Daca te-ai gandit sa te muti in casa noua, fie apartament sau la curte, sunt cateva aspecte de care trebuie sa tii cont. O investitie in domeniul imobiliar este foarte importanta, insa si dificila, de aceea este foarte important sa fii bine informat inainte de a face acest pas, indiferent daca este vorba de o cladire sau de un teren unde vei construi noua ta casa.
Cand vine vorba de un teren, intravilan sau extravilan, sunt trei mari aspecte de care trebuie tinut cont:
1. Contractul de vanzare-cumparare trebuie sa fie unul autentic, de la notar, conform prevederilor legale. Daca aceasta forma autentica a actului de vanzare-cumparare a terenurilor de orice nu este respectata, este sanctionata cu nulitatea absoluta a vanzarii. Prevederile legale arata ca aceste contracte de vanzare-cumparare ce au ca obiect terenuri si/sau constructii cu destinatie de locuinte sau unitati individuale, se incheie in forma autentica, la un notar public.
Iar notarul public are competenta generala pentru autentificarea contractelor de vanzare-cumparare a imobilelor din Romania, daca acel act se incheie in raza teritoriala a biroului notarului public respectiv. (Deci, autentificarea unui contract de vanzare-cumparare a unui imobil-teren si/sau constructie dintr-o localitate de catre un notar public care are biroul in alta localitate este valabila)
2. Inainte de a semna contractul, trebuie verificat daca dreptul de preemtiune a fost respectat (respectiv dreptul de prioritate pentru anumiti cumparatori – de ex.: coproprietarii, arendasi, vecinii). In caz ca sunt persoane cu drept de preemptiune, proprietarul terenului trebuie sa afiseze la Primaria in raza careia se afla terenul respectiv a dreptului de preemtiune pentru 45 de zile. Titularii acestui drept de preemtiune pot face o eventuala oferta de cumparare. Este foarte important sa verifici daca a fost respectata aceasta conditie, deoarece nerespectarea atrage nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare.
3. Trebuie verificat daca sunt litigii, de orice fel, in instante, asupra terenului pe care vrei sa-l cumperi, indiferent de stagiul solutionarii. Legea interzice instrainarea terenurilor aflate in litigiu, sanctiunea fiind nulitatea absoluta.
Daca este vorba de o constructie aflata in proprietate privata, sunt cativa pasi de urmat:
1. Mai intai, trebuie verificat daca vanzatorul este proprietarul de drept al constructiei alese;
2. Trebuie verificat si faptul daca imobilul ales include toate dependintele, toate suprafetele de teren aferente, fara sa fie exceptii sau rezerve, care sa provoace probleme mai tarziu. In plus, cumparatorul trebuie sa se asigure ca terenul este bine delimitat. In caza ca aici apar probleme sau chiar indoieli, trebuie consultat un expert topografic si planul cadastral;
3. Dupa aceea, cumparatorul trebuie sa verifice, impreuna cu notarul care va inregistra aceasta tranzactie, daca sunt constituite servituti pe terenul ales (dreptul de trecere, servitute de vedere). Trebuie, de asemenea, si precizarea faptului ca sunt in cladire pereti despartitori (care pot fi indepartati) sau independenti (de rezistenta, particulari);
4. Apoi, la Primarie, trebuie verificat Planul local de Urbanism (sau planul de ocupare al pamanturilor), pentru a afla daca sunt proiecte si posibilitati de constructie in apropierea de viitoarea ta casa, pentru a nu te trezi cu cine-stie-ce „cuburi” de beton care sa arunce prea multa „umbra”. De asemenea, trebuie verificat si daca pentru terenul pe care este amplasata noua casa nu exista un drept de preemtiune al Primariei (pentru extinderea drumurilor publice, de exemplu);
5. Dupa ce au fost verificate „hartiile”, trebuie verificata si constructia, de la fundatie la acoperis. Verifica peretii pentru a vedea in ce stadiu se prezinta, daca au eventuale urme de fisuri „carpite”, tavanele si podelele, grinzile, pentru a le verifica rezistenta la efort, precum si stadiul sarpantei (scheletul care sustine invelitoarea unui acoperis), unde trebuie tinut cont de calitatea grinzilor si capriorilor.
