Programul Prima Casă se derulează în continuare, astfel doritorii de a se muta sub un nou acoperiș pot lua în considerare această opțiune. Condiția este să nu dețină nicio locuință pe numele lor sau în cazul în care au, să fie mai mică de 50 de metri pătrați utili și să nu fi fost achiziționată prin Programul Prima Casă. Este necesar și să aibă 5% din valoarea de achiziție a imobilului.
De asemenea, dacă optezi să îți achiziționezi o locuință prin programul Prima Casă, nu ai voie să o vinzi în primii 5 ani de la data dobândirii ei.
Dar primul pas este să găsești casa mult visată. Pe Storia.ro sunt prezentate apartamente de vânzare și case care îndeplinesc criterii dintre cele mai diverse. Dacă ai trecut și de etapa de vizionare și ești hotărât pentru achiziție, este recomandat să semnezi un antecontract de vânzare-cumpărare. Acesta se mai numește și promisiune de cumpărare sau precontract. Oferă atât siguranța cumpărătorului că apartamentul nu va mai fi prezentat și altor posibili cumpărători, așadar i se va vinde lui, dar și siguranța proprietarului că apartamentul său va fi într-adevăr achiziționat așa cum i s-a spus.
Cuprins:
Antecontract Prima Casa – clauze
Antecontract Prima Casa – valabilitate
Antecontract Prima Casă – clauze
Așadar, dacă vânzătorul și cumpărătorul se hotărăsc să bată palma, aceștia se vor prezenta la un notar public pentru a încheia antecontractul de vânzare-cumpărare al imobilului dobândit prin Programul Prima Casă. Clauzele antecontractului Prima Casă se referă la:
- descrierea imobilului care este obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare;
- modul în care imobilul a fost dobândit (cumpărare, moștenire, donație);
- durata antecontractului, adică perioada de desfășurare a acestui act și precizarea termenului limită, când va avea loc semnarea contractului de vânzare-cumpărare;
- prețul;
- suma care este plătită în avans;
- obligațiile vânzătorului și ale cumpărătorului;
- clauze penale, despăgubirile datorate dacă nu se mai semnează actul de vânzare-cumpărare, fie că vânzătorul se răzgândește, fie apare o situație în cazul cumpărătorului, ca de exemplu respingerea dosarului;
De știut:
- achiziția unui apartament prin Programul Prima Casă este un proces mai îndelung decât printr-un credit ipotecar, dat fiind că dosarul verificat de bancă se duce apoi la Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM, unde documentele pot fi validate sau nu. Dacă dosarul este respins, se întoarce la bancă și în felul acesta durata de timp crește, perioadă în care antecontractul poate expira. Așadar, când se alege termenul de încheiere a antecontractului Prima Casă, este important să se țină cont de acest aspect și să fie luată o marjă suficient de mare, ca de exemplu 90 de zile, favorabilă așadar pentru cumpărător, pentru a nu se confrunta cu situația unui antecontract expirat;
- alegerea unui termen realist pentru antecontractul Prima Casă (luându-se în calcul cât durează procedura de aprobare) înseamnă a fi evitată situația când data expiră, iar cumpărătorul riscă să piardă avansul, pentru că nu și-a ținut promisiunea față de vânzător;
- clauza de restituire a avansului este foarte importantă așadar în cazul antecontractului Prima Casă, trebuie menționat ce se întâmplă dacă una dintre cele două părți, vânzător sau cumpărător, nu își respectă promisiunea de a semna actul final de vânzare-cumpărare. Este un lucru avantajos de ambele părți. Astfel, dacă apare situația ca dosarul să fie respins, clauza îi va permite cumpărătorului să își recupereze avansul. Dacă cumpărătorul se răzgândește, își găsește altă locuință, vânzătorul rămâne cu avansul. Dacă vânzătorul renunță să mai facă tranzacția finală, atunci cumpărătorul este despăgubit, conform clauzei din antecontract (de regulă se stipulează ca acesta să restituie dublul sumei primite ca avans, nu este obligatoriu, totul ține de cum stabilesc cele două părți);
Antecontract Prima Casă – Valabilitate
Antecontractul de vânzare-cumpărare pentru un imobil achiziționat prin Prima Casă include, așa cum s-a menționat, durata de desfășurare. Altfel spus, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul se angajează să își țină promisiunea și, la data menționată, să demareze acțiunea finală, aceea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. Clauzele penale sunt menționate cu scopul de a fi stabilite despăgubirile, în cazul în care nu se respectă termenul.
De știut:
- în cazul unui imobil care se dorește a fi dobândit prin Programul Prima Casă pot exista întârzieri, dat fiind multitudinea de dosare trimise spre aprobare la Fondul de Garantare. Prin urmare, dacă cumpărătorul nu s-a răzgândit în privința locuinței, dar nu are încă validat dosarul și se apropie termenul limită, există posibilitatea de a vorbi cu vânzătorul pentru a prelungi valabilitatea antecontractului; așadar, valabilitatea contractului se poate prelungi de comun acord cu vânzătorul;
- în cazul în care vânzătorul acceptă prelungirea termenului, se va merge la notariat, unde se va autentifica un act adițional la antecontract;
- există și varianta ca termenul stipulat în antecontract să nu poată fi respectat din cauza unor întârzieri cauzate de vânzător, mai precis să nu aibă toate actele necesare pentru vânzare-cumpărare la momentul semnării. De aceea este bine să existe siguranța că proprietarul are actele în regulă, altfel se va ajunge la necesitatea prelungirii termenului de valabilitate al antecontractului.
Antecontract Prima Casă – Taxe
Un antecontract autentificat la notar implică și un onorariu, care de obicei se plătește de cumpărător (dar nu este obligatoriu, este în funcție de cum s-au înțeles părțile).
De știut
- onorariile diferă de la un notariat la altul, însă există un minim stabilit care poate fi perceput de notari la semnarea antecontractului sau a contractului de vânzare-cumpărare pentru un imobil achiziționat prin Prima Casă;
- onorariul notariatului pentru antecontract se calculează în funcție de avansul plătit de cumpărător. Nu există un avans minim la semnarea antecontractului, poate fi de 5%, acel procent din prețul locuinței pe care cumpărătorul este obligat să îl aibă pentru a se califica la creditul Prima Casă. Poate fi și o sumă mai mică, cu stipularea în antecontract că restul de bani vor fi dați la semnarea contractului de vânzare-cumpărare;
- mai jos sunt prezentate niște simulări pentru onorariul minim oferit la notar, în funcție de avansul plătit;
Notă: taxa notarială este aceeași dacă avansul dat nu depășește 4200 euro.
avans: 500 euro
onorariu minim notar: 238 lei (TVA inclus)
avans: 1000 euro
onorariu minim notar: 238 lei (TVA inclus)
avans: 4500 euro
onorariu minim notar: 254 lei (TVA inclus)
- poate exista și varianta în care cumpărătorul dorește să înscrie antecontractul în Cartea Funciară. Costurile în acest caz sunt mai mari, dar de exemplu, în cazul în care se achiziționează de la dezvoltator un apartament/casă la roșu, are siguranța asupra proprietății viitoare și poate fi ușor despăgubit în cazul în care apar probleme la dezvoltator;
- dacă ulterior se ajunge și la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, taxele notariale vor fi plătite de cumpărător, iar de data aceasta ele variază în funcție de prețul apartamentului. În cazul unui imobil luat prin Prima Casă taxele de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare sunt cu 30% mai mici și nu se plătește onorariul de autentificare al contractului de credit;
Antecontract Prima Casă – Acte necesare
Pentru încheierea la notar a antecontractului pentru un imobil achiziționat prin Prima casă, cele două părți vor prezenta:
vânzătorul:
- buletin
- actul de proprietate
- extrasul de Carte Funciară – se obține de biroul notarial de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI)
cumpărătorul:
- buletin
În concluzie, este important să se acorde atenția cuvenită antecontractului de vânzare-cumpărare, de ambele părți, astfel încât totul să se desfășoare în condiții amiabile, în mod avantajos pentru vânzător și cumpărător. Fii informat despre detaliile pe care le implică antecontractul Prima Casă și evită în felul acesta situațiile neplăcute. Găsești și mai multe articole de interes pe blogul Storia.ro.
