Creditul ipotecar vs. Noua Casă. Avantaje și dezavantaje

După ce modificările legislative au transformat creditul garantat de stat Prima Casă în Noua Casă, și ofertele bancare referitoare la creditul ipotecar au devenit mai atractive. În aceste condiții, se pune întrebarea, pentru cei care vor să treacă de la statutul de chiriaș la cel de proprietar, ce variantă li se potrivește mai bine. Află, în continuare, care sunt avantajele și dezavantajele acestor tipuri de creditare, dar și ce diferențe există între ele. 

• Ce este creditul ipotecar?
• Ce este creditul Noua Casă?
• Condiții de creditare
• Particularități de creditare
• Acte necesare
• Avantajele și dezavantajele celor două tipuri de credite

Ce este creditul ipotecar?

Foarte simplu spus, creditul ipotecar este cel pentru care instituția creditoare cere o garanție imobiliară: o casă ori un teren. Există și situația în care garanția este reprezentată de un imobil care urmează să fie construit. În acest caz, solicitantul trebuie să aibă toate documentele necesare (care să dovedească faptul că poate construi respectivul imobil) și să ofere băncii garanția că acesta va fi cu adevărat construit, într-un anumit interval de timp. Este mai greu de obținut un credit ipotecar pentru un imobil construit în regie proprie. 

De cele mai multe ori, valoarea maximă a creditului ipotecar este de circa 75-85% din valoarea imobilului ipotecat. Acest tip de credit este unul pe durată medie și lungă, perioada de rambursare a banilor fiind de la cinci la 30 de ani, cu variații de la o instituție financiară la alta. Banii sunt acordați într-o singură tranșă, returnarea lor făcându-se în rate lunare. Sumele care pot fi alocate de instituțiile financiare drept credit ipotecar sunt, de regulă, cele mai mari acordate de bănci, astfel că, în funcție de valoarea bunurilor ipotecate, împrumutul poate depăși un milion de euro, în timp ce sumele minime se învârt în jurul valorii de 40.000 de euro. Valoarea efectivă a creditului este stabilită în funcție de potența financiară a clientului, cu respectarea limitelor de îndatorare impuse de lege pentru orice tip de creditare. 

Mai trebuie spus că banca, prin reprezentanții săi, face o evaluare a imobilului care urmează a fi depus drept gaj ipotecar și stabilește o valoare de piață a acestuia, costurile expertizei fiind în sarcina solicitantului. 

Creditul imobiliar nu impune condiții cu privire la destinația banilor, atâta vreme cât garanția imobiliară există și este acceptată de bancă. Fiind un credit care se realizează în baza unui contract între client și bancă, datele acestuia se stabilesc în funcție de cele două părți, astfel că ratele pot să fie cu dobândă fixă, mixtă (primii 5-10 ani fixă, ulterior variabilă) sau variabilă pe toată durata rambursării. 

Un credit ipotecar poate avea și o serie de costuri colaterale, respectiv taxe notariale și unele asigurări suplimentare pe care le va suporta debitorul. În plus, în cazul în care creditul se solicită pentru construirea unui imobil, toate costurile legate de obținerea autorizației de construcție, taxele pentru teren și altele cad exclusiv în sarcina solicitantului și trebuie depuse în dosarul de solicitare a creditului. 

De cele mai multe ori, obținerea creditului ipotecar este condiționată de existența unui avans – mai ales în cazul unei ipoteci pentru un imobil care urmează să fie construit, avans care poate varia între 15 și 40% din valoarea creditului solicitat, în funcție de monedă (lei sau euro). Mai trebuie spus că un imobil ipotecat nu poate fi vândut, închiriat sau dat în comodat decât în anumite condiții speciale, cu acordul băncii, iar ipoteca se menționează în documentele de Carte Funciară. Concret, pe perioada derulării creditului, imobilul este proprietatea băncii.  

Instituția financiară mai poate impune o serie de condiții înainte de acordarea creditului, care sunt legate de unele asigurări de viață pentru debitor, precum și de anumite limite de vârstă, atât pentru solicitarea creditului, cât și pentru momentul lichidării acestuia – aspecte importante, dat fiind faptul că între acordarea creditului și finalul contractului de creditare pot trece 30 de ani sau mai mult. 

Ce este creditul Noua Casă?

Programul Prima Casă, care funcționează din 2009, a fost completat și modificat, devenind Noua Casă. Această variantă de creditare, garantată în proporție de 60% de stat, a crescut valoarea creditelor ce pot fi luate pentru cumpărarea unei locuințe, de la un plafon de 70.000 de euro la unul de 140.000 de euro, aducând o condiție nouă și anume aceea ca locuința cumpărată să nu aibă mai mult de cinci ani de la data recepției. Practic, locuințele cu valoarea de piață mai mare de 70.000 de euro și mai vechi de cinci ani nu sunt parte din programul Noua Casa. 

Persoanele care solicită credite pentru cumpărarea de locuințe noi trebuie să întrunească anumite condiții legate de gradul maxim de îndatorare. Cei cu venituri care nu se încadrează la credite de peste 70.000 de euro, rezervate exclusiv locuințelor noi sau consolidate din punct de vedere al rezistenței la seisme, pot primi credite mai mici. 

Pentru achiziţia unei locuinţe cu valoare maximă de 70.000 de euro, mai veche de cinci ani, statul garantează 50% din valoarea creditului, dobânzile nefiind garantate și căzând exclusiv în sarcina debitorului, iar avansul necesar rămânând cel din programul Prima Casă, respectiv cel puțin 5% din preţul de achiziţie al locuinţei.

O altă schimbare, care se reflectă în categoria de persoane eligibile pentru a primi un credit Noua Casă, a fost aceea de a elimina dispoziţiile referitoare la limitele maxime de venituri, după caz, individuale sau ale familiei, impuse solicitanților, la data depunerii cererii pentru acordarea creditului garantat. Programul Prima Casă (transformat în 2018-2019, în ”O familie, o casă”) era disponibil doar celor cu venit individual de maximum 4.500 lei, respectiv 7.000 lei pentru familie, ca o măsură de protecție socială. Eliminarea plafoanelor face ca programul Noua Casă să fie accesibil și persoanelor cu un venit lunar peste aceste valori. 

Sunt impuse unele condiții restrictive de acordare. Astfel, de program nu pot beneficia, indiferent de valoarea creditului solicitat, persoanele care dețin o proprietate cu suprafața mai mare de 50 mp, dar nici cele care au mai fost creditate prin programul Prima Casă. Se păstrează restricția de la vânzare a respectivei locuințe dobândite prin acest program, timp de cinci ani. Nu pot solicita creditul nici persoanele care au un credit ipotecar în derulare. Creditele garantate de Guvern nu pot fi refinanțate. 

O altă modificare este aceea a valorii avansului, care variază de la 5 la 15%, în funcție de valoarea imobilului care urmează a fi achiziționat. Foarte important de știut este că beneficiarii pot efectua rambursarea parțială sau integrală fără a se percepe un comision de rambursare anticipată. 

Condiții de creditare

Condițiile de acordare a creditului ipotecar și a celui din programul Noua Casă sunt, în linii mari, identice, fiind reglementate, în principal, de legislație și de prevederile impuse băncilor comerciale de către Banca Națională. Una dintre condițiile principale, care stabilește și încadrarea în categoriile eligibile pentru acordarea unui credit, este cea legată de gradul de îndatorare.

Gradul maxim de îndatorare permis de BNR a fost stabilit la 1 ianuarie 2020, la 40% din venitul net pentru creditele în lei și alte plăți obligatorii. Pentru un credit destinat achiziționării unei locuințe prin programele garantate de Guvern, gradul de îndatorare poate crește până la 45% din venitul net. În cazul creditelor în monedă străină, gradul de îndatorare limită, stabilit de BNR, este de 20%.  

Ambele tipuri de credite se pot acorda persoanelor cu vârsta de cel puțin 18 ani, care nu vor depăși vârsta de 65 de ani la momentul finalizării creditului. Vechimea în muncă trebuie să fie de minimum șase luni. Mai sunt necesare un venit minim pe economie și confirmarea ANAF a lipsei oricăror datorii de tipul taxelor sau impozitelor. Este important de spus că toate aceste criterii de bază variază de la o instituție financiară la alta. 

Particularități de creditare

Există și diferențe la acordarea împrumutului între cele două tipuri de credite. Cele mai importante sunt legate de valoarea creditului acordat, cota de îndatorare acceptată de bancă, tipul de dobândă și asigurările suplimentare.

• Particularitățile creditului ipotecar sunt:
  undefinedundefinedundefinedundefinedundefinedundefined
• Particularitățile creditului garantat Noua Casă sunt:
  undefinedundefinedundefinedundefinedundefinedundefinedundefinedundefinedundefinedundefinedundefined

Acte necesare

Normativele BNR impun o serie de acte necesare pentru acordarea celor două tipuri de credite, dar acestea pot fi completate și cu alte solicitări specifice din partea băncilor. Dacă în cazul creditului ipotecar, condițiile variază de la bancă la bancă, în cazul celui pentru Noua Casă, acestea sunt mai reglementate, iar diferențele sunt minime. 

Acte necesare pentru un credit ipotecar: 

• actele de identitate în original (ale solicitantului și ale soției/soțului, după caz);
• certificat de căsătorie/sentința de divorț (dacă este cazul);
• actele care dovedesc alte angajamente de plată (dacă este cazul), de tipul creditelor cu rată lunară;
• adeverința de venit – este solicitată doar dacă nu se regăsesc informații complete în urma interogării ANAF; 
• documente specifice privind veniturile pentru personalul MAI/MApN, inclusiv fișa fiscală din anul anterior; 
• actul de proprietate al imobilului;
• documentația cadastrală; 
• polița de asigurare a imobilului;
• alte acte – în funcție de bancă, de tipul de venit și de imobilul ce se va ipoteca, inclusiv cele referitoare la deschiderea de șantier, taxe și autorizație de construcție, dacă ipoteca intră în sarcina unui imobil care urmează a fi construit. 

Acte necesare pentru un credit Noua Casă:

• solicitarea de garantare, respectiv solicitarea de emitere a promisiunii unilaterale de creditare și promisiunea de garantare, dacă este cazul;
• documentul de identitate al beneficiarului/beneficiarilor, precum și al soțului/soției (dacă este cazul), în copie certificată, inclusiv certificatele de naștere ale copiilor aflați în întreținere – pentru calcularea cotei de îndatorare;
• declarația pe propria răspundere a beneficiarului, din care să rezulte că nu a mai accesat programul Prima Casă;
• antecontractul de vanzare-cumparare, autentificat sau sub semnătură privată cu dată certă;
• extras de Carte Funciara privind locuința ce urmează să fie achiziționată, eliberat cu cel mult 15 zile înainte de data depunerii cererii de garantare;
• certificatul de eficiență energetică pentru una dintre clasele A, B sau C;
• în cazul acordării unei promisiuni de garantare, se atașează și promisiunea unilaterală de creditare emisă de către Bancă;
• în cazul achiziționării unui imobil care a mai făcut obiectul unei finanțări garantate, pentru care interdicția de înstrăinare a expirat, este necesar acordul emis de MFP pentru înstrăinarea locuinței și pentru ridicarea temporara a interdicției de grevare cu sarcini, consemnată ca atare în Cartea Funciară.

Avantajele și dezavantajele celor două tipuri de credite

Nu se poate trage o linie precisă între avantaje și dezavantaje, pentru că fiecare cerere de creditare în parte are caracteristici proprii, astfel că ceea ce poate să fie un avantaj pentru un caz, poate fi dezavantaj în altul. 

Specialiștii în finanțe spun că principalele criterii după care poate fi analizat un credit se referă la valoarea efectivă a dobânzii, la comisioanele solicitate de bancă pentru administrarea creditului și la suma totală pe care debitorul o returnează, raportat la durata de rambursare. Mai pot fi luate în calcul eventualele perioade de grație, posibilitățile de refinanțare, de rambursare anticipată cu sau fără costuri și tipul de dobândă: fixă, mixtă sau variabilă. Trebuie spus că oricare dintre variantele de dobânzi pot să fie în egală măsură avantajoase și dezavantajoase pentru debitor.  

Avantajele creditului ipotecar:

• are cea mai mare perioadă de rambursare;
• se poate stabili o perioadă de rambursare în acord cu veniturile debitorului, mai mare sau mai mică; 
• se acceptă o gamă largă de venituri (dividende, drepturi de autor, pensii, diurne, chiar și chirii, venituri obținute în afara țării); 
• sunt acceptați și debitori parteneri;
• se acceptă o perioadă de grație care poate varia de la trei la 12 luni;
• gradul de îndatorare variază până la maximum 45%;
• poți face rambursare anticipată, fără costuri.

Dezavantajele creditului ipotecar:

• avansul poate să fie mare, mai ales la creditul în euro (avansul minim este de 15% pentru lei și de 40% pentru euro);
• ipoteca te opreste sa vinzi imobilul sau să-l închiriezi, dar poți face, totuși, asta, cu acordul prealabil al băncii; 
• taxele notariale și alte taxe (în cazul construcției imobilului) sunt ridicate;
• polițele de asigurare, pentru imobil, și de viață, pentru debitor, sunt relativ mari, nu se recuperează și asigurările sunt exclusiv cesionate în folosul băncii, aceasta fiind cea care alege firma de asigurare. 

Avantajele creditului Noua Casă:

• cel mai mic avans, în cazul unui credit de cel mult 70.000 de euro; 
• dobânda este și ea avantajoasă – în cazul unui credit de 70.000 de euro, aceasta este de aproximativ 5%, dar rămâne variabilă pe toată durata derulării contractului;
• poate fi accesat și de către persoane cu salariul minim pe economie, însă suma disponibilă va fi mai mică decât plafonul maxim pentru tipul de locuință ales (veche, nouă sau în construcție); 
• taxe notariale mici; 
• rambursare anticipată fără costuri; 
• asigurări minimale pentru casă.

Dezavantajele creditului Noua Casă:

• dobânda variabilă, care poate să fie uneori dezavantajoasă, pentru că poate crește, în anumite condiții;
• este dificil de accesat din cauza condițiilor complexe de acordare; 
• birocrația excesivă și durata mare de timp până la primirea efectivă a banilor;
• locuințele achiziționate prin programul Noua Casă nu se supun Legii Dării în Plată, astfel că, dacă ajungi în imposibilitatea de a mai plăti, nu poți preda băncii locuința;
• ești executat silit la 60 de zile de întârziere a plății ratei; 
• costuri suplimentare (trei rate de dobândă achitate la începutul creditului);
• nu poți vinde locuința timp de cinci ani după achiziționare, nu poți face sediu de firmă, nu o poți închiria în absența acordului băncii și a Fondului de Garantare;
• nu poți angaja imobilul în alte credite; 
• comisionul Fondului de Garantare Noua Casă, reprezentând 0,25% din suma împrumutată, se achită de către solicitantul de credit;
• imposibilitatea de a construi efectiv o casă cu banii din credit.

Nu există un credit perfect, dar, dacă vrei să ai propria ta casă, una dintre aceste variante poate reprezenta o soluție. O decizie trebuie luată cântărind concret avantajele și dezavantajele fiecărei variante, așa cum sunt ele oferite de instituțiile bancare.