Contract de închiriere apartament: model actualizat 2024

Cererea pentru închirierea apartamentelor este una foarte mare în orașele cu potențial ale României, iar Capitala ocupă un loc fruntaș. Universitățile de prestigiu și oportunitățile de carieră fac ca în București să vină locuitori din toate orașele țării. 

Găsești apartamente de închiriat în București, fie în blocuri vechi, fie în cele noi, care aparțin diferitelor cartiere rezidențiale. Zonele sunt dintre cele mai diverse, mai aproape sau mai departe de centru, inclusiv în județul Ilfov.

În acest articol, poți să citești despre:

• Sunt chiriaș, ce trebuie să știu despre un contract de închiriere de apartament?
  • Ce beneficii îți oferă contractul de închiriere dacă ești chiriaș?
  • Drepturile chiriașului
  • Obligațiile chiriașului
  • Garanția – ce înseamnă?
  • La ce să fii atent?
• Sunt proprietar, ce trebuie să știu despre un contract de închiriere de apartament?
  • Drepturile proprietarului
  • Obligațiile proprietarului
  • La ce să fii atent?
• Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF
  • Ce se întâmplă în caz de neînregistrare a contractului de închiriere?

• Noutăți legislative contract de închiriere 2024
  • Exemplu de calcul pentru venituri obținute în 2024
• Cazuri în care se încheie un contract de închiriere
  • Expirarea termenului
  • Denunțarea contractului 
  • Rezilierea contractului

• Riscuri dacă nu ai contract de închiriere
• Costuri pentru întocmirea contractului de închiriere

• Contract de închiriere – Model
  • Părțile contractante
  • Prețul închirierii, modalitatea de plată
  • Durata contractului de închiriere
  • Obligațiile proprietarului
  • Obligațiile chiriașului
  • Răspunderea părților contractante
  • Litigii
  • Alte clauze
• Întrebări frecvente despre contract de închiriere de apartament

Prețul chiriei depinde foarte mult de criterii precum zona în care se află apartamentul, apropierea de metrou, utilitățile deținute.

Când ești chiriaș, cauți un apartament care să-ți ofere confort, iar zona să te avantajeze, astfel încât să economisești cât mai mult timp pe drum. Când ești proprietar, îți dorești un chiriaș fidel, serios, pe care să îl ai mult timp.

Cum arată un contract de închiriere și la ce să fii atent, indiferent de tabăra în care te afli, chiriaș sau proprietar, afli din rândurile de mai jos.

Sunt chiriaș, ce trebuie să știu despre un contract de închiriere de apartament?

Închirierea unui apartament se face printr-un contract de închiriere sub formă scrisă, între proprietar și chiriaș. Acesta are în atenție prețul chiriei și bunul imobiliar; chiriașul își dă acordul asupra spațiului de locuit pus la dispoziție, potrivit sumei lunare de bani convenite.

Contractul de închiriere (numit și contract de locațiune) are valabilitate fără a fi autentificat la notar. În plus, în calitate de chiriaș, prezența contractului nu implică pentru tine nicio obligativitate fiscală, aceasta fiind exclusiv în sarcina proprietarului.

Ce beneficii îți oferă contractul de închiriere dacă ești chiriaș?

• se precizează că reparațiile care nu sunt din culpa ta îi revin proprietarului;
• se menționează că ai dreptul la folosința liniștită și netulburată a spațiului, cu alte cuvinte, proprietarul nu are voie să vină pe nepusă masă ori să intre în locuință, în absența ta;
• se precizează clar, printr-un proces de predare-primire, care sunt toate acele bunuri puse la dispoziție, care, de altfel, vor fi verificate la final (ex.: cuptor cu microunde, mașină de spălat vase), deci nu va putea fi invocată lipsa unui obiect electrocasnic sau a vreunei piese de mobilier care să nu fi existat; uzura obiectelor din cauza trecerii timpului este un lucru firesc;
• suma chiriei va fi menționată în contract, deci nu poate să îți ceară mai mult decât este scris pe hârtie, așadar cum ați convenit;
• plata se va face în ziua stabilită de comun acord, nu mai devreme, nici mai târziu, deci va fi acea zi care este avantajoasă pentru tine, de exemplu, când știi că ți se virează salariul; ține cont că poate fi precizată o zi (de exemplu, prima zi a lunii) sau un interval de timp (de 3, 5 zile), care poate fi mai avantajos pentru tine, în cazul în care într-o lună te confrunți cu o situație excepțională;
• se menționează în contract că proprietarul îți pune la dispoziție utilitățile necesare (gaze, electricitate, apă); de exemplu, în cazul în care nu are cablu de internet, discută cu el acest aspect; poate există varianta să închei tu contractul de internet, însă, de regulă, acesta se face pe 2 ani, deci, dacă vei pleca din chirie mai devreme, va însemna să achiți această utilitate, deși nu vei mai locui acolo;
• se menționează în contract cum se va face plata; stabiliți de la început dacă vei face virament bancar sau vei plăti cash; în primul caz, dovada plății este reprezentată de extrasul bancar, în al doilea caz, este important să ți se ofere o chitanță pentru plata chiriei;
• ești asigurat că nu vei fi dat afară din locuință peste noapte; proprietarul nu va avea dreptul să îți spună că, de săptămâna viitoare, are nevoie de apartament; deci, în cazul în care contractul este încheiat pe un an, însă a apărut ceva excepțional la proprietar, îți va da o perioadă de preaviz de 60 de zile, dacă intervalul pentru plata chiriei este de o lună sau mai mult;
• se stabilește de comun acord cu proprietarul ca îmbunătățirile aduse apartamentului să fie suportate financiar de acesta, astfel încât orice investiție pe care o faci să nu rămână cheltuiala ta.

👉Uită-te și pe Indexul T.R.A.I. atunci când cauți un apartament sau o garsonieră de închiriat. Acesta acordă un scor pentru cartierele din țară, realizat pe baza unor informații actualizate cu privire la patru indicatori: trafic, repere, prețuri imobiliare și calitatea aerului. 

Drepturile chiriașului

• locuința să fie în stare corespunzătoare pentru a putea fi folosită în siguranță;
• primirea locuinței cu toate accesoriile sale, pentru a putea fi utilizate pe durata contractului de închiriere;
• să solicite reparațiile majore, conform prevederilor din contractul de închiriere. În general, reparațiile mici, precum schimbarea unui bec sau a unei yale, sunt suportate de chiriaș. Totuși, chiriașul plătește reparațiile majore, atunci când stricăciunile sunt cauzate de el. Dacă sunt necesare reparații imediat după mutare, chiriașul poate plăti, pentru ca, mai apoi, suma să îi fie returnată de către proprietar;
• să beneficieze de despăgubiri, dacă există anumite vicii sau riscuri care nu au fost aduse la cunoștință la încheierea contractului de închiriere;
• să rezilieze contractul de închiriere, dacă viciile sunt atât de grave încât nu ar fi luat apartamentul sau casa.

Obligațiile chiriașului

• să plătească avansul conform contractului de închiriere;
• să achite chiria în valoarea stabilită și în termenul specificat în contractul de închiriere;
• să folosească bunurile cu prudență și să le restituie la încetarea, indiferent de cauză, a contractului de locațiune;
• să plătească daune proprietarului, dacă modifică locuința sau schimbă destinația, lucru care poate prejudicia proprietarul;
• să permită examinarea imobilului la intervale de timp stabilite de comun acord, precum și eventualele vizite a unor viitori chiriași sau cumpărători;
• obligații față de asociația de proprietari: să plătească întreținerea, inclusiv cota pentru reparațiile comune ale clădirii. 

Garanția – ce înseamnă?

Cel mai probabil, proprietarul îți va solicita plata unei garanții, de regulă, echivalentul unei chirii pe o lună. De exemplu, dacă te muți la 1 octombrie, atunci vei plăti în avans atât chiria pentru o lună, cât și garanția.

Garanția este, de fapt, suma de bani prin care proprietarul se asigură că nu va plăti din buzunar posibile daune ale apartamentului sau utilități care nu au fost achitate. Dacă tu ai toate plățile la zi și nu ai adus niciun prejudiciu bunurilor din apartament, îți vei recupera garanția.

Foarte important: menționează în contract această garanție, fără de care nu ai siguranța că îți vei recupera banii.

Când pleci din chirie, poți alege să primești garanția sau să te înțelegi cu proprietarul și să nu mai plătești ultima lună, aceea fiind, de fapt, garanția. 

👉Vrei să închiriezi o garsoniera? Intră pe Storia.ro și vei avea acces la o gamă extinsă de anunțuri imobiliare pe care le poți ordona în funcție de preț, suprafață și momentul postării anunțului. 

La ce să fii atent?

Este bine să analizezi avizierul blocului în care vrei să închiriezi apartamentul, astfel încât să îți poți face o idee asupra costului cu întreținerea. De asemenea, prezența repartitoarelor și posibilitatea închiderii caloriferelor pe timp de iarnă, în cazul în care lipsești pentru o perioadă de timp, sunt lucruri avantajoase pentru tine, la plata facturilor.

Este important să te asiguri că ai înțelegere din partea proprietarului că, pe lângă costul posibilelor reparații care îi revin lui, să știi că, într-o situație excepțională (ai schimbat serviciul și salariul nu ți se mai virează în ultima zi a lunii, ci la jumătatea ei), poți face o modificare la contract, cu privire la ziua de plată a chiriei. 

Buna comunicare și stipularea în contract a elementelor care să fie în avantajul amândurora reprezintă aspecte importante pentru a te bucura de noua ta locuință.

Sunt proprietar, ce trebuie să știu despre un contract de închiriere de apartament?

Dacă ai hotărât să dai în chirie un apartament, este important să știi la ce să fii atent când realizezi contractul, astfel încât, la final, să nu ai surpriza că trebuie să plătești din buzunar posibile daune ori factura utilităților sau să afli că a dispărut vreun bun din casă. 

Pe principiul paza bună trece primejdia rea, află beneficiile contractului de închiriere:

• vei avea siguranța de a primi lună de lună, la data stabilită, plata chiriei de către chiriaș; se menționează în contract ca, în cazul în care acest lucru nu se întâmplă, contractul să înceteze;
• se stipulează plata garanției de către chiriaș, astfel încât să nu mai returnezi suma respectivă, în cazul în care au fost degradări aduse bunurilor ori s-au înregistrat restanțe la plata întreținerii;
• se poate preciza în contract că poți verifica starea imobilului, dar este important să soliciți acest lucru și să alegi de comun acord cu chiriașul ziua și ora vizitei; ține cont că nu ai voie să faci vizite inopinate chiriașului (tu cedezi folosirea locuinței contra chiriei pe care o primești);
• se va realiza un proces de predare-primire, care va fi anexat contractului propriu-zis de închiriere și care va include toate obiectele puse la dispoziție chiriașului, astfel încât, la final, în cazul lipsei unui bun, chiriașul va fi sancționat (nu se va face returnarea garanției);
• în cazul în care există un contract, iar chiriașul nu a făcut plata utilităților de-a lungul timpului, ca proprietar, vei putea solicita să recuperezi banii în instanță;
• trecerea în contract a perioadei de închiriere înseamnă că respectivul chiriaș, dacă va vrea să plece mai devreme, trebuie să anunțe din timp, pentru a exista o perioadă de preaviz de 60 de zile, dacă perioada de plată a chiriei s-a stabilit pentru o lună sau mai mult.

Drepturile proprietarului

• să rezilieze contractul, dacă nu sunt îndeplinite obligațiile de către chiriaș;
• să solicite plata despăgubirilor, în cazul unor eventuale prejudicii;
• să solicite administratorului asociației de proprietari informații privind plata întreținerii. 

Obligațiile proprietarului

• după semnarea contractului, să predea locuința în stare bună pentru folosire;
• să efectueze reparații majore care nu au fost cauzate de chiriaș (așa cum sunt cele de instalație de alimentare cu apă, canalizare, încălzire centrală, electricitate, gaze, colectarea deșeurilor etc.), pentru ca persoana care a închiriat locuința să se bucure de condiții bune de locuire;
• să nu deranjeze chiriașul. De exemplu, este interzis să intre în locuință în absența chiriașului sau să facă vizite neanunțate;
• să plătească impozitul pe venit.

La ce să fii atent?

Plata utilităților este sarcina chiriașului, el o va face în numele tău, însă ține cont că, în caz de neplată, cel care va fi tras la răspundere ești tu, ca proprietar.

Asociația de proprietari poate da proprietarul în judecată pentru neplata contribuțiilor.

Din data de 28 septembrie 2018, potrivit noii legi cu privire la organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, dacă închiriezi, trebuie ca, în termen de 10 zile de la semnarea contractului, să anunți asociația de prezența chiriașului.

Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF

Deși, din 2018 până în 2022, era opțională înregistrarea contractului la ANAF, începând cu anul 2023, acest lucru a devenit obligatoriu, așa cum arată Codul Fiscal. Link-ul pentru descărcarea declarației este următorul: 

• https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Declaratii_R/declaratie_unica.html (primul link)

Declarația unică poate fi depusă online prin Spațiul Privat Virtual sau pe platforma e-guvernare.ro în zona „Depunere declarații”. 

Instrucțiunile cu privire la depunerea Declarației unice online, actualizate în data de 20.05.2024, le găsești la link-ul următor:

• https://static.anaf.ro/static/10/SPV/info_spv.htm

Ce se întâmplă în caz de neînregistrare contract închiriere?

Neînregistrarea contractului de închiriere la ANAF atrage după sine:

• Plata unei amenzi – ambele părți pot fi amendate;
• Suplimentarea impozitării;
• Dobânzi și penalități. 

Noutăți legislative contract de închiriere 2024

Până la 1 ianuarie 2024, se aplica Legea chiriașilor nr. 112/1995 cu actualizările sale și prevederile din Codul Fiscal. În anul 2023, au fost implementate primele schimbări majore, stabile prin Ordonanța de Guvern nr. 16/2022:

• Venitul net și impozitul de 10% nu se mai calculează prin diferența din venitul brut al cheltuielilor realizate prin aplicarea cotei de 40% asupra acestui venit. Astfel, venitul impozabil se stabilește la nivel de venit brut. Prin urmare, apare o majorare a impozitului pe venituri din chirii. Regula se aplică doar pentru locuințele închiriate în mod clasic, nu și pentru cele în scop turistic;
• Proprietarii sunt obligați să trimită la ANAF o copie după contractul de închiriere, în termen de maximum 30 de zile de la încheierea sa;
• Proprietarul trebuie să plătească CASS (contribuții la asigurări sociale de sănătate), dacă realizează venituri din chirii de peste șase salarii minime pe țară. Anterior, plafonul era de 12 salarii minime pe țară.

De la 1 ianuarie 2024, au apărut schimbări care se aplică veniturilor din chirii. Acestea au fost introduse prin Ordonanța de Guvern nr. 115/2023, care a intrat în vigoare pe 15 decembrie 2023. Iată care sunt principalele modificări aduse:

• Pentru calcularea impozitului pe venituri din chirii se deduce o cotă forfetară în valoare de 20% din sumă;
• Veniturile din chirii nu mai intră la venituri din activități independente, indiferent de numărul de contracte de închiriere;
• Regulile se aplică doar pentru veniturile din chirii pe care le obții din anul 2024;
• Se menține obligația de a declara contractul de închiriere la ANAF (Declarația C168), precum și declarația unică;
• Impozitul calculat și reținut se plătește la bugetul de stat până pe data de 25 inclusiv a lunii următoare celei pentru care a fost reținut. Nu trebuie completat Registrul de evidență fiscală și conducere a evidenței contabile;
• Nu se rețin contribuții CASS, dacă veniturile din chirii au o valoare mai mică de șase salarii minime pe țară. Ulterior, există un plafon peste șase salarii, peste 12 salarii și peste 24 de salarii minime. CASS din chirii se va calcula separat de calculul CASS din venituri din activități independente;
• Contribuția la sănătate la chirii: se aplică 3 plafoane: 6, 12 și 24 salarii minime; dacă veniturile sunt sub 6 salarii, nu se datorează CASS. Ca element de noutate, modul de calcul al CASS la chirii, investiții și alte tipuri de venituri se separă de modul de calcul al CASS la venituri din activități independente.

Exemplu de calcul pentru venituri obținute în 2024

Vom folosi cursul euro/leu la 5 lei/euro, iar salariul minim brut de 3.300 de lei. 

• Venit brut din chirii pe anul 2024: 400 euro x 12 luni = 4.800 euro (24.000 de lei);
• Cota forfetară (20%): 4.800 euro – 20% x 4.800 euro = 4.800 euro – 960 euro = 3.840 euro (19.200 lei);
• Impozitul pe venitul din chirii datorat anual (10%): 10% x 3.840 euro = 384 euro (1.920 lei);
• Contribuție CASS (10% calculat la 6 salarii minime brute): 10% (3.300 lei x 6) = 1.980 lei;
• Venit net: 24.000 lei – 1.920 lei – 1.980 lei = 20.100 lei. 

Acest mod de calcul se aplică doar pentru veniturile obținute în anul 2024. Pentru veniturile realizate în 2023 și raportate, respectiv plătite până pe 25 mai 2024, impozitarea se aplică la venitul brut, fără a scădea cota forfetară. 

Cazuri în care se încheie un contract de închiriere

Atât chiriașii, cât și proprietarii nu pot părăsi contractul de închiriere pur și simplu. În calitate de  chiriaș, trebuie să oferi un preaviz, pentru ca proprietarul să găsească un nou chiriaș. De cealaltă parte, proprietarul nu are dreptul să dea afară chiriașul. Iată trei situații în care poți ieși dintr-un contract de închiriere. 

Expirarea termenului

Majoritatea contractelor de închiriere se realizează pe un anumit interval de timp, în general, 6 luni sau un an. Odată ce acordul comun s-a încheiat, poți părăsi contractul, fără a exista riscuri. Conform legii, nu este nevoie de o înștiințare prealabilă a proprietarului. 

În cazul în care expiră contractul de închiriere, dar chiriașul continuă să locuiască acolo și să plătească o chirie, fără opoziția proprietarului, se consideră prelungirea automată a contractului pe durată nedeterminată, dacă părțile nu ajung la un alt tip de acord. 

Denunțarea contractului

Dacă nu dorești să accepți expirarea contractului de închiriere, poți solicita denunțarea sa printr-un document scris, pe care îl vei trimite proprietarului. 

În cazul contractelor pe durată nedeterminată, Codul Civil stabilește că există un termen de preaviz cel puțin egal cu un sfert din perioada stabilită. Altfel spus, dacă plătești chiria în fiecare lună, va trebui să îi spui proprietarului că te muți cu minimum o săptămână înainte. 

Preavizul este mai mare pentru contractele pe perioadă determinată. În acest caz, există obligația să anunți proprietarul cu cel puțin 60 de zile înainte de a te muta. 

Rezilierea contractului

Rezilierea contractului are loc atât la inițiativa chiriașului, cât și a proprietarului, însă doar în baza nerespectării obligațiilor contractuale a celeilalte părți. Se aplică mai ales în cazul proprietarilor care nu primesc chiria, însă nu mereu. În unele situații, se ajunge în instanță. 

Declarația la ANAF cu privire la încetarea contractului de închiriere

La rezilierea contractului de închiriere, proprietarul va trebui să meargă la ANAF, pentru a anunța încetarea acordului. Conform legii, proprietarul trebuie să meargă la sediul ANAF din raza domiciliului, în maximum 5 zile de la încetarea contractului, și să depună următoarele documente:

• convenția de încetare a contractului de închiriere, semnată de ambele părți;
• declarație pe proprie răspundere că documentele sunt veridice;
• formularul 220. 

👉Cauți să închiriezi o casa? Pe site-ul Storia.ro ai la dispoziție mii de anunțuri din care poți alege. Mai mult, pe blogul Storia poți găsi inspirație pentru a-ți amenaja casa așa cum îți dorești. 

Riscuri dacă nu ai contract de închiriere

În general, absența unui contract de închiriere este intenționată, deoarece se dorește evitarea plății impozitului pe veniturile din chirii. Totuși, există anumite riscuri. Proprietarul riscă acuzații de evaziune fiscală, amendă și închisoare de la 2 la 8 ani. 

De asemenea, în lipsa contractului, proprietarul se poate confrunta cu refuzul chiriașului de a plăti chiria, cu plata unei chirii mai mici, cu imposibilitatea de a controla durata perioadei de chirie și modul de folosire a locuinței, precum și de a cere penalități în cazul întârzierii plăților. Fără un contract, chiriașul poate contesta pretențiile proprietarului legate de starea imobilului. 

De cealaltă parte, chiriașul se poate trezi oricând cu proprietarul în casă, în lipsa unei convenții în sens contrar (vizitele periodice sunt legale, însă doar cu avizul chiriașului și prin menționarea lor în contract). 

Iată alte câteva probleme care pot apărea dacă nu există un contract de închiriere:

• Absența protecției legale – în lipsa contractului de închiriere, chiriașul nu are nicio protecție legală, în cazul unui eventual conflict cu proprietarul;
• Dificultăți în a dovedi că locuiește în imobil;
• Posibilitatea de evacuare fără notificare prealabilă;
• Posibilitatea de a fi obligat să plătească daune proprietarului – chiar dacă eventualele deteriorări nu sunt din vina sa;
• Posibilitatea de a majora chiria oricând, fără acordul chiriașului;
• Refuzul proprietarului de a realiza reparații majore în imobil.

Costuri pentru întocmirea contractului de închiriere

Contractul de închiriere este considerat încheiat odată ce ambele părți au convenit asupra locuinței și prețului, au semnat documentul, iar acesta a fost înregistrat la ANAF. Actul este valabil chiar și fără avizul notarului.

Costurile, acolo unde există, vin mai ales din redactarea și autentificarea la notar. În general, se aplică un procent de aproximativ 0,3% din chiria pe toată perioada stabilită în contract, însă nu mai puțin de 50 de lei. 

Contract de închiriere – Model

Contractele de închiriere pot diferi de la caz la caz, așadar, nu există unul standard, care să nu suporte modificări. Totuși, ține cont că acesta poate cuprinde câteva articole de bază, precum: 

• Obiectul contractului;
• Durata contractului;
• Prețul închirierii, modalitatea de plată;
• Garanția;
• Obligațiile proprietarului;
• Obligațiile chiriașului;
• Încetarea contractului.

Fii informat și ține cont că o bună relație proprietar – chiriaș este benefică pentru ambele părți. Un model de contract închiriere apartament găsești mai jos. 

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE – MODEL 2024

(Model contract de locațiune)

Ziua ____, Luna ____, Anul _____

Părțile contractante

____________________________________________________ domiciliat în ______________, sect. / județ ________________, str. ______________________________________, nr. ______, bl. _____, sc. _____, et. ______, ap. ______, identificat cu ______, seria ____, nr. ____, CNP __________________________, tel. ____________________, e-mail _____________________ în calitate de PROPRIETAR

și

____________________________________________________ domiciliat în ______________, sect. / județ ________________,  str. ______________________________________, nr. ______, bl. _____, sc. _____, et. ______, ap. ______, identificat cu ______, seria ____, nr. ____, CNP __________________________, tel. ____________________, e-mail _____________________ în calitate de CHIRIAȘ,

au convenit încheierea prezentului contract de închiriere cu respectarea clauzelor de mai jos.

Între părțile mai sus menționate intervine prezentul contract de închiriere în următoarele condiții:

Art. 1. Proprietarul asigură chiriașului folosirea spațiului situat în _________________, sect./județ ________________, str. ______________________________________, nr. ______, bl. _____, sc. _____, et. ______, ap. ______ . Obiectul închirierii este format din _____________

____________________________________________________________________________.

Art. 2. Bunul închiriat nu este grevat de sarcini.

Art. 3. Proprietarul predă chiriașului bunul închiriat la data de: _____________________.

Art. 4. Proprietarul predă chiriașului bunul închiriat în bună stare:___________________ _________________________________________________________________________

Prețul închirierii, modalitatea de plată

Art. 5. Prețul închirierii, respectiv chiria este de __________________________.

Modalitatea de plată:

• chiriașul va plăti anticipat pe ________________ luni
• chiria va fi plătită în euro sau în lei la cursul ___________ din ziua efectuării plății
• chiria va fi plătită la data de ________________ ale lunii
• începând cu data intrării în vigoare a prezentului contract, chiriașul se obligă să constituie un fond de garanție, echivalent al unei chirii lunare.

Art. 6. Cuantumul chiriei va putea fi modificat de către părți, prin acord, pe bază de act adițional la prezentul contract.

Durata contractului de închiriere

Art. 7. Prezentul contract de închiriere se încheie pe o perioadă de _______ luni de zile, cu începere de la data de ____________ până la data de ____________.

Art. 8. Prezentul contract de închiriere poate înceta și înainte de data sus menționată, prin acordul scris al ambelor părți.

Art. 9. Prezentul contract de închiriere va putea fi prelungit prin acordul scris al ambelor părți, până la data expirării prezentului contract și cu anunțarea părților cu minimum 30 zile în avans.

Obligațiile proprietarului

Art. 10. Proprietarul va preda chiriașului bunul închiriat, precum și toate accesoriile acestuia, mobilat și în stare bună de funcționare a instalațiilor, începând cu data de _____________.

Art. 11. Proprietarul nu va stânjeni pe chiriaș în exercitarea dreptului de folosință asupra bunului închiriat.

Art. 12. Proprietarul nu va putea să închirieze bunul care face obiectul prezentului contract vreunui terț.

Obligațiile chiriașului

Art. 13. Chiriașul se obligă ca, pe toată durata închirierii, să păstreze în bune condiții bunul închiriat, precum și accesoriile acestuia, să nu le degradeze/deterioreze.

Art. 14. Chiriașul va folosi bunul închiriat numai potrivit destinației prevăzute în contract.

Art. 15. Chiriașul se obligă să plătească proprietarului chiria la termenul scadent convenit în contract.

Art. 16. Pe toată durata închirierii, chiriașul va suporta toate cheltuielile referitoare la utilitățile consumate pentru folosința bunului închiriat, respectiv, gaz, curent, telefon, cablu, apă-canal, degajarea gunoiului etc., dar și eventualele reparații efectuate de asociația de locatari, reparații ce revin cotă parte persoanelor ce locuiesc în imobil.

Art. 17. Chiriașul va efectua pe cheltuiala sa lucrările de reparații ale bunului închiriat, dacă sunt deteriorate din culpa sa.

Art. 18. Chiriașul va răspunde de distrugerea totală sau parțială a bunului închiriat, din cauza sa.

Art. 19. Chiriașul nu va face modificări bunului închiriat decât cu acordul scris al proprietarului.

Art. 20. Chiriașul, la expirarea acestui contract, va restitui bunul închiriat împreună cu toate accesoriile acestuia în aceeași stare în care le-a primit.

Art. 21. Chiriașul se obligă să permită proprietarului să verifice starea imobilului, în orice moment al derulării contractului, cu anunțul prealabil către chiriaș.

Art. 22. Chiriașul are dreptul de a-i fi returnată suma achitată cu titlu de garanție, la finalul prezentului contract, cu condiția executării corespunzătoare a obligațiilor asumate și, ulterior, a semnării de către proprietar a procesului verbal de predare – primire al imobilului.

Răspunderea părților contractante

Art. 23. Pentru neplata chiriei în termenele contractuale sau încălcarea oricărei clauze din acest contract, proprietarul poate solicita unilateral rezilierea contractului și evacuarea chiriașului.

Art. 24. Neplata facturilor de utilități în termenul scadent atrage rezilierea de drept a contractului, fără notificare și fără intervenția instanțelor judecătorești ori îndeplinirea vreunei alte formalități, cu consecința reținerii de către proprietar a garanției achitate de către chiriaș.

Litigii

Art. 25. Eventualele litigii care s-ar putea ivi în legătură cu acest contractor pot fi soluționate pe cale amiabilă, iar dacă părțile nu cad de acord, vor fi soluționate de instanțele de judecată competente.

Alte clauze

Prezentul contract de închiriere intră în vigoare la data de ___________________.

Acest contract are ca temei dispozițiile legislației în vigoare.

Contractul și anexa au fost încheiate în 2 exemplare originale, unul pentru fiecare parte contractantă.

PROPRIETAR                                                                CHIRIAȘ

__________________________                                     _________________________ 

Întrebări frecvente despre contract de închiriere apartament

Dacă încă mai ai nelămuriri despre contractul de închiriere apartament, poți citi în continuare câteva dintre întrebările frecvente. 

Cum arată un model chitanță chirie persoană fizică?

Un model de chitanță de chirie pentru o persoană fizică include datele de identificare ale proprietarului și ale chiriașului, suma plătită, data și semnătura părților. Chitanța oferă ambelor părți garanția plății, iar în cazul unor situații legale, chiriașul poate confirma că a plătit contravaloarea chiriei, prin prezentarea chitanțelor. 

Ce fac proprietarii care au chiriași persoane juridice?

În cazul chiriașilor persoane juridice (firme sau ONG-uri), există o noutate, în 2024. Aceste persoane vor plăti impozitul pe chiria plătită în fiecare lună. Proprietarul, la rândul său, trebuie să completeze declarația unică până la 25 mai a anului următor obținerii veniturilor. 

În cât timp trebuie înregistrat un contract de închiriere la ANAF? 

Potrivit Codului Fiscal, modificat și completat cel mai recent pe 19 decembrie 2023, proprietarii care dau locuințe spre închiriere trebuie să înregistreze la ANAF contractul în maximum 30 de zile de la încheierea sa, precum și de la modificarea sa, prin anexă. 

Cererea de înregistrare a contractului de locațiune (formularul 168), copia după contractul de închiriere și declarația unică (formularul D212) se pot completa și transmite inclusiv online, prin platforma E-guvernare sau Spațiul Virtual Privat (SPV). 

Dacă ai trimis documentele cu succes, vei primi mesajul „Fișierul transmis de dumneavoastră a fost preluat și a primit indexul de depunere _____”. Mai apoi, vei primi pe e-mail un mesaj de confirmare, dacă formularul depus este valid sau conține erori. 

Ce presupune prelungirea contractului de închiriere?

Prelungirea contractului de închiriere presupune continuarea locuirii chiriașului la aceeași adresă după expirarea prevederilor din contractul de locațiune. Pentru prelungirea contractului, este nevoie de acordul ambelor părți. În funcție de preferințe, acordul poate fi exprimat verbal sau prin redactarea unui act adițional. 

Dacă una dintre părți dorește modificarea clauzelor inițiale, acest moment este potrivit pentru negociere. Pot fi negociate aspecte ce țin de durata prelungirii, de suma plătită, de modul de plată, de data plății etc. 

Care este durata contractului de închiriere?

Durata contractului de închiriere poate fi determinată sau nedeterminată, însă articolul nr. 1784 din Codul Civil spune că aceasta nu poate depăși 49 de ani. 

Cum arată un model contract reziliere chirie?

Contractul de închiriere ar trebui să prevadă și posibilitatea ca una dintre părți să dorească încetarea contractului înainte de termen. În acest caz, partea interesată va trimite o notificare celeilalte părți și o va informa data la care contractul încetează. 

Totuși, este important de știut că există diferențe între rezilierea contractului și declarația unilaterală a proprietarului la ANAF, în care se precizează încetarea sursei de venit din cedarea folosirii locuinței. În cazul în care chiriașul nu mai plătește chiria, iar proprietarul nu știe unde să îl contacteze (de exemplu, a plecat din țară fără să lase o adresă a destinației), ANAF are dreptul de a opri plata impozitului. 

Pe de altă parte, proprietarul nu poate realiza un nou contract de închiriere până când chiriașul vechi nu a admis încheierea contractului sau instanța nu a decis rezilierea vechiului contract. Iată un model reziliere contract de închiriere. 

Este posibilă o reziliere contract închiriere ANAF online?

În prezent, nu este posibilă o reziliere contract închiriere ANAF online. Deși instituția oferă numeroase servicii online contribuabililor, rezilierea contractului de închiriere nu se află printre ele. 

Pentru a rezilia contractul de închiriere, este necesar să completezi o cerere de reziliere, pe care să o depui la ANAF. De asemenea, va trebui să ai la tine:

• Copie după contractul de închiriere;
• Copie a actelor de identitate ale proprietarului și chiriașului;
• Dovada plății chiriei la zi. 

*Ce se întâmplă dacă stai chiriaș fără contract?

Închirierea fără contract este, de obicei, solicitată de proprietar, care nu dorește să plătească impozitul pe veniturile din chirie. Iată ce consecințe poate avea lipsa contractului de locațiune pentru chiriaș:

• Evacuarea – proprietarul poate evacua chiriașul fără notificare prealabilă, chiar dacă acesta plătește chiria;
• Pierderea garanției;
• Abuzuri din partea proprietarului – acesta îi poate refuza chiriașului realizarea unor reparații sau poate crește nejustificat chiria;
• Dificultăți în recuperarea bunurilor – în cazul unui conflict cu proprietarul, poate fi dificilă recuperarea bunurilor personale din locuință.

Care sunt actele necesare pentru închirierea unui apartament?

Iată care sunt actele necesare pentru a închiria un apartament:

• Pentru chiriaș
  • Actul de identitate;
  • Dovada veniturilor;
  • Garanție.
• Pentru proprietar
  • Actul de proprietate;
  • Certificatul fiscal – dovada că imobilul nu are impozite sau taxe restante;
  • Actul de identitate. 

La acestea se adaugă:

• Contractul de închiriere;
• Procesul-verbal de predare-primire;
• Alte documente (opționale) – certificatul energetic, asigurarea locuinței, avizul asociației de proprietari. 

Când se folosește precontract încheiere?

Încheierea unui precontract este opțională. Acesta se realizează pentru un plus de siguranță, în special atunci când închiriezi apartamentul de la o agenție imobiliară. Uneori, la încheierea precontractului, se solicită plata garanției și a avansului, pentru o lună. 

Este posibil să anulezi precontractul, iar în lipsa unor alte dispoziții, agenția va reține comisionul și, în unele cazuri, avansul. 

Este posibil un contract de închiriere persoane juridice?

O persoană juridică poate închiria un apartament în România. Persoana în cauză poate închiria atât apartamente cu destinație rezidențială, cât și apartamente cu destinație comercială. Totodată, contractul de închiriere trebuie adaptat la specificul persoanei juridice. 

Pe lângă elementele tipice ale unui contract de închiriere, în cazul persoanelor juridice, este nevoie și de informații legate de:

• Scopul utilizării apartamentului (sediu social, locuință pentru angajați etc.);
• Persoana care va locui în apartament (dacă este cazul);
• Modalitate de plată a chiriei și a utilităților. 

Care este suma minimă pentru contract de închiriere?

În România nu există o sumă minimă pentru chirie. Valoare sa este negociată de cele două părți, chiriaș și proprietar. Iată câteva lucruri pe care să le ai în vedere:

• Ar trebui să reflecte valoarea de piață a proprietății pe care o închiriezi;
• Contractul ar trebui să specifice în mod clar valoarea chiriei și data limită. 

Ce include actul adițional contract închiriere ANAF?

Actul adițional la contractul de închiriere este un document care modifică sau completează anumite clauze din documentul original. Iată câteva motive frecvente pentru întocmirea unui act adițional:

• Modificarea duratei contractului;
• Modificarea valorii chiriei;
• Modificarea modalității de plată a chiriei sau a utilităților;
• Informații legate de subînchirierea imobilului;
• Efectuarea de reparații sau modificări în apartament;
• Alte schimbări. 

În anumite cazuri, actul adițional la contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF. De exemplu, dacă se modifică valoarea chiriei lunare, este obligatorie înregistrarea actului adițional la ANAF, în termen de maximum 30 de zile de la încheierea sa. 

Care este Legea chiriașului?

Legea chiriașului este Legea nr. 114/1996 cu modificările și actualizările ulterioare. Actul prevede următoarele categorii:

• Informațiile obligatorii dintr-un contract de închiriere: adresa locuinței, suprafața și dotările, valoarea chiriei și modul în care se poate modifica, avansul, locul în care se restituie cheile, obligațiile părților, inventarul dotărilor, data intrării în vigoare și durata, persoanele care vor locui la adresă;
• Clauzele nule de drept: plățile în avans ale unor reparații, repararea unor situații de degradare a unor elemente de construcție sau instalații etc.;
• Clauze pentru rezilierea contractului;
• Obligațiile proprietarului și ale chiriașului. 

Ce prevede un proces-verbal închiriere apartament?

Procesul-verbal închiriere apartament este un document care consemnează starea obiectelor și a aparatelor electrocasnice din apartament, precum și citirea contoarelor la utilități. 

Uneori, chiriașul realizează fotografii cu aceste obiecte, pentru a le confirma existența, în cazul unor eventuale probleme.

Cum se face un contract de închiriere?

Contractul de închiriere este esențial pentru a stabili drepturile și obligațiile părților. Documentul se întocmește de proprietar și de chiriaș, se completează, apoi se semnează. 

Dacă ai nelămuriri legate de întocmirea contractului de închiriere, este recomandat să consulți un specialist în domeniul imobiliar, un notar sau un avocat. 

Ce particularități există în caz de contract de închiriere garsonieră?

Pe lângă clauzele generale care apar în orice contract de închiriere, în cazul garsonierelor, apar și câteva particularități:

• Schema garsonierei, cu delimitarea zonelor funcționale (bucătărie, baie, zonă de dormit);
• Anumite restricții legate de numărul persoanelor care pot locui în garsonieră, situația animalelor de companie, fumatul, eventualele modificări aduse locului (zugrăveli, reparații). 

Este necesar contract închiriere notar?

În România, contractul de închiriere nu trebuie autentificat la notar. Dacă este scris și semnat de ambele părți, este suficient. Avantajul autentificării notariale este acela că oferă o garanție suplimentară a validității contractului. 

Notarul verifică informațiile din contract, inclusiv identitatea părților și se asigură că proprietarul și chiriașul înțeleg clauzele din document. De asemenea, documentul autentificat este considerat o probă puternică, dacă apar probleme și se ajunge în instanță. 

Totuși, implicarea notarului vine cu un anumit cost. Potrivit Ordinului Ministrului Justiției nr. 46/c/2011, pentru autentificarea unui contract de închiriere, tariful se calculează drept 0,3% din valoarea chiriei pe toată perioada prevăzută în contract, însă nu mai puțin de 50 de lei. 

Contractul de închiriere este un document ce recunoaște drepturile și responsabilitățile părților. Prin încheierea sa, atât chiriașul, cât și proprietarul sunt protejați în anumite situații. Nerespectarea acestei obligații poate atrage după sine plata unei amenzi, precum și acuzații de evaziune fiscală pentru proprietar, iar chiriașul se află într-o stare instabilă pe toată perioada în care locuiește în imobil. 

Surse foto: Pixabay, Shutterstock 1, Shutterstock 2, Shutterstock 3, Shutterstock 4