Dacă ai pus niște bani deoparte, pe care te gândești să-i investești în viitorul apropiat, ar trebui să știi că achiziționarea unui apartament, respectiv închirierea sa, este o idee foarte rentabilă, care îți va aduce venituri constante, pe o perioadă lungă de timp.
Cu toate că investițiile imobiliare sunt profitabile, există anumite aspecte de care trebuie să ții cont înainte de a face achiziția, astfel încât să te asiguri că vei obține o valoare maximă pentru banii plătiți de tine pe imobil.
Cel mai facil mod prin care poți stabili acest lucru este luarea în calcul a doi indicatori, respectiv perioada de amortizare și randamentul, cu ajutorul cărora vei putea stabili în cât timp îți vei recupera investiția și identifica cele mai bune oportunități imobiliare. În cele ce urmează, îți explicăm cum se calculează aceste valori și modul în care poți decide care este cea mai avantajoasă investiție pe care o poți face.
Cum se calculează perioada de amortizare
După cum spuneam, perioada de amortizare reprezintă timpul în care investiția în apartament va fi recuperată integral, din banii obținuți în urma închirierii acesteia. Această analiză este necesară înainte de achiziționarea imobilului, pentru că doar așa te vei putea asigura că îți vei recupera banii într-un timp cât mai scurt.
Pentru a stabili perioada de amortizare a unei investiții imobiliare, va trebui să ai acces la două informații: prețul imobilului și valoarea chiriei practicate în zona în care este situat apartamentul, pentru un imobil cu același număr de camere și aceleași facilități precum al celui pe care îți dorești să-l cumperi. Cu toate că, pentru a afla prețul, nu trebuie să faci eforturi foarte mari, acesta fiind disponibil în anunțul de vânzare, când vine vorba de chirie, trebuie să faci un mic studiu. Pentru început, poți intra pe un site de anunturi imobiliare și să cauți toate imobilele disponibile pentru închiriere, care corespund, atât din punctul de vedere al locației, cât și al facilităților, cu cel pe care îți dorești să-l cumperi, să analizezi valoarea chiriei cerute pentru fiecare dintre ele și să faci o medie a acestora. Valoarea obținută poate fi și prețul chiriei lunare al imobilului, în cazul în care decizi să-l achiziționezi.
Cu ajutorul acestor informații, vei putea utiliza multiplicatorul chiriei brute potențiale, cea mai bună metodă de a stabili perioada de amortizare a unei locuințe, aplicând următoarea formulă de calcul: valoarea de amortizare = costul de achiziție al imobilului / (Chiria lunară x 12). În urma acestui calcul, vei afla numărul de ani în care investiția ta imobiliară va fi recuperată complet. De exemplu, dacă decizi să achiziționezi o proprietate al cărei preț va fi de 45.000 de euro, la o chirie lunară de 300 de euro, perioada de amortizare va fi de 12,5 ani.
Cum se calculează randamentul unei proprietăți
Atunci când achiziționezi o proprietate cu scopul de a o închiria, pe lângă perioada de amortizare, îți vei dori să știi și cât de profitabilă va fi investiția ta. Pentru a stabili acest lucru, este necesar să determini randamentul proprietății, adică procentajul pe care prețul chiriei anuale îl reprezintă din costul de achiziție al imobilului. Astfel, în cazul exemplului prezentat anterior, rata anuală de capitalizare brută va fi de 8%, adică 3.600 de euro, mulțumitoare pentru o investiție imobiliară. Totuși, această valoare trebuie privită ca pe un venit brut, întrucât sunt multe alte variabile pe care trebuie să le iei în calcul pentru a determina ce profit vei obține de pe urma investiției tale.
În aceste condiții, metoda capitalizării venitului net reprezintă cea mai eficientă modalitate de a determina randamentul unui imobil. Pentru a o aplica, va trebui să identifici toate potențialele cheltuieli pe care proprietatea le va genera de-a lungul timpului și pe care va trebui să le suporți. Poți începe încă de la achiziția imobilului când, pe lângă prețul său, ar trebui să stabilești dacă acesta are nevoie de reparații sau de operațiuni de renovare și care vor fi costurile acestora.
De asemenea, va trebui să ții cont și de faptul că proprietatea poate rămâne neocupată pentru o anumită perioadă de timp, în care veniturile tale din chirie vor fi 0, și să ajustezi valoarea venitului brut potențial, de 3.600 de euro, cu o marjă de 10% pe an. Astfel, vei obține 3240 de euro, ceea ce reprezintă venitul brut efectiv.
În continuare, va fi nevoie să iei în calcul și valoarea cheltuielilor anuale pe care trebuie să le suporți, respectiv: impozit, asigurare sau eventuale reparații, sumă care se va situa în jurul valorii de 400 de euro pe an și care va fi scăzută din venitul brut efectiv. Astfel, vei obține venitul net din exploatare, care va fi de 2.840 de euro, adică o rată de capitalizare de 6,32%.
Cum stabilești dacă proprietatea reprezintă o oportunitate de investiție
Prin calcularea perioadei de amortizare și a randamentului, vei putea să-ți faci o idee concretă cu privire la cât de profitabilă este investiția ta. Totuși, este important să cunoști și pragul minim ce trebuie atins pentru ca un imobil să fie considerat o oportunitate de investiție.
Cu toate că nu există o valoare universal aplicabilă de la care o proprietate devine o oportunitate de investiție, cei mai mulți specialiști sunt de acord că un imobil poate fi considerat atractiv dacă oferă un randament minim de aproximativ 6%, respectiv o perioadă de recuperare a investiției de circa 15 ani.
Investițiile imobiliare reprezintă o metodă eficientă de a obține venituri constante pe termen lung. Folosește-te de toate informațiile de mai sus pentru a descoperi cea mai bună oportunitate de pe piață, astfel încât să-ți maximizezi profitul.
