Acte necesare vânzare apartament – Cu ce te prezinți la notar și ce cheltuieli îți revin?

Dacă te-ai hotărât să vinzi apartamentul pe care îl ai în proprietate, este bine să cunoști actele de pregătit pentru notar, astfel încât procesul de vânzare-cumpărare să se desfășoare rapid și fără obstacole.

Așadar, dacă ai postat anunțul de vânzare al apartamentului pe Storia.ro și au avut loc și o serie de vizionări, este bine să ai dosarul cu actele imobilului pregătit. Nu va trece mult timp și va apărea cumpărătorul decis, așadar hotărât să cumpere apartamentul. Prin urmare, el va dori să închei vizionările și să îi promiți că apartamentul i-l vei vinde lui. Astfel, veți ajunge la notar și veți încheia un antecontract de vânzare-cumpărare.

Află tot ce trebuie să știi din articolul de mai jos!

Antecontract vânzare-cumpărare – Ce ai nevoie ca proprietar?

Antecontractul de vânzare-cumpărare înseamnă că tu, ca proprietar al apartamentului, îți iei promisiunea să vinzi imobilul către persoana care a manifestat interesul și care se angajează să îl cumpere.

Ca proprietar vei avea nevoie de următoarele acte:

• buletin
• actul de proprietate al imobilului
• extras de carte funciară pentru informare – arată situația apartamentului, pe baza lui nu se poate încheia contractul de vânzare-cumparare, ci doar antecontractul; notariatul se ocupă de eliberarea lui în cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, după ce ai completat în prealabil un formular tipizat; taxa este de 20 lei și extrasul de carte funciară pentru informare se eliberează în două zile; pentru regim de urgență, așadar eliberarea în aceeași zi, costul este de 100 lei;

Coproprietar

Dacă apartamentul nu este doar proprietatea ta, ci și a unei alte persoane, este necesară prezența amândurora la notariat pentru semnarea antecontractului. Dacă este vorba de soț sau soție, atunci la acte intră și certificatul de căsătorie.

Costul pentru antecontract se calculează în funcție de avansul pe care îl plătește promitentul cumpărător. Taxa notarială a antecontractului poate fi achitată de ambele părți sau de una singură, în funcție de înțelegerea bilaterală.

Încetarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare

Antecontractul implică obligația vânzătorului de a vinde apartamentul cumpărătorului, dar dreptul de proprietate nu se transferă.

Prin urmare, ca vânzător, dacă te răzgândești și nu mai dorești să vinzi apartamentul promitentului cumpărător, cel mai probabil vei plăti niște daune acestuia. 

Antecontractul încetează potrivit clauzelor menționate de comun acord de ambele părți, așadar cum au fost specificate în document penalitățile. Dacă clauza este formulată astfel încât rezilierea să aibă loc de comun acord, înseamnă că promitentul cumpărător nu va putea să meargă în instanță, din cauză că tu, vânzător, nu ți-ai ținut promisiunea.

Contract vânzare-cumpărare – Cu ce acte te prezinți la notar și cât te costă?

În calitate de vânzător va trebui să ai actele în regulă ale apartamentului, astfel încât tranzacția să poată avea loc. Poți răsufla ușurat, pentru că taxele notariale pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare vor fi suportate în totalitate de cumpărător.

Așadar, documentele de care ai nevoie, pe lângă buletin sunt:

Actul de proprietate

Pentru a putea vinde un apartament este important să faci dovada dreptului de proprietate. Astfel, poate fi vorba de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu o unitate de stat sau cu o firmă de construcții. De asemenea, poate fi vorba de un apartament obținut de la o persoană fizică, fie că a fost cumpărat, așadar contract de vânzare-cumpărare, fie că a fost vorba de o donație. Un caz este și cel al moștenirii imobilului, situație în care este nevoie să te prezinți în prealabil la notar pentru eliberarea certificatului de moștenitor. După ce l-ai obținut va trebui să realizezi intabularea, astfel încât să poți vinde apartamentul.

Dreptul de proprietate al apartamentului poate apărea și ca urmare a unui proces de divorț, în urma hotărârii judecătorești.

Certificat de atestare fiscală

Dacă vrei să vinzi apartamentul, ai nevoie și de certificatul fiscal, care se emite de către Administrația Financiară de sector sau a municipiului în cauză în termen de două zile lucrătoare și poate fi folosit pe o perioadă de 30 de zile de la data eliberării.

Acest document atestă că ai plătit impozitele și toate obligațiile fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale.

În cazul în care apartamentul este în coproprietate, se va elibera câte un certificat fiscal pentru fiecare proprietar (proporțional cu cota-parte deținută de fiecare dintre ei), mai puțin în cazul în care aceștia sunt soț și soție.

Documentație cadastrală

Aceasta include două lucruri, cadastrul și intabularea. 

Cadastrul

Este o documentație care cuprinde măsurătorile și datele  tehnice ale apartamentului ce urmează a fi înregistrate în documentele cadastrale (Oficiul de Cadastru), moment în care apartamentul primește număr cadastral.

Intabularea

Înseamnă înscrierea în Cartea Funciară (la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) unde se află descrise proprietățile funciare.

Această documentație cadastrală (cadastru și intabulare) este realizată de un expert autorizat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. 

Primul pas va fi să îi înmânezi actele necesare pentru cadastru și intabulare persoanei autorizate, mai precis:

• actul de proprietate al apartamentului (copie legalizată)
• certificat fiscal pentru cadastru și intabulare eliberat de Administrația Financiară – Direcția de Impozite și Taxe Locale
• buletinul proprietarului sau buletinele coproprietarilor, dacă apartamentul este bun comun;

Expertul ajunge la adresa apartamentului tău și efectuează măsurători, astfel că întocmește o documentație tehnică compusă din schițe, planuri, memoriu tehnic ș.a. La aceasta se adaugă și partea de acte, prin urmare un dosar întreg cu care se prezintă la Oficiul de Cadastru, documentație care ulterior ajunge la Biroul de Carte Funciară, pentru înscrierea în Cartea Funciară.  În final, expertul ridică documentația cadastrală și ți-o predă ție.

Prețul pentru documentația cadastrală se compune din:

• onorariul expertului autorizat – costul crește odată cu numărul de camere, poate ajunge așadar la 500 lei pentru un apartament cu 3 camere;
• taxa percepută de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară; este 120 lei în anul 2018, indiferent că este apartament cu 2 camere, cu 3 camere sau cu 4 camere;

În regim de urgență poți plăti un preț final de 1200 lei pentru cadastru și intabulare, așadar un preț dublu. Eliberarea documentației cadastrale se face în 6 zile, în loc de 18 zile.

Extrasul de carte funciară

Este un document care este eliberat doar notarului public de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară și servește la autentificarea actelor prin care se face dovada modificării dreptului de proprietate.

Pentru acest extras vei completa o cerere-tip la notariat și vei avea asupra ta buletinul și o copie de pe încheierea de intabulare. Prețul pentru extrasul de carte funciară este de 40 lei, care reprezintă taxa cerută de OCPI. Notariatul se va ocupa de eliberarea acestui document, ce are ca perioadă de valabilitate 10 zile.

Extrasul de carte funciară pentru vânzarea unui apartament se numește de autentificare și poate fi așadar eliberat doar notariatului. Există și extras de carte funciară pentru informare, ce se poate da atât notarului, cât si persoanei fizice, necesar pentru realizarea unui credit bancar ipotecar, pentru semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Extrasul de carte funciară se poate elibera și în regim de urgență, caz în care costă 200 lei.

Certificat de performanță energetică

Obligatoriu la vânzarea apartamentului este și Certificatul de performanță energetică, document care se va preda în format original noului proprietar. Acest document, așa cum numele i-o spune, atestă performanța energetică a clădirii și o încadrează într-o clasă de performanță energetică.

Documentul îl vei primi de la un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, care îşi desfăşoară activitatea ca persoană fizică autorizată. Pe site-ul ministerului, în secțiunea Atestări tehnico-profesionale, vei găsi lista actualizată a auditorilor energetici atestați.

Va trebui pentru auditarea energetică să oferi informații legate de apartament și anume cadastrul (deci planul locuinței), detalii cu privire la pereții exteriori, anul construcției blocului. Expertul energetic va lua informații și de la administratorul blocului, pentru a afla detalii din Cartea Tehnică.

Citește cum să alegi apartamentul potrivit dacă ai de ales între un bloc de caramida sau beton.

Certificatul Energetic se eliberează într-una, două zile, are o valabilitate de 10 ani, iar prețul variază foarte puțin în funcție de numărul de camere. Astfel, poți plăti în jur de 160 lei pentru un apartament cu 3 camere.

Adeverință eliberată de asociația de proprietari sau locatari

Pentru a face dovada că ești la zi cu plățile de întreținere este nevoie de această adeverință. Se predă în original și are numele și prenumele președintelui, a administratorului asociației, respectiv semnăturile lor. Adeverința conține ștampila asociației de proprietari și are ca valabilitate două săptămâni.

În cazul datoriilor la asociație, acestea pot fi preluate de viitorul proprietar, dar numai cu o clauză suplimentară menționată în contractul de vânzare-cumpărare.

Ce mai plătești în calitate de vânzător?

Important de știut, se va plăti și impozitul la stat pentru tranzacția de vânzare, a nu se confunda cu impozitul pe clădire. Așadar, dacă taxele notariale îi revin cumpărătorului, vânzătorul are obligația să aibă actele mai sus menționate (care implică costurile aferente) și să plătească impozitul pe vânzare. Cât costă acesta? Este un preț variabil în funcție de numărul de ani în care ai avut în proprietate apartamentul (mai mult sau mai puțin de 3 ani de zile) și în funcție de prețul apartamentului.

Află mai multe despre impozitul pe vânzare, dar și despre taxele notariale plătite de cumpărător, pentru a îți face o imagine de ansamblu despre întreg procesul, din articolul Contract vânzare cumpărare – acte necesare, taxe notariale, ce trebuie să știe vânzătorul și cumpărătorul unui apartament.

Fii informat, astfel încât procesul de vânzare-cumpărare să devină din start mai ușor. Succes!