Ce trebuie să știi și care sunt pașii când vrei să-ți iei un apartament prin credit ipotecar

Cumpărarea unui apartament reprezintă, cel mai probabil, una dintre cele mai mari achiziții din viața ta. Înainte de a alege un credit ipotecar, este bine să te informezi despre ce presupune un astfel de împrumut. Mai jos poți afla ce este un credit ipotecar, care sunt pașii cumpărării unui apartament prin credit ipotecar și ce alte informații ar trebui să soliciți atunci când mergi la bancă. 

• Ce înseamnă credit ipotecar
• Cheltuieli credit ipotecar: află cât îți poți permite să plătești lunar
• De unde poți obține credite ipotecare
• Acte necesare credit ipotecar
• Pași credit ipotecar în vederea cumpărării unui apartament
• Procedură vânzare apartament prin creditul ipotecar
• Ce trebuie să știi înainte de a solicita un credit ipotecar de la bancă 

Ce înseamnă credit ipotecar

Creditul ipotecar reprezintă un împrumut realizat în vederea cumpărării unei proprietăți sau a unui teren. În general, se realizează pe o durată de 30 de ani, însă există și termene mai scurte sau mai lungi. Specificul creditului ipotecar este faptul că garanția împrumutului este dată de casa sau terenul în sine. Dacă te afli în situația în care nu mai poți plăti ratele, creditorul are dreptul de a lua terenul sau casa și de a vinde, pentru a-și recupera banii. 

O altă caracteristică a creditului ipotecar este avansul. Acesta poate reprezenta între 15 și 35% din prețul de achiziție. Restul de plată poate fi împrumutat de la bancă sau de la un creditor ipotecar. 

Un caz special este creditul imobiliar-ipotecar fără avans, însă acest lucru presupune cumpărarea casei direct de la dezvoltator. 

Cheltuieli credit ipotecar: află cât îți poți permite să plătești lunar

Cum neplata ratelor atrage după sine preluarea casei de către instituția financiar-bancară, este foarte important să faci câteva calcule înainte de a contracta un credit ipotecar. De regulă, rata lunară nu ar trebui să depășească 28-33% din venitul lunar. Acest lucru îți vine în ajutor pentru a-ți asigura cheltuielile curente și eventualele situații neprevăzute, fără a-ți face griji că nu poți achita rata. 

Existența unei boli, plata pensiei alimentare sau alte cheltuieli regulate pot duce la incapacitatea de a plăti rata. De asemenea, trebuie luate în considerare, deși nu e de dorit, apariția unui accident sau chiar concedierea de la locul de muncă. 

Totodată, atunci când stabilești rata lunară pe care ți-o permiți, este indicat să iei în considerare și cheltuielile aferente noii locuințe: facturile lunare, impozitul, asigurarea și întreținerea reprezintă cheltuieli care nu ar trebui trecute cu vederea.

Credit ipotecar cu dobândă fixă sau variabilă?

Atunci când alegi dobândă credit ipotecar, ține cont de următoarele aspecte:

• Un credit ipotecar cu dobândă fixă este recomandat pentru mai multă siguranță în plata ratelor și evitarea cheltuielilor imprevizibile care pot apărea pe fondul creșterii dobânzii. Acest lucru se întâmplă în perioadele cu inflație mare. Avantajul principal este că vei ști întotdeauna cât ai de plătit.
• Un credit ipotecar cu dobândă variabilă este recomandat dacă ai venituri sigure și confortabile, iar suma de bani împrumutată nu este foarte mare. Are un grad mai mare de risc, în funcție de situația economică națională sau internațională. Astfel, ratele pot veni atât cu o dobândă mare, cât și cu o dobândă mai mică.

În final, dobânda fixă este, de regulă, mai mare decât dobânda variabilă. În plus, ea nu poate fi modificată pe perioada contractuală. Deși dobânda variabilă poate fi, la un moment dat, avantajoasă, te poate afecta în perioadele de instabilitate economică.

Calculator credit ipotecar

Cu un calculator credit ipotecar online poți face o simulare rapidă, respectiv o comparație credit ipotecar. Trebuie să introduci suma, în lei sau euro, necesară împrumutului și durata în luni. În acest mod simplu vei afla avansul, dobânda totală, rata lunară și valoarea totală de rambursat. Pe lângă asta, simularea creditului ipotecar este gratuită. 

⏩ Te pregătești pentru o nouă locuință, confortabilă și pe placul tău? Efectuează rapid o simulare credit ipotecar pe Storia.ro!

De unde poți obține credite ipotecare

Poți cere credite ipotecare direct de la o bancă sau poți apela la un broker ipotecar. Acesta este un consilier financiar independent, care te poate ajuta să compari mai multe credite cu ipotecă. Oricum ar fi, caută oferte credite ipotecare cât mai avantajoase pentru tine.

Înainte de a merge la instituția financiară pentru a solicita un credit ipotecar, este bine să știi următoarele informații:

• Ce tip de credit ipotecar îți dorești;
• Care este locuința pe care vrei să o cumperi și care este prețul de achiziție;
• Ce sumă vrei să împrumuți și pe ce perioadă;
• Ce rată ești dispus să plătești lunar;
• De ce este nevoie pentru a face un credit ipotecar.

Acte necesare credit ipotecar

Actele necesare creditului ipotecar sunt, în principiu, următoarele:

1. Actul de identitate
2. Adeverința de venit
3. Certificatul de căsătorie (dacă este cazul)

Actele necesare creditorului în urma găsirii imobilului/terenului:

1. Actul de proprietate
2. Intabularea dreptului de proprietate
3. Documentația cadastrală
4. Extras de Carte Funciară

Pași credit ipotecar în vederea cumpărării unui apartament

Aprobarea unui credit ipotecar poate dura de la câteva săptămâni până la câteva luni. Primirea creditului și, mai apoi, cumpărarea casei, presupun, de regulă, urmarea pașilor de mai jos. 

Preaprobare credit ipotecar

Înainte de orice, ai nevoie de preaprobare credit ipotecar. Dacă te-ai hotărât că ai nevoie de propriul apartament pentru că te-ai săturat să plătești o chirie echivalentă cu rata sau doar vrei să te muți din casa părinților ori îți dorești un spațiu mai mare pentru familie, obținerea unui credit ipotecar poate fi o alegere bună. În acest context, este important să știi de ce buget ai nevoie pentru investiție. 

Preaprobarea creditului presupune verificarea de către bancă a veniturilor tale și aprobarea (sau respingerea) pe baza acestui considerent. Printre condițiile creditului ipotecar, care diferă și în funcție de bancă, se numără:

• să fii angajat pe o perioadă nedeterminată;
• în cazul în care venitul este reprezentat de salariu, să ai cel puțin trei luni vechime la locul actual de muncă. Pot fi luate în calcul și alte forme de venit;
• să poți plăti un avans de aproximativ 15% din valoarea achiziției – există și cazuri cu avans mai mic sau inexistent, însă pentru a beneficia de acest lucru, trebuie să oferi alte garanții;
• depinde de fiecare bancă, dar în principiu vârsta trebuie să fie între 18 și 65 de ani la finalizarea creditului. Concret, dacă ai 45 de ani nu poți face un credit pe o durată mai mare de 20 de ani.

Pentru preaprobarea creditului, ai nevoie doar de actul de identitate. Verificarea venitului se face prin intermediul ANAF; acest lucru se întâmplă mai ales atunci când veniturile sunt declarate de angajator. De regulă, preaprobarea durează aproximativ două zile lucrătoare, însă poate fi diferită de la o bancă la alta. 

Preaprobarea se încheie cu acceptul sau refuzul băncii de a-ți oferi împrumutul. Dacă ai primit acceptul, este bine să știi că preaprobarea creditului are un termen de valabilitate ce poate varia, cel mai adesea, între 30 și 90 de zile, în funcție de bancă. Principalul avantaj al preaprobării este că știi cu certitudine care este suma pe care te poți baza atunci când urmărești anunțurile imobiliare. 

Căutarea apartamentului pe care vrei să-l cumperi cu creditul ipotecar

Următorul pas este căutarea apartamentului. Printre criteriile alegerii sale se pot număra cartierul în care se află, numărul de camere, dacă este decomandat sau nedecomandat, apropierea de locul de muncă și de mijloacele de transport în comun, existența unui loc de parcare. 

Cerințele diferă de la o persoană la alta, însă trebuie să te gândești la aceste lucruri, pentru că achiziția unui apartament reprezintă o investiție pe termen lung. Dacă familia se mărește, apartamentul va fi suficient pentru a acomoda noul membru? 

⏩ Storia.ro te ajută să faci cea mai bună alegere prin diversitatea de apartamente din toată România! Filtrele noastre smart îți vor fi de folos în cerințele pentru noua ta locuință.  

Semnarea antecontractului de credit ipotecar

După ce ai obținut preaprobarea băncii și ți-ai găsit apartamentul de vis, este momentul să bați palma cu vânzătorul. Acum vei semna antecontractul de vânzare-cumpărare în prezența unui notar. Acest document îți va oferi garanția că apartamentul îți va fi vândut ție, iar proprietarul va fi sigur că nu te vei răzgândi cu privire la achiziționarea locuinței. Mai jos sunt câteva lucruri despre antecontract:

• Se semnează la notar și ai nevoie doar de actul de identitate. Vânzătorul trebuie să prezinte, pe lângă actul de identitate, și actul de proprietate și extrasul de carte funciară;
• La semnarea antecontractului se plătește un avans, în funcție de înțelegerea cu proprietarul și reprezintă o garanție că îți dorești cu adevărat achiziționarea apartamentului. Avansul poate fi între 500 și 1000 euro sau o altă sumă convenită. Această sumă trebuie menționată în antecontract. De asemenea, există și cutuma ca vânzătorul să-ți returneze dublul avansului dacă se răzgândește;
• Antecontractul are o perioadă fixă de valabilitate până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Există totuși și cazuri în care banca nu aprobă creditul, iar antecontractul trebuie prelungit;
• Onorariul notarului poate fi plătit de către cumpărător sau achitat în mod egal de cele două părți (cumpărător și vânzător);
• În general, creditul ipotecar se oferă în lei, iar banca va face transferul către vânzător în această monedă. Acest lucru trebuie precizat vânzătorului, deoarece există persoane care doresc plata în euro. Desigur, există și varianta unui credit ipotecar în euro, care poate fi avantajos dacă primești tot în euro salariul.

Evaluarea apartamentului pentru acordarea creditului imobiliar

După semnarea antecontractului, următorul pas este să mergi la bancă împreună cu actul de proprietate al vânzătorului și cu documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică și extrasul de carte funciară, pentru a stabili datele referitoare la evaluarea locuinței pe care planifici să o cumperi. 

Evaluatorul recomandat de bancă va inspecta locuința, va aduna documentele necesare și va realiza un raport de evaluare pentru bancă în maximum trei zile. Tot tu va trebui să achiți taxa de evaluare, care variază de la o bancă la alta. Evaluatorul va realiza raportul de evaluare pe baza următoarelor criterii:

• anul construcției;
• instalațiile electrice și sanitare;
• modul de încălzire a proprietății și certificatul energetic al clădirii;
• localizarea – aproape de parcuri, piață, transport în comun;
• prezența parcării sau a unui garaj.

Aprobare finală credit ipotecar

După evaluare și pe baza actului de proprietate care încă este la vânzător, banca va completa dosarul de credit. Aprobarea finală a creditului ipotecar se face de către bancă. Ulterior, poți semna contractul de vânzare-cumpărare. 

Următorul pas este stabilirea, alături de vânzător și notar, a zilei în care vei semna contractul de vânzare-cumpărare pentru a deveni proprietar. Notarul este, în principiu, ales de tine. Ulterior, vei merge la bancă pentru contractul de ipotecă.  

Cât durează aprobarea unui credit ipotecar

Durata aprobării unui credit ipotecar poate dura până la 10 zile lucrătoare, în funcție de bancă și de complexitatea dosarului. Pentru a nu avea surprize în prelungirea duratei de aprobare, ai grijă să depui un dosar complet, conform cerințelor băncii.

Semnarea contractului de vânzare-cumpărare și de ipotecă

Semnarea contractului de vânzare-cumpărare se realizează la notar, iar contractul de ipotecă se semnează între tine și banca creditoare. 

În momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, fiecare parte va trebui să fie pregătită cu actele corespunzătoare:

• vânzătorul va prezenta actul de identitate, actul de proprietate, certificatul fiscal, cadastrul și intabularea, extrasul de carte funciară, certificatul de performanță energetică și documentul doveditor de la asociația de proprietari care arată lipsa datoriilor la întreținere;
• tu (cumpărătorul) vei prezenta actul de identitate, certificatul de căsătorie (dacă este cazul) și contractul de credit; acesta din urmă va fi semnat în ziua retragerii banilor.

Trebuie avute în vedere și o serie de cheltuieli. Este responsabilitatea ta, dar și a vânzătorului, să plătești taxele notariale; acestea se calculează ca procent din prețul apartamentului. De asemenea, va trebui să achiți și intabularea, și onorariul asociat autentificării contractului de ipotecă. Mai mult, în cazul în care tranzacția a fost intermediată de o agenție imobiliară, vânzătorul și cumpărătorul pot plăti un comision. Totodată, există și contracte de exclusivitate, unde plătește doar vânzătorul. 

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare în prezența notarului, vei primi actele originale ale apartamentului și cheile casei. 

⏩ Ai reușit, felicitări! Acum află de ce este bine să apelezi la serviciile unui designer de interior pentru amenajarea noului spațiu în care vei locui. 

Procedură vânzare apartament prin creditul ipotecar

Intabularea

Ca nou proprietar al apartamentului, va trebui să îl înscrii în Cartea Funciară, care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului. Acest lucru este mediat de notar, care trimite o cerere la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, iar tu vei ridica documentele de la notar. Taxa de intabulare se calculează ca procent din valoarea apartamentului. 

Înscrierea apartamentului la Administrația Financiară

În termen de 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, ești obligat să înscrii apartamentul pe numele tău la Administrația Financiară. Acest lucru poartă numele de schimbare de rol fiscal și pe baza sa vei plăti impozitul pentru noua locuință. 

Pentru a face acest lucru, va trebui să te prezinți la Direcția de Impozite și Taxe Locale de care ține imobilul cumpărat. Pentru înregistrare, va trebui să prezinți actul de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare), actul de identitate, certificatul energetic, cadastrul, precum și o declarație-tip. 

Trecerea utilităților pe numele tău (întreținere, energie, gaze, cablu, internet)

După înregistrarea la Administrația Financiară, următorul pas este schimbarea contractelor de energie electrică, gaz, internet și cablu. Pentru a face această trecere, trebuie să te prezinți la fiecare instituție în parte cu actul de identitate, contractul de vânzare-cumpărare și o cerere-tip.

Unele companii îți permit să depui cererea și documentele aferente online, fără a mai fi nevoie să aștepți la ghișeu, deci este bine să te interesezi dacă este valabil și în cazul furnizorilor la care dorești să apelezi. 

⏩ Dincolo de importanța utilităților, ești convins că știi cum să alegi culorile potrivite pentru pereții apartamentului tău?

Ce trebuie să știi înainte de a solicita un credit ipotecar de la bancă 

Înainte de a solicita un credit ipotecar, este important să știi câteva lucruri:

• Stabilește avansul – un credit ipotecar poate necesita un avans de 15-40% sau chiar deloc, dacă ești de acord cu termenii din contract. De regulă, dacă avansul lipsește, trebuie să mai oferi o garanție;
• Nu te întinde prea mult – gândește-te bine înainte de a lua un credit ipotecar. Pe lângă rata în sine, va trebui să plătești facturi lunare, impozit, asigurare. La acestea se adaugă cheltuielile tipice asociate cumpărării unei case (cu notarul, evaluatorul etc.). Stabilește rata lunară după ce ai luat în considerare aceste lucruri;
• Plătește-ți datoriile – pentru a fi siguri că ești bun platnic, cei de la bancă vor verifica dacă ai datorii, deci este indicat să fii la zi cu plățile în momentul în care aplici pentru un credit ipotecar (similar în cazul altor împrumuturi sau al achitării unor impozite);
• Dacă ai cum să achiți un avans mai mare, nu ezita – cu cât este avansul mai mare (dacă dispui de resursele necesare), cu atât va fi creditul mai avantajos pentru tine. Dacă plătești mai mult la început, rata lunară va fi mai mică, iar durata creditului poate scădea și ea;
• Verifică eventualele penalități dacă plătești înainte de termen – să spunem că ai fost avansat la locul de muncă sau ai primit o moștenire importantă. Banii pe care îi obții pot fi folosiți pentru a plăti creditul mai devreme. În acest context, plata în avans a creditului poate să atragă după sine achitarea unor taxe suplimentare;

Cumpărarea unui apartament reprezintă, probabil, cea mai semnificativă achiziție din viața ta. Dacă ești informat, pui întrebări și ești atent, procesul de aplicare și obținere a noii locuințe ți se va părea foarte ușor prin intermediul creditelor ipotecare. Mult succes!