​​Ce sunt viciile ascunse la un apartament și cum te protejezi de ele la achiziție

Odată ce ai cumpărat apartamentul visurilor tale, s-ar putea să descoperi anumite lucruri pe care nimeni nu le-a observat în momentul achiziției: probleme la fundație, mucegai, apă care se scurge din anumite țevi. Astfel de vicii ascunse la apartament pot da bătăi de cap cumpărătorilor și atrag după sine noi cheltuieli. 

Totuși, legislația română poate face vinovat vânzătorul de anumite vicii ascunse, fapt care atrage după sine anumite despăgubiri. Iată ce sunt viciile ascunse la apartament, câteva exemple, cum să te protejezi de ele și multe alte informații utile. 

Ce sunt viciile ascunse?

Viciile ascunse ale unui apartament reprezintă o sursă de stres și pot implica anumite cheltuieli pentru noii proprietari. Acestea sunt defecte sau probleme ascunse în structura sau instalațiile apartamentului, care nu sunt vizibile în momentul vizitei pentru cumpărare. 

Ele pot apărea ca urmare a unor probleme de întreținere din partea fostului proprietar, a proiectării problematice sau a construcției. Legea în vigoare spune că vânzătorul este obligat să informeze cu privire la viciile ascunse ale apartamentului. Dacă acest lucru nu se întâmplă, poate fi tras la răspundere pentru daunele existente. 

Cadru legislativ: vicii ascunse ale unuiapartament

Particularitățile viciilor ascunse ale unuila apartament sunt reglementate prin Codul Civil. Potrivit articolului nr. 1672 din Codul Civil, vânzătorul imobilului răspunde în fața cumpărătorului de transferul bunului, precum și de viciile ascunse ale acestuia. Conform aceleiași legi, viciile bunului sunt considerate deficiențe care afectează utilizarea imobilului, deci pot contribui la scăderea valorii sale. 

Mai mult, încă de la primul alineat ni se vorbește despre garanția pentru vicii ascunse. Astfel, „vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării sau care îi micșorează întrebuințarea sau valoare încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.”

Se consideră un viciu ascuns la apartament dacă, în momentul predării, nu poate fi descoperit fără ajutor de specialitate (expert constructor sau un alt profesionist). De asemenea, Codul Civil mai prevede și ce opțiuni are cumpărătorul (de la repararea viciilor, la încetarea contractului de vânzare-cumpărare). 

De interes este și un alt articol din Codul Civil, respectiv articolul nr. 1712. Acesta spune că dacă în momentul încheierii contractului vânzătorul este conștient de viciile bunului, dar nu a transmis aceste informații cumpărătorului, cel dintâi este obligat să plătească daune pentru repararea întregului prejudiciu cauzat. 

În anumite situații și în funcție de gravitatea viciilor ascunse ale apartamentului, instanța, la inițiativa vânzătorului, poate dispune alte măsuri decât cele solicitate de cumpărător. Indiferent de situație, pierderea sau deteriorarea imobilului, chiar și în situația unei forțe majore, nu împiedică pe cumpărător să obțină punerea în aplicare a prevederilor Codului Civil. 

Exemple de vicii ascunse

Viciile ascunse la apartament pot fi dintre cele mai diverse. Iată câteva exemple de vicii:

• Hidroizolație inexistentă sau degradată la fundația blocului – poate duce la infiltrații în pereți; aceștia vor fi umezi în partea inferioară;
• Probleme ale instalației electrice – anomalii la încorporarea firelor electrice în zidărie (de exemplu, nu au fost folosite tuburi de plastic);
• Probleme structurale din timpul construcției sau a unor cutremure;
• Probleme ce țin de izolația termică – se pierd cantități anormal de mari de căldură;
• Probleme la instalația de canalizare, în special pentru apartamentele de la parter sau etajul 1;
• Probleme structurale care pot apărea ca urmare a dărâmării pereților de rezistență (de cele mai multe ori, fără autorizație) în apartamentele vecine;
• Deformarea pardoselilor sau a ușilor;
• Țevi deteriorate care pot provoca daune semnificative;
• Ferestre de termopan izolate necorespunzător – pot duce la zgomot și pierderi de căldură;
• Prezența unor insecte (termite, gândaci etc.);
• Probleme ale acoperișului – dacă apartamentul se află la ultimul etaj;
• Vicii ascunse ce țin de documente – existența unor ipoteci nestinse, probleme la cadastru sau lipsa unor avize.

👉Indiferent dacă îți dorești un apartament in Drumul Taberei sau în zona Lujerului, pe Storia vei găsi mii de anunțuri, pe care le poți sorta în funcție de suprafață, vechime și preț. 

Vicii ascunse vs. vicii aparente

În momentul în care cumperi un apartament, trebuie să știi și care este diferența dintre viciile ascunse și viciile aparente. 

Dacă viciile ascunse nu pot fi detectate ușor în timpul unei inspecții superficiale fără ajutor specializat, viciile aparente reprezintă defecte care pot fi observate ușor, dacă ești atent. 

Viciile ascunse la apartament includ mai ales probleme ce țin de fundație, sisteme de țevi, izolație etc. Viciile aparente includ fisuri vizibile în zona pereților sau tavanului, vopsea decojită, pardoseală neuniformă sau deteriorată, uși defecte încă din timpul vizitei, gresie sau faianță crăpată. 

De asemenea, diferențele dintre cele două pot avea și consecințe juridice. Dacă în cazul viciilor ascunse cumpărătorul poate solicita reparații, reducerea prețului sau alte variante, pentru viciile aparente se consideră că persoana care a cumpărat a acceptat aceste vicii din moment ce nu le-a contestat în momentul semnării contractului. Din acest motiv, cumpărătorul nu poate solicita ca vânzătorul să plătească reparațiile. 

Cum poți reduce riscul de vicii ascunse la apartament?

Pentru a evita problemele asociate viciilor ascunse din apartament, este indicat să efectuezi o inspecție detaliată înainte de achiziție. Poți chiar solicita ajutorul unui expert, pentru a identifica viciile ascunse. Iată care sunt principalele categorii de verificări pe care ar trebui să le realizezi. 

Verificări de ordin juridic ale apartamentului

În primă fază, este indicat să te asiguri că proprietatea are toate documentele necesare pentru vânzare, iar acestea sunt actualizate și conforme cu reglementările legale. 

În unele situații, proprietarii realizează modificări fără autorizație, astfel că documentul cadastral nu corespunde cu realitatea actelor. Din acest motiv, tranzacția se poate prelungi, deoarece banca nu îți va acorda credit dacă aceste documente nu sunt în regulă. 

Instituția va solicita sprijinul unui expert tehnic atestat MLPAT (Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului). Raportul va indica starea imobilului, iar dacă nu s-au realizat lucrări la pereții de rezistență, banca poate continua procedura de acordare a creditului. Chiar dacă lucrările s-au realizat cu autorizație și proces-verbal de primire-recepție, este necesară actualizarea cadastrului. 

Iată la ce să fii atent în această etapă:

• Actele apartamentului (Cadastrul, Certificatul Energetic, Certificatul Fiscal);
• Dacă există modificări (de exemplu, extinderi);
• Care este situația datoriilor la asociația de proprietari. 

Verificări tehnice ale apartamentului

Odată ce ai încheiat verificarea juridică, putem trece la verificarea tehnică a apartamentului. În acest moment, este indicat să soliciți ajutor specializat. Verificarea tehnică a apartamentului vizează:

• Instalațiile electrice;
• Instalațiile sanitare;
• Instalația termică;
• Instalația de gaz. 

Dacă apartamentul este vechi (>30 ani) sau instalațiile actuale sunt uzate, este necesară schimbarea lor. Pe baza aparaturii și echipamentelor de specialitate, expertul tehnic îți poate spune dacă instalațiile sunt sigure. 

Încearcă să nu te bazezi doar pe ceea ce îți spune proprietarul și optează pentru o persoană cu expertiză. Iată de ce să faci verificarea tehnică a apartamentului pe care dorești să-l cumperi:

• Vei evita costurile suplimentare pe viitor;
• Vei reduce riscul de situații neprevăzute, precum inundarea apartamentului sau a vecinilor, un eventual incendiu pornit de la o instalație electrică veche etc.

Dacă vei constata că există probleme ale unor instalații și tot ești dispus să cumperi apartamentul respectiv, cel puțin o vei face în cunoștință de cauză. 

Verificarea infrastructurii apartamentului

Următorul pas în detectarea unor eventuale vicii ascunse la un apartament implică verificarea infrastructurii. În primul rând, este indicat să vorbești cu vecinii, pentru a afla dacă blocul are probleme. 

De asemenea, este bine să angajezi un inspector independent calificat, pentru a verifica în mod amănunțit infrastructura. Iată care sunt principalele elemente ale verificării infrastructurii apartamentului:

• Examinarea interiorului și a exteriorului apartamentului, pentru a vedea fisuri în pereți sau tavan, igrasie, scurgeri în zona țevilor, deformări ale ușilor sau podelelor, probleme ale ferestrelor;
• Verificarea instalațiilor sanitare: presiune scăzută la apă, robinete instabile, scurgeri în zona țevilor;
• Observarea funcționării aparatelor electrice: prize, întrerupătoare (mai ales dacă apar scântei), lumini care pâlpâie, mirosuri neobișnuite în zona dispozitivelor conectate la rețeaua electrică;
• Verificarea subsolului și a podului – verificarea stării fundației, a grinzilor de susținere și a instalațiilor comune, respectiv țevi și cabluri electrice;
• Verificarea sistemelor de încălzire, răcire și ventilație – acestea trebuie să funcționeze eficient și să nu prezinte defecțiuni;
• Verificarea sistemului de izolație termică – astfel, vei preveni pierderile de energie și disconfortul termic;
• Solicitarea Certificatului de Eficiență Energetică a imobilului și documentele legate de lucrări de renovare, reparații, inclusiv autorizații de construcție;
• Verificarea Extrasului de Carte Funciară.

Verificarea atentă a infrastructurii te va scuti de costuri semnificative pe viitor și îți va oferi o imagine clară asupra stării imobilului. Astfel, achiziția va fi una sigură. 

Alte verificări

Pe lângă verificare juridică, tehnică și de infrastructură, este indicat să ții cont și de alte aspecte importante înainte de achiziție:

• Accesibilitatea – verifică dacă poți ajunge ușor, pe jos sau cu transportul în comun, la magazine, școală, spital, job și alte locuri importante pentru tine;
• Siguranță – interesează-te cu privire la siguranța zonei și eventualele probleme sociale;
• Nivelul zgomotului – vezi dacă există trafic în apropiere, șantiere sau alte surse sonore;
• Vederea și accesul la lumina naturală – ia în calcul și priveliștea pe care o ai de la fereastră și ține cont de orientarea apartamentului (S-SE primește mai multă lumină);
• Comunitatea – observă atmosfera din cartier și interacționează cu vecinii, pentru a-ți face o idee asupra a ceea ce înseamnă să locuiești acolo;
• Caracteristicile apartamentului – ține cont de dimensiuni și compartimentare, etaj, finisaje, dotări, dacă este necesar să renovezi. 

La încheierea contractului de vânzare-cumpărare, include și o clauză de vicii ascunse. Astfel, vei putea solicita reparații, reducerea prețului sau chiar rezilierea contractului. 

Condiții care să atragă răspunderea vânzătorului

Nu orice vicii ascunse atrag răspunderea vânzătorului. De exemplu, un defect ușor de observat încă de la intrarea în casă nu va atrage după sine răspunderea ca vânzătorul să îl repare. 

Totuși, este important de menționat că vânzătorul nu răspunde de viciile ascunse ale apartamentului, dacă demonstrează că le-a adus la cunoștința cumpărătorului înainte sau la semnarea contractului (potrivit articolului nr. 1707 din Codul Civil). Pentru a atrage răspunderea vânzătorului, viciile ascunse la apartament trebuie să îndeplinească, în același timp, trei condiții:

• Defectul/viciul trebuie să fie ascuns – cu alte cuvinte, viciul nu a fost descoperit la vizita realizată pentru a vedea apartamentul, fără o persoană specializată în construcții. De exemplu, un cumpărător fără expertiză nu va ști dacă grinda de rezistență a fost construită din materiale suficient de bune pentru a rezista unui cutremur;
• Defectul/viciul trebuie să existe la momentul predării imobilului – vânzătorul este responsabil doar dacă viciul exista la predarea locuinței. Prin urmare, defectele care apar după achiziție vor fi suportate de cumpărător. De exemplu, dacă la un cutremur ușor pereții se crapă și specialistul concluzionează că problema ține de structura imobilului, vânzătorul va fi responsabil. Doar pentru că defectul a fost observat după semnarea contractului, asta nu încheie responsabilitatea vânzătorului;
• Defectul/viciul trebuie să fie grav – prevederile Codului Civil arată că viciul trebuie să fie de așa natură încât să afecteze utilizarea apartamentului sau valoarea sa să scadă în așa măsură, încât cumpărătorul nu l-ar fi achiziționat sau ar fi plătit mai puțin pe el.

👉 Ești în căutarea unui apartament in zona Dristor? Alege imobilul dorit de pe  Storia. Pe site poți monitoriza evoluția prețurilor și poți contacta rapid vânzătorul. 

Întrebări frecvente despre viciile ascunse

Încă mai ai nelămuriri despre viciile ascunse la un apartament? Iată câteva întrebări frecvente și răspunsurile lor.  

Cum să demonstrezi viciile ascunse?

Poți demonstra viciile ascunse ale apartamentului în mai multe moduri:

• Rapoartele expertului/experților – te pot ajuta în justiție pentru a demonstra existența viciilor ascunse;
• Fotografii – o altă dovadă a viciilor ascunse și a consecințelor lor;
• Testimoniale – mărturisirile persoanelor care știau despre viciile ascunse;
• Anumite documente – planuri de construcție, autorizații care pot dovedi că defectele existau înainte de predarea imobilului. 

Ce să faci, ca proprietar, atunci când descoperi viciul?

Dacă suspectezi, ca proprietar, că ai vicii ascunse la apartament, este indicat să acționezi cât mai repede, pentru a-ți proteja drepturile. Solicită ajutorul unui expert în construcții, pentru a evalua defectele și pentru a determina costurile cu reparația.

Următorul pas este să informezi vânzătorul. Iată ce elemente trebuie să conțină scrisoarea către vânzător:

• Descrierea detaliată a viciului ascuns descoperit în apartament;
• Dovada defectului (raportul expertului, fotografii etc.);
• Cererea pentru compensarea reparației, cu un termen limită în care să răspundă;
• O mențiune că vei merge în instanță dacă nu vei primi răspuns la solicitare în termen. 

Care este garanția viciilor ascunse?

Garanția împotriva viciilor ascunse se referă la o garanție legală, care se aplică în mod automat la vânzarea imobilului. Astfel, vânzătorul trebuie să garanteze că proprietatea este lipsită de vicii ascunse care îi pot afecta buna utilizare sau care îi reduc valoarea. 

Dacă vânzătorul știa despre aceste vicii ascunse, dar nu le-a făcut publice, cumpărătorul poate să îl dea în judecată pentru costul reparațiilor sau reducerea valorii apartamentului. 

Ce opțiuni ai în caz de vicii ascunse?

Dacă descoperi, după achiziție, viciile ascunse, ai mai multe opțiuni la dispoziție. Potrivit articolului nr. 1701 din Codul Civil, poți solicita vânzătorului:

• Reparația – dacă viciul ascuns este reparabil, cumpărătorul poate solicita vânzătorului să suporte reparațiile. Dacă vânzătorul refuză, cumpărătorul se poate adresa instanței;
• Reducerea prețului – dacă defectul nu poate fi reparat, cumpărătorul poate solicita reducerea prețului imobilului pentru a compensa. Reducerea de preț trebuie să fie proporțională cu gravitatea viciului ascuns;
• Anularea contractului – dacă viciul ascuns este semnificativ încât să afecteze folosirea locuinței, cumpărătorul poate solicita anularea contractului. În acest caz, cumpărătorul trebuie să returneze apartamentul, iar vânzătorul trebuie să returneze valoarea imobilului;
• Înlocuirea bunului cu unul de același fel, dar lipsit de vicii. 

👉 Cauți un apartament cu 3 camere? Pe Storia vei găsi mii de oferte din care să alegi apartamentul care se potrivește cel mai bine nevoilor tale. 

Care este termenul de prescripție?

Conform articolului nr. 2531 din Codul Civil, termenul de prescripție este de 3 ani. De asemenea, articolul nr. 1709 din Codul Civil spune că noul proprietar, care a descoperit viciile ascunse ale apartamentului, trebuie să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil. 

Dacă persoana care a cumpărat apartamentul nu anunță vânzătorul într-un timp rezonabil după descoperirea viciului, la stabilirea despăgubirii datorate de vânzător, instanța va ține cont și de paguba pe care a suferit-o vânzătorul din cauza denunțării cu întârziere a viciului/viciilor (articolul nr. 1709 din Codul Civil). 

De asemenea, vânzătorul care a tăinuit viciul ascuns va suporta prejudiciul, chiar dacă nu i s-a comunicat defectul într-un interval de timp rezonabil. 

Garanția pentru vicii ascunse la apartamente noi este de 10 ani de la semnarea procesului-verbal de recepție. 

Cine constată dacă reparațiile sunt disproporționate față de valoarea apartamentului? 

Instanța judecătorească este cea care stabilește în mod definitiv dacă persoana care a cumpărat apartamentul solicită cheltuieli disproporționate față de valoarea imobilului. 

Fisurile vizibile pe pereții clădirii sunt vicii ascunse?

Prezența fisurilor vizibile nu intră în categoria de vicii ascunse. Acest lucru se întâmplă deoarece, în momentul vizionării apartamentului, cumpărătorul a putut vedea aceste fisuri. 

Pot apărea pretenții doar dacă soliciți ajutorul unui expert tehnic care să arate că fisurile au apărut ca urmare a unor probleme ale fundației sau ale structurii de rezistență. 

Care sunt etapele pentru acțiunea în instanță?

Dacă vânzătorul refuză să rezolve problema sau dacă nu ești mulțumit de soluția propusă, poți lua în calcul acțiunea în instanță. În cazul în care dorești să dai vânzătorul în judecată, poți urma pașii de mai jos:

• Contactează un avocat specializat în domeniul imobiliar – acesta te poate ajuta să îți pregătești cazul, să strângi dovezile și îți spune care sunt șansele de succes în instanță. Dosarul trebuie să conțină dovezi clare ale viciilor ascunse ale apartamentului, inclusiv fotografii, martori și raportul unor experți în construcții;
• Depune cererea la instanța competentă – avocatul te va ajuta să aduni documentele necesare pentru plângere și le va depune la tribunal;
• Expertiza – instanța poate solicita intervenția unui specialist pentru evaluarea naturii și  amplorii viciului ascuns;
• Audierea – tu sau avocatul trebuie să participați la audiere, pentru a vă prezenta cererea în fața instanței. Se vor prezenta probele și daunele suferite ca urmare a viciului ascuns;
• Decizia instanței – după audiere, instanța se va pronunța în favoarea ta sau a vânzătorului. Dacă instanța recunoaște existența viciului ascuns, poate dispune repararea sa sau acordarea de compensații financiare (atunci când defectul nu poate fi reparat). 

Nu toate defectele observate în timpul achiziției unui apartament sunt considerate vicii ascunse. Totuși, dacă este vorba despre vicii ascunse, în calitate de cumpărător poți cere despăgubiri de la vânzător. Pentru a fi eligibil, trebuie să demonstrezi că defectul era ascuns, că era prezent la momentul achiziției și că afectează utilizarea apartamentului. 

Surse foto: Shutterstock 1, Shutterstock 2, Shutterstock 3, Shutterstock 4.