Investitorii imobiliari oferă chiriașilor opțiunea de a cumpăra apartamentul după un anumit interval de timp, stabilit de comun acord.
O înțelegere contractuală între părți
Posibilitatea de a închiria o locuință cu opțiunea de a o cumpăra este o formă de leasing. La baza unui astfel de demers stă o înțelegere prealabilă între chiriaș și proprietar, iar ulterior, prin redactarea unui contract de închiriere spre cumpărare, se adaugă o serie de condiții și clauze, pentru ambele părți, care garantează finalizarea tranzacției.
Ceea ce trebuie reținut este faptul că un astfel de demers nu are o reglementare legală explicită, așa cum se întâmplă în cazul relațiilor dintre chiriaș și proprietar sau între două părți care tranzacționează un spațiu de locuit. Pe de altă parte, acest tip de înțelegere civilă se bazează pe prevederi ale Codului Civil și este perfect legală.
Contractele de închiriere în vederea cumpărării depășesc un simplu contract de închiriere, se realizează la notar, uneori, cu implicarea unor avocați sau specialiști în tranzacții imobiliare. Contractul include o sumă de detalii legate de tranzacție: valoarea chiriei, durata perioadei până la cumpărarea proprietății de către chiriaș, obligațiile acestuia legate de utilități, modul în care sunt achitate taxele și impozitele de către proprietar, respectiv chiriaș.
Unele agentii imobiliare pot media și consilia un astfel de contract, de cele mai multe ori, realizat adesea între dezvoltatori imobiliari, cu personalitate juridică, și chiriași, persoane fizice. Notarii specializați în tranzacții imobiliare au o abordare specifică pentru acest tip de contracte de închiriere în vederea cumpărării și, pe baza practicii, au un model contractual care aduce beneficii ambelor părți. De cele mai multe ori, contractele se finalizează prin cumpărarea de către chiriaș a locuinței, cu ajutorul unui credit imobiliar de tipul Noua Casa ori cu un credit ipotecar.
Avantaje și dezavantaje
Un contract bine realizat și o înțelegere fermă între proprietar și chiriaș elimină cele mai multe dintre dezavantaje și aduc avantaje reale ambelor părți.
Proprietarul are garanția că va putea vinde respectiva locuință, iar chiriașul are răgaz pentru a face demersurile necesare pentru creditare – indiferent de tipul acesteia – în condițiile în care locuiește în casa pe care o va cumpăra.
La capitolul avantaje pentru proprietar, mai trebuie trecut și faptul că o parte dintre cheltuielile pe care le presupune administrarea locuinței vor trece în sarcina chiriașului, care va trebui să achite, pe lângă chiria lunară și utilități, și o cotă parte din valoarea impozitului anual pentru locuință, plus o parte din costurile eventualelor reparații. Aceste procente trebuie menționate expres în contract, iar nerespectarea lor atrage după sine anularea contractului.
În ceea ce-l privește pe chiriaș, acesta are, la rândul său, o serie de beneficii.
La semnarea unui astfel de contract se stabilește cu exactitate valoarea locuinței, care nu va mai putea fi modificată până la finalizarea tranzacției. Perioada în care chiriașul locuiește în respectiva locuință, cu chirie, înainte de a se realiza efectiv contractul de vanzare-cumparare, se stabilește la încheierea contractului și poate să fie de șase luni sau mai mult., timp în care prețul de piață al locuinței se poate modifica. Această practică este frecventă în Marea Britanie și Spania, iar perioada de grație până la perfectarea actelor de vânzare-cumpărare poate ajunge și până la cinci ani. În România, unii dezvoltatori imobiliari acordă o perioadă de „acumulare” de până la patru ani. Chiriașul are posibilitatea de a perfecta actele de vânzare-cumpărare oricând, pe parcursul acestui interval de timp. O clauză contractuală poate repune în discuție prețul final, dar, de cele mai multe ori, se renunță la aceasta, ca o dovadă a bunei-credințe reciproce dintre părți.
Chiriașul nu poate fi evacuat din locuință, atâta vreme cât prevederile contractului sunt respectate, ceea ce, în absența intenției de cumpărare, se poate întâmpla, dacă proprietarul, interesat să vândă, găsește un client pentru imobil. Conform articolului 1668 din Codul Civil, proprietarul nu mai poate vinde unui terț locuința, până la data la care expiră termenul pentru care a fost emisă oferta de vânzare făcută și acceptată de chiriaș. Mai mult, acesta se va putea bucura nestingherit de locuință, înainte de a o cumpăra efectiv, putând aprecia concret dacă aceasta răspunde aștepărilor sale.
Unul dintre dezavantajele reale ale chiriașului sunt costurile mai ridicate ale chiriei, dar trebuie luat în calcul faptul că o parte din banii achitați, lunar sau trimestrial, proprietarului, cu titlu de chirie, se vor scădea din valoarea locuinței, în momentul finalizării tranzacției. Cu alte cuvinte, o parte din chirie se capitalizează și va reprezenta avansul pentru creditul ipotecar sau Noua Casă. Această capitalizare este dovada și garanția că, la termenul scadent, chiriașul va cumpăra proprietatea.
Clauze contractuale obligatorii
O astfel de convenție de închiriere în vederea cumpărării trebuie să conțină o serie de clauze speciale pentru ambele părți contractuale. Astfel, proprietarul trebuie să fie de acord cu:
● dreptul de preempțiune la vânzare, care să revină exclusiv chiriașului, așa cum este prevăzut la articolul 1730 și următoarele, din Codul Civil;
● valoarea la vânzare a imobilului în cauză, stabilită la încheierea contractului de închiriere spre vânzare;
● procentul din chirie, care va reprezenta capitalizarea pentru plata avansului sau care se va scădea din suma finală de achiziție a imobilului;
● intervalul de timp până la care chiriașul achită valoarea integrală a locuinței;
● garanția proprietarului că bunul imobil nu este sechestrat, grevat de sarcini, servituţi, nu face obiectul unor litigii sau unor proceduri administrative de retrocedare a proprietăţii.
În ceea ce-l privește pe chiriaș, acesta trebuie să respecte o sumă de obligații referitoare la modul în care întreține locuința, termenul de plată al chiriei, termenul stabilit pentru preluarea proprietății prin cumpărare, precum și obligația de a achita cheltuielile pentru utilități.
Contractul trebuie să clarifice și modul de plată al impozitelor, mai ales atunci când termenul de grație până la finalizarea contractului de vânzare-cumpărare este mare. Deseori, aceasta responsabilitate se împarte egal între chiriaș și proprietar.
Un astfel de contract trebuie să includă toate situaţiile posibile, atât din punctul de vedere al chiriașului, cât și al proprietarului. Sunt utile și necesare și clauzele cu drepturi și obligații, pentru ambele părți, în cazul în care nu se mai ajunge la finalizare prin vânzare-cumpărare. De aceea, ambele părți trebuie să înțeleagă bine care sunt riscurile, beneficiile şi responsabilităţile. O prevedere expresă trebuie acordată fondului care se acumulează, prin plata unei chirii peste valoarea pieței, în scopul constituirii avansului, precum și situațiilor în care acesta se restituie, în cazul în care locuința nu mai este vândută chirașului.
Un astfel de contract trebuie întocmit de specialiști în domeniul imobiliar, întrucât aceștia cunosc cele mai bune strategii care să ofere garanțiile necesare ambelor părți. Acordul de închiriere în vederea cumpărării trebuie să acopere toate situațiile posibile, inclusiv pentru cazul în care prevederile înțelegerii nu mai sunt respectate.
