Agentul imobiliar ar putea deveni intermediar imobiliar. Ce propune noul proiect de lege?

Domeniul imobiliar nu se bucură de foarte multe reglementări speciale în prezent. La Senat s-a depus recent un proiect de lege prin care liniile activității serviciilor imobiliare sunt trasate într-un cadru mai organizat, cu obligații specifice. Dar ce se prevede concret? La invitația Storia.ro, specialiștii Avocatoo au detaliat contextul și impactul propunerii legislative, pentru a le oferi mai multă claritate atât profesioniștilor, cât și tuturor celor care colaborează cu aceștia – proprietari și cumpărători. 

🏡 Cum este în prezent?

Activitatea agenților imobiliari este momentan guvernată de o ordonanță de guvern din 2000 – OG 3/2000 care însă, din spusele agenților, nu a fost implementată la literă. Ce conține ea?

✍️ Ca agent imobiliar poți să-ți desfășori activitatea:

a) individual;

b) în cadrul unei firme, în calitate de asociat ori acţionar, potrivit legii;

c) în calitate de agent imobiliar salarizat într-o firmă de profil

✍️ Dacă ești persoană juridică (firmă) trebuie:

a) să ai ca principal obiect de activitate intermedierile imobiliare; momentan avem Cod CAEN 6831 – Agenții imobiliare, clasă care include activități de tranzacții imobiliare realizate de către agențiile imobiliare:

●      servicii de intermediere pentru cumpărarea, vânzarea și închirierea bunurilor imobiliare, pe bază de onorariu (taxă) sau contract

●      activități de consultanță și servicii de evaluare privind cumpărarea, vânzarea și închirierea bunurilor imobiliare, pe bază de onorariu (taxă) sau contract

●  activităti ale agenților care încheie precontracte (angajamente scrise), în vederea realizării unei tranzacții imobiliare

b) ca cel puţin unul dintre administratori să aibă calitatea de agent imobiliar (vezi mai jos cum se dobândește ea conform ordonanței).

Firmele pot angaja agenţi imobiliari în calitate de salariați.

❗Reglementarea de mai sus presupune că cei care vor să fie agenți imobiliari trebuie să susțină un examen ale cărui reguli de desfăşurare trebuiau prevăzute în Statutul Uniunii Naţionale a Agenţilor Imobiliari. Totuși, în practică, mai ales în prezent, potrivit agenților imobiliari această obligație nu este implementată la scară largă, iar lipsa atestării nu conduce la vreo sancțiune.

Cine poate fi agent imobiliar în prezent?

Practic, poți deveni agent imobiliar fie dacă te angajezi la o firmă de profil, fie dacă îți faci propria firmă (PFA, SRL).

📣Ce noutăți aduce legea propusă în Parlament?

Legea privind organizarea activității de intermediere imobiliară este momentan în dezbateri la Senat (adică decizia finală o va lua Camera Deputaților).

Așadar, menționăm din start că toate aspectele pot suferi modificări în funcție de dezbaterile din Senat și Camera Deputaților și că momentan nu putem știi care va fi forma finală a legii.

Noi definiții

Legea pleacă de la premisa că profesia de intermediar imobiliar e liberă și independentă, dar prevede reguli mai clare pentru obținerea atestatului/diplomei pentru această profesie. Înainte de toate, hai să vedem cum sunt definite câteva dintre condițiile de bază:

●  🧍 agent imobiliar = va fi persoana fizică care a dobândit această calitate

Cei care doresc să fie agenți imobiliari trebuie să fie absolvenți ai unui curs de inițiere în profesie, desfășurat de o școală acreditată cu standardele Autorității Naționale pentru Calificări; vor fi cel puțin 180 de ore de formare, din care cel puțin 60 de ore trebuie să aibă componenta teoretică și cel puțin 120 de ore componenta practică; detaliem mai jos ce se învață concret și ce abilități trebuie dobândite;

●      🏠 agenția imobiliară = persoană juridică potrivit Legii Societăților, care dobândește calitatea de intermediar imobiliar (vezi mai jos ce obligații prevede proiectul de lege dacă vrei să-ți faci o firmă pe imobiliare)

●      🤜 broker imobiliar = persoana fizică cu dublă calitate de agent imobiliar, și calitatea de administrator/director la o agenție imobiliară

●  📃 RENII = un nou registru în care vor trebui să se înscrie cei care prestează o astfel de activitate; înseamnă Registrul Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari, care se va înființa după ce intră legea în vigoare.

📝Cum poți deveni agent imobiliar în condițiile noului proiect de lege?

La fel ca până acum, poți fi agent imobiliar fie ca persoană fizică, fie ca persoană juridică (PFA, SRL, alte tipuri de societăți).

Noul proiect de lege se axează însă mult pe faptul că trebuie să dobândești o calificare în acest sens și pe pașii pe care trebuie să-i urmezi astfel încât activitatea să se desfășoare în mod legal.

Ce pași trebuie să respecți ca să devii agent imobiliar

Dacă ești persoană fizică, va trebui să treci printr-un proces de formare/școlarizare, la finalul căruia vei obține o diplomă/atestat. Profesia va purta titlul de „intermediar imobiliar”.

Ce va trebui să ai în vedere:

✅ să ai absolvită o formă de învățământ secundar superior

✅ să nu ai o condamnare pentru infracțiuni săvârșite cu intenție (deci nu intră aici de exemplu condamnările pentru culpă cum ar fi ucidere din culpă în urma unui accident de circulație); dacă a intervenit reabilitarea, condiția este îndeplinită inclusiv dacă ai avut condamnări pentru infracțiuni intenționate

✅ să fii absolvent al cursului de formare/școlarizare pentru agenții imobiliari descris mai sus

✅ să te înscrii în RENII

✅ să ai poliță de asigurare de răspundere profesională

Ce înveți în cadrul cursurilor de formare pentru profesie?

Legea prevede un desfășurător orientativ de tematici. Acestea sunt obligatorii de urmat în cadrul specializării, dar fiecare școală poate adăuga și alte aspecte.

Cele nouă tematici obligatorii sunt:

1. Piața imobiliară în care își desfășoară activitatea.
2. Marketing și management imobiliar.
3. Principiile și metodele de finanțare ale unei tranzacții imobiliare.
4. Cunoașterea valorii de piață a bunurilor imobiliare.
5. Legislația națională și europeană, inclusiv drepturile, reglementările și standardele de activitate din domeniul agentului imobiliar
6. Tranzacțiile imobiliare
7. Comunicare și negociere în tranzacția imobiliară
8. Noțiuni de construcții
9. Competențe specifice activităților desfășurate cu înstrăinătorul, respectiv cu dobânditorul

Ce pași trebuie să respecți ca să-ți faci firme de imobiliare

Persoana juridică va trebui să:

✅ fie o societate activă (să nu ai activitățile suspendate, să nu fii declarat inactiv), legal înființată și înregistrată la Registrul Comerțului

✅ administratorul/directorul va trebui să dețină autorizația de exercitare a profesiei de intermediar imobiliar

✅ obiectul principal al societății să fie activitățile referitoare la tranzacții imobiliare, adică:

●      servicii de intermediere pentru cumpărarea, vânzarea și închirierea bunurilor imobiliare, pe bază de onorariu (taxă) sau contract

●      activități de consultanță și servicii de evaluare privind cumpărarea, vânzarea și închirierea bunurilor imobiliare, pe bază de onorariu (taxă) sau contract

●  activități ale agenților care încheie precontracte (angajamente scrise), în vederea realizării unei tranzacții imobiliare

✅ brokerul să dețină o poliță de asigurare de răspundere profesională

✅ nu fie condamnată pentru infracțiuni cu intenție, cu excepția cazului în care a intervenit reabilitarea

✅ să fie înscrisă în RENII

ATENȚIE:

🚩 Autorizația se reînnoiește o dată la fiecare trei ani și pentru persoana fizică, și pentru cea juridică. Pentru această reînnoire vei avea nevoie de o adeverință a formării profesionale continue (cel puțin 40 de ore, tot la școli acreditate). Agenții care sunt și formatori acreditați ANC pe profil pot să-și echivaleze orele de predare.

Cum se va desfășura activitatea de intermediar imobiliar?

Activitatea va fi musai guvernată de încheierea unui contract scris. Adică nu mai merge cu „ne-am înțeles pe vorbe”.

✅ Indiferent de tipul de contract, acesta va trebui să conțină obligatoriu:

a) datele de identificare a părților; b) numărul unic de înregistrare al intermediarului imobiliar în RENII; c) obiectul contractului/natura activităților pe care intermediarul imobiliar urmează să le efectueze; d) descrierea imobilului oferit spre înstrăinare, respectiv caracteristicile principale ale imobilului căutat pentru dobândire; e) condiţiile generale ale tranzacţiei imobiliare preconizate, inclusiv prețul solicitat de înstrăinător (tot aici intră și aspecte ce țin de eventualele negocieri – prețul minim de înstrăinare acceptat, dacă este cazul, respectiv prețul pe care este dispus să îl plătească dobânditorul, respectiv prețul maxim de dobândire acceptat, dacă este cazul); f) termenul de valabilitate a contractului; g) remuneraţia datorată de client intermediarului imobiliar pentru activitatea specifică desfășurată în condiţiile prezentei legi și alte cheltuieli de plătit (cum ar fi taxele notariale pentru încheierea tranzacției); h) precizarea situaţiilor în care clientul datorează remuneraţia intermediarului imobiliar (adică să reiasă din contract când va fi plătit intermediarul – la vânzare din comision, cu o anumită sumă pentru activități specifice – un anumit număr de vizionări etc) i) drepturile și obligațiile părților; j) specificarea dacă intermediarul imobiliar acționează în calitate de intermediar exclusiv sau în calitate de intermediar de tranzacție (găsești mai jos în articol tipurile de contracte) 👇 k) dacă este permisă sau nu subcontractarea activităților de către intermediarul imobiliar care încheie contractul cu clientul către un alt intermediar imobiliar (adică dacă intermediarul X ales de client poate să-l numească pe intermediarul Y să se ocupe de client); I) condiţiile în care contractul poate fi denunțat unilateral; m) condițiile în care contractul poate fi reziliat; n) data încheierii contractului.

📌 În contract trebuie obligatoriu trecute viciile imobilului pe care clientul vrea să-l vândă/închirieze, iar intermediarul are obligația să informeze cealaltă parte care dorește să cumpere/închirieze de existența lor. Vicii = probleme de construcție, probleme de instalație etc.

🚩Sunt incluse în categoria viciilor cunoscute de către clientul titular al drepturilor asupra imobilului circumstanțe precum:

🚩surse de zgomot,

🚩umezeală,

🚩poluare,

🚩miros,

🚩pericol de inundații sau surpări,

🚩organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice,

🚩istoricul terenului sau al clădirii, 

🚩dezavantaje ale vecinătăților, pe care titularul drepturilor asupra imobilului în mod rezonabil puteau sa le cunoască.

Tipuri de contracte:

📒 contract de intermediere între intermediar și înstrăinătorul unui imobil (cel care vrea să vândă)

📒 contract de intermediere între intermediar și dobânditorul unui imobil (cel care vrea să cumpere)

📒 contract de intermediere între intermediarul imobiliar și înstrăinătorul unui imobil, în calitate de client, fără să mai închei unui contract de intermediere între intermediarul imobiliar respectiv și potențialul dobânditor, acesta din urmă având calitatea de terț (valabil și pentru varianta reciprocă)

📒 contract de intermediere cu clauză de exclusivitate (adică doar tu lucrezi pentru acei clienți, iar ei lucrează doar cu tine)

Ce obligații are agentul față de client?

📎să ceară dovada legală a dreptului clientului asupra imobilului (adică faptul că e proprietar, că poate să vândă/închirieze etc)

📎să inspecteze bunurile imobile pe care le scoate pe piață (cu excepția celor în stare de proiect sau înainte de finalizarea construcției) = să facă verificări cu privire la cum arată, dacă se respectă detaliile din acte/proiect etc

📎să nu intre in imobil, dacă deține cheile, decât pentru vizionări

📎să folosească panouri, pancarte etc cu mesajul „de vânzare” sau „de închiriat” doar cu acordul prealabil al clientului

📎să prezinte ofertele și contraofertele într-un timp cât mai scurt

📎să respecte obligația de confidențialitate, dacă are o astfel de obligație, ; aici intră situații precum: înstrăinătorul ar accepta și un preț mai mic, motivația lui de a vinde/închiria, faptul că partea cealaltă a tranzacției ar accepta și alte condiții de finanțare, orice altă informație cerută de client ca fiind confidențială

💰Cine plătește comisionul?

În funcție de tipul de contract încheiat, comisionul va fi plătit fie de înstrăinător (cel care vrea să vândă), fie de dobânditor (cel care vrea să cumpere, în ipoteza în care te angajează pe tine ca intermediar imobiliar ca să-i cauți locuința). Teoretic nu mai putem să luăm banii de la ambele persoane.

Legea aduce și câteva clarificări cu privire la plată. Astfel:

Plata în avans a remuneraţiei, parțială sau totală, este permisă doar cu acordul scris al clientului. Pe lângă acest acord scris trebuie să existe ****şi precizări privind situațiile și condițiile în care tu, în calitate de intermediar, vei fi obligat să înapoiezi clientului sumele primite în avans.

De exemplu: Clientul este de acord să-ți plătească în avans x% din suma totală cu care vrea să vândă un apartament, ca să te motiveze să te ocupi de el cu prioritate și să închei tranzacția în maxim o lună – termen în care el are nevoie să încheie vânzarea. Dacă tu nu reușești să vinzi într-o lună la acea sumă vei fi obligat să dai banii înapoi.

Q&A esențial

Sub ce formă pot desfășura activitatea intermediarii imobiliari?

Poți fi: agent imobiliar individual, agenție imobiliară, salariat, colaborator în baza unui contract civil.

Cum încetează calitatea de intermediar imobiliar?

Avem mai multe cazuri la persoana fizică:

🛑renunți prin cerere scrisă la exercițiul profesiei

🛑deces

🛑ai o condamnare definitivă pentru infracțiuni cu intenție

🛑primești o sancțiune cu retragerea dreptului de exercitare a calității de agent imobiliar

🛑nu înnoiești autorizația în șase luni de la data expirării

🛑nu ai asigurare profesională

Pentru persoana juridică:

🛑renunți prin cerere scrisă la exercițiul profesiei

🛑ești radiat din Registrul Comerțului, ca urmare a dizolvării și lichidării

🛑condamnat definitiv pentru o infracțiune cu intenție

🛑primești o sancțiune cu retragerea dreptului de exercitare a calității de agent imobiliar

🛑ești suspendată la cerere mai mult de doi ani

Dacă ai SRL/PFA cine face cursul?

Conform proiectului, brokerul trebuie să dețină atestatul. Adică nu SRL-ul sau PFA-ul face acel curs, ci persoana fizică de acolo (asociatul, acționarul, administratorul, titularul persoană fizică).

Ce va fi concret RENII?

Registrul Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari va fi un fel de „catalog” al tuturor celor acreditați să exercite această profesie. Înregistrarea în RENII va fi făcută prin intermediul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Aici vor fi înscrise atât persoanele fizice, cât și persoanele juridice. Înscrierea se face la cerere.

Ce este acea asigurare profesională?

Polița de asigurare de răspundere profesională acoperă prejudiciile produse de tine, ca agent/intermediar imobiliar în mod neintenționat prin încălcarea obligațiilor profesiei.

Dacă cumva ai comis o eroare sau din neglijență ai prejudiciat vreun client, asigurarea te ajută să acoperi daunele. De regulă, asigurarea aceasta NU acoperă:

●      Prejudicii proprii

●      Prejudicii provocate intenționat

●      Penalități contractuale

●      Daune-interese

●      Prejudicii ce sunt acoperite prin alte poliţe (cum ar fi RCA)

●     Prejudicii ce decurg din insolvența sau falimentul asiguratului.

Suspendarea

Poate interveni atât în cazul agentului imobiliar, cât și în cazul agenției imobiliare, iar ambele vor fi menționate în RENII la secțiunile specifice.

1. În privința agentului imobiliar, suspendarea poate interveni când persoana fizică se regăsește în unul dintre următoarele contexte:

●      solicită suspendarea printr-o cerere (formulată o singură dată în decurs de 2 ani și pe o perioadă de maxim 2 ani);

●      nu reînnoiește autorizația (suspendare pe o durată de cel mult 6 luni);

●      nu încheie un contract de asigurare de răspundere civilă profesională pentru activitățile desfășurate (suspendare pe o durată de cel mult 6 luni);

●  a fost sancționată disciplinar cu suspendarea dreptului de exercitare a calității de agent imobiliar.

În cazul primelor 3 circumstanțe de suspendare, reînscrierea în RENII pentru reluarea activității se va face la cerere și prin îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege.

1. În privința agențiilor imobiliare, suspendarea poate interveni atunci când persoana juridică se regăsește în unul dintre următoarele contexte:

●      solicită suspendarea printr-o cerere (formulată o singură dată în decurs de 2 ani și pe o perioadă de maxim 2 ani);

●      se înregistrează la ONRC ca având activitatea suspendată;

●  a fost sancționată cu suspendarea dreptului de exercitare a calității de agent imobiliar.

În cazul primelor două circumstanțe de suspendare, reînscrierea în RENII se va face la cerere și prin îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege.

⚖️Pentru ce răspunde intermediarul imobiliar

Potrivit proiectului de lege, intermediarul imobiliar răspunde disciplinar, administrativ, civil sau penal, după caz.

Răspunzi ca intermediar imobiliar:

• în momentul exercitării fără drept a profesiei; adică nu ai urmat cursul, nu ai obținut atestatul, nu te-ai înscris în RENII
• dacă nu respecți prevederile legale, precum și actele obligatorii adoptate de către Autoritate; adică prestezi activități fără să închei contracte cu clienții, faci contracte care nu conțin elementele esențiale, nu ai asigurare profesională, prestezi activități de intermediere imobiliară deși ai fost condamnat pentru o infracțiune intenționată șamd – practic, încalci toate regulile pe care le-am prezentat la începutul articolului privind această profesie
• dacă nu respecți obligația de reînnoire a autorizației de exercitare a profesiei
• dacă nu te supui formării profesionale continue ca agent imobiliar persoană fizică sau broker imobiliar al agenţiei imobiliare
• dacă nu închei anual poliță de asigurare de răspundere profesională
• dacă ceri/pretinzi bani/remunerație de la persoane cu care NU ai încheiat un contract
• dacă încasezi bani în avans fără să ai acord scris de la client
• dacă închei un contract de intermediere imobiliară cu un înstrăinător în absența prezentării dovezii legale privind dreptul lui asupra imobilului
• dacă folosești cheile de la imobilul clientului în alte scopuri decât cele de intermediere imobiliară
• dacă încalci obligațiile asumate în contract, de exemplu dacă ai o obligație de exclusivitate și tu mai lucrezi cu încă 5
• dacă nu furnizezi corect toate informațiile, inclusiv cele legate de viciile imobilului
• în momentul în care prin orice fapte se prejudiciază onoarea și prestigiul profesiei; adică de exemplu furi electrocasnice din apartamentul pe care ar trebui să-l vinzi pentru client.

⚖️ Dacă profesia va fi exercitată fără drept (adică fără autorizațiile/diplomele impuse de lege) = infracțiune pedepsită conform legii penale, respectiv cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă.

Abaterile de mai sus au prevăzute sancțiuni graduale:

➡️avertisment

➡️penalitate de la 3.000 la 30.000 de lei, care ajunge la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară

➡️suspendarea calității de intermediar de la o lună până la un an

➡️retragerea calității de intermediar imobiliar.

Cine răspunde pentru aceste fapte? Firma sau persoana fizică?

Depinde de faptă. Dacă e direct vina ta ca persoană fizică, atunci răspunzi doar tu.

De exemplu, dacă ar fi să ne imaginăm un caz în care ai prejudicia onoarea și prestigiul profesiei. Tu lucrezi pentru o agenție imobiliară. Închei contractele cu clienții în mod legal, deții toate cursurile, atestatele și celelalte documente actualizate la zi. Dar… furi din apartamentul unui client câteva electrocasnice. Răspunderea pentru treaba asta este mai degrabă a ta, decât a firmei.

Dacă este firma vinovată atunci răspunde firma.

De exemplu, să zicem că firma a vrut să fraudeze statul și din 10 clienți are ca politică internă să încheie contracte doar cu cinci.

Sau…răspunde și firma, răspunzi și tu ca persoană fizică.

Proiectul prevede că atunci când se sancționează firma poate fi sancționată și persoana fizică (agentul) dacă abaterea își are originea într-o faptă a sa. Adică dacă intermediarul imobiliar, prin activitatea lui, a dus la comiterea abaterii.

De exemplu, tu ca agent nu ai chef să mai faci cursurile pentru reînnoirea atestării. Nu anunți nici firma și continui să-ți desfășori activitatea. Aici răspunde și firma (nu a verificat dacă angajații săi lucrează legal), și tu (că și tu ești de vină).

Concluzie

Prin urmare, proiectul de lege propus trasează niște cadre concrete în care activitatea actualilor agenți imobiliari să se desfășoare, mizând inclusiv pe pregătirea profesională a acestora pentru munca pe care o prestează.

Nu uita că proiectul se află abia în stadiul de dezbateri la Senat, Camera Deputaților fiind cameră decizională. Te ținem la curent!

Proudly made with ♥️ by Loredana Bertișan-Pop @Avocatoo.