Închirierea unei locuințe poate pune proprietarul în situația de a fi nevoit să apeleze la măsura evacuării chiriașului. Procedura este foarte complicată, dacă nu există un contract de închiriere, și poate fi soluționată doar în instanță, printr-o hotărâre judecătorească pusă, ulterior, în aplicare de un executor judecătoresc. În cazul existenței contractului între proprietar și chiriaș, lucrurile sunt mai simple pentru ambele părți.
Drepturile și obligațiile chiriașului
Inchirierea unei locuinte înseamnă, în termeni legali, cedarea dreptului de folosință a respectivului spațiu, contra unei sume de bani, pe care proprietarul o primește de la chiriaș în termenii conveniți. Codul Civil, care alocă un spațiu larg reglementării relațiilor dintre proprietar și chiriaș, spune explicit că proprietarul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura, în mod constant, locatarului (chiriașului) folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni folosința. Aceasta înseamnă că proprietarul nu poate intra în locuința închiriată, indiferent dacă între părți există sau nu un contract scris, în caz contrar, acesta fiind pasibil de a fi acuzat de violare de domiciliu.
La aceasta se adaugă obligația proprietarului de a menţine locuința în stare corespunzătoare pe toată durata în care chiriașul o folosește, aceasta presupunând inclusiv eventuale reparații ale unor stricăciuni sau daune care nu sunt produse din vina chiriașului.
La capitolul obligații, chiriașului îi revine sarcina de a-și achita chiria, la data și în cuantumul stabilite cu proprietarul, precum și cheltuielile de întreținere și utilitățile. Reparațiile curente cad, de asemenea, în sarcina chiriașului, care mai este obligat și să permită proprietarului să inspecteze locuința, dar la intervale de timp și în momente stabilite de comun acord. Totodată, acesta este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu grijă, să nu-i schimbe destinația și să-l restituie la încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere (locațiune).
Căi legale de evacuare a chiriașului
Dacă, din cele mai diferite motive (întârzierea chiriei, comportament neadecvat, stricăciuni sau situații de forță majoră), proprietarul vrea să redobândească dreptul de folosință asupra proprietății sale, va notifica chiriașul despre faptul că trebuie să părăsească locuința. Rezolvarea amiabilă a acestei solicitări este calea cea mai simplă.
În cazul în care soluționarea amiabilă nu este posibilă, apar două situații distincte. Diferența esențială dintre acestea este existența sau nu a unui contract scris între părți.
Existența unui contract oferă o protecție suplimentară proprietarului, care poate uza de contract, indiferent dacă acesta este legalizat sau doar sub semnătură privată. În cazul în care închirierea a fost făcută formal, fără să existe un înscris, legalizat sau nu, refuzul chiriașului de a pleca din locuință se poate rezolva doar după ce instanța de judecată, competentă teritorial – respectiv Judecătoria pe raza căreia se află locuința – pronunță o sentință de evacuare, la cererea prealabilă a proprietarului, care va fi pusă în executare de autoritatea abilitată, respectiv de executorul judecătoresc și niciodată de proprietar.
Preavizul, obligatoriu
Dacă între părți nu există niciun document scris sau acesta nu prevede explicit durata intervalului de timp pentru care este dată în folosință locuința sau există un contract, dar inchirierea locuintei s-a făcut pe o perioadă nedeterminată, proprietarul trebuie să-i dea chiriașului un preaviz de evacuare de cel puțin 60 de zile.
În situația în care proprietarul denunță contractul, din diferite motive, înaintea expirării contractului de locațiune, sunt necesare întrunirea a două condiții. Prima este ca în contract să fie prevăzut că proprietarul are dreptul să îl evacueze pe chiriaș mai devreme, cu precizarea motivelor pentru care poate face acest lucru și a doua, să notifice chiriașul, prin preaviz cu 60 de zile înainte de data limită. În aceste situații, notificarea prin preaviz este expres prevăzută de Codul Civil.
În cazul în care există un contract, legalizat sau nu, care prevede un termen limită, la care contractul de inchiriere expiră, acesta este momentul în care chiriașul trebuie să plece din locuință. În cazul refuzului acestuia de a părăsi locuința, contractul este argument în instanță, iar evacuarea chiriașului se face tot de către executorul judecătoresc.
Contractul de închiriere – titlu executoriu
Potrivit Codului Civil, contractul de închiriere făcut între părți, autentificat la notar sau înregistrat la ANAF, devine titlu executoriu pentru plata chiriei. În cazul în care este menționată expres perioada pentru care este închiriată locuința, contractul este executoriu și pentru evacuarea chiriașului, dacă acesta nu vrea să plece, în condiții amiabile, la expirarea termenului de închiriere.
În condițiile în care există un contract de închiriere, cu putere de titlu executoriu, nu mai este necesară obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare a chiriașului, care nu vrea să părăsească locuința. Proprietarul poate merge direct la executorul judecătoresc și, în baza contractului cu putere executorie și a dovezii că a notificat chiriașul în termenul prevăzut de lege, poate cere evacuarea, care este realizată de executor.
Este important de spus că un contract de închiriere, făcut între părți, care respectă principiile Codului Civil și care este asumat și de proprietar, și de chiriaș, prin semnătură privată, este un act valabil, chiar dacă nu a fost autentificat la notar și nu este înregistrat la ANAF. Documentul nu are, însă, valoare executorie, dar este acceptat de instanță ca fiind legal în analizarea cererii de evacuare, iar în baza lui, poate fi emis ordin de evacuare.
Contractul, util ambelor părți
Practica a dovedit că un contract de închiriere este util ambelor părți, în egală măsură. În felul acesta, sunt evitate și abuzurile proprietarului, dar și cele ale chiriașului.
Precizarea expresă în contract a valorii chiriei, a datei la care trebuie plătită (lunar, bilunar, trimestrial, în avans sau retroactiv), precum și a modului în care sunt achitate utilitățile (de chiriaș sau de proprietar) și cine suportă aceste cheltuieli, dar și a duratei contractului și a situațiilor în care acesta poate fi denunțat înainte de finalizarea termenului de locațiune și în ce condiții (cu preaviz, daune, penalități) poate aduce liniște și o colaborare amiabilă între părți.
Contractul mai poate conține o anexă cu inventarul (bunurile și starea acestora din locuința închiriată), precizări legate de vizite sau situațiile de forță majoră, date referitoare la garantia imobiliara și penalitățile la neachitarea creanțelor datorate de chiriaș, precum și cu obligațiile exprese ale proprietarului legate de reparații și de întreținerea locuinței închiriate.
În condițiile existenței unui contract, care are sau nu titlu executoriu, orice litigii între părți pot fi soluționate simplu, fie că se ajunge în fața instanței, fie că se apelează direct la executorul judecătoresc.
Înregistrarea contractului la ANAF
Proprietarul nu mai este obligat să înregistreze contractul la ANAF, dar, dacă nu o face, pe de o parte, pierde puterea de titlu executoriu pe care o are contractul, iar pe de alta, comite infracțiunea de evaziune fiscală, prin faptul că nu declară și, în consecință, nu-i sunt impozitate veniturile suplimentare rezultate din chirii.
Este important de spus că o altă obligație care revine proprietarului este aceea de a notifica asociația de proprietari – dacă locuința este parte a unui ansamblu, în termen de 10 zile de la decizia de a închiria apartamentul, cu privire la acest aspect.
Codul Civil acordă protecție chiriașului, astfel încât acesta să poată fi pus la adăpost de abuzurile sau pretențiile nejustificate ale proprietarului, iar echilibrul contractual dintre părți este obținut prin semnarea unui contract de închiriere, ce clarifică raporturile chiriaș-proprietar și obligă la asumarea echitabilă a drepturilor și obligațiilor.
Cauți un apartament de inchiriat în orașul tău? Intră pe Storia.ro și vezi toate ofertele!
