- pe numărul de persoane care stau într-un apartament
- pe consumuri individuale
- pe cotă-parte indiviză
- pe beneficiari
- pe consumatori tehnici
- de altă natură
Ca o excepție de la regulă și exclusiv cu acordul adunării generale, administratorul blocului poate păstra, separat de contul unic, o sumă de cel mult 1.000 de lei lunar, pentru plăți neprevăzute.
Pentru banii încasați ce sunt destinați fondului de rulment și de reparații, trebuie date chitanțe separat, pentru fiecare dintre ele. Se pot constitui orice alte tipuri de fonduri, în funcție de hotărârile adunării generale, regula fiind aceeași pentru toate.
Obligații legate de prelucrarea datelor ce au caracter personal
Odată cu intrarea în vigoare, în 2018, a Regulamentului European privind protecția datelor (GDPR), asociațiile de proprietari au obligația de a respecta drepturile locatarilor referitoare la informațiile care au caracter personal. Regulile sunt stabilite de către Autoritatea Națională de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal (ANSPDCP).
Ca să înțelegi mai exact despre ce este vorba, iată două exemple concrete:
- Camera de supraveghere, instalată la intrarea în bloc
O astfel de cameră de supraveghere nu poate fi montată la intrarea în bloc decât dacă absolut toți proprietarii sunt de acord cu acest lucru. Decizia trebuie luată cu unanimitate de voturi în Adunarea Generală.
- Afișarea tabelelor de întreținere
Asociația de locatari nu are voie, prin lege, să includă în tabelele de întreținere date personale, cum ar fi numele și prenumele persoanelor (se menționează doar numărul de apartament).
Cine verifică asociațiile de proprietari
Dacă te întrebi cine verifică asociațiile de proprietari, află că, pe lângă cenzor sau comisia de cenzori care monitorizează aplicarea legii și întocmirea bugetului de venituri și cheltuieli, există o serie de instituții ale statului, care pot constata contravenții și da sancțiuni între 500 și 10.000 lei. Neregulile pot viza atât locatarii, cât și asociația în sine. Astfel de sancțiuni pot veni de la:
- Inspectoratul de Stat în Construcții (dacă proprietarii fac modificări ce pun în pericol siguranța structurală a clădirii, schimbă destinația locuinței fără să anunțe ori nu execută lucrări de întreținere sau reparații la părțile comune);
- Primari sau împuterniciți ai acestora;
- Poliția Locală;
- Autoritatea Națională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice;
- Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei;
- Autoritatea Națională de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal.
În România, există, momentan, în jur de 148.818 de asociații de proprietari, conform bazei de date asociatii.net. Dacă te muți într-un imobil nou sau vrei să organizezi înființarea unei asociații într-o clădire de locuințe vechi, ai toate informațiile pentru a face primii pași spre acest proces.
