Renovarea unei case vechi este, cu certitudine, o provocare, dar acest demers va pune din nou în valoare o construcție cu personalitate și, uneori, cu o istorie care merită readusă în actualitate. În plus, realizată cu atenție, având un plan bine structurat, poate reprezenta o investiție importantă care se va întoarce ca o sursă de beneficii. Indiferent care vor fi costurile pe care le presupune renovarea și consolidarea unei case vechi, la final, valoarea reală a casei ar trebui să depășeascăi investiția.
Plan de consolidare și renovare pentru o casă veche
Sunt numeroase motive care justifică achiziția unei case vechi. Pasiunea pentru frumos și tradiție este unul dintre ele. În funcție de loc, unele case bătrânești vechi au o arhitectură unică care trebuie și merită readusă în actualitate. Renovarea le adaugă valoare, iar demersul de a le readuce la strălucirea de altădată, și chiar de a o spori, este și o foarte inspirată idee de afacere cu impact important în comunitate și cu mari avantaje materiale.
Satul Viscri din Transilvania este cea mai clară dovadă a beneficiilor pentru proprietarii care și-au renovat casele, dar și pentru comunitate. Iar exemple asemănătoare sunt numeroase.
Pentru a avea succes într-un astfel de proiect de renovare-consolidare, primul pas necesar este realizarea unui plan. Acesta presupune să stabilești cu exactitate care sunt reparațiile necesare, începând de la fundație și terminând cu acoperișul. Vor trebui luate în calcul inclusiv instalațiile electrice și sanitare, eventual conectarea și adaptarea acestora la utilități, dar și toate elementele structurii de rezistență.
Este important de știut că în funcție de vechime și de statutul casei, eventualele modificări vor avea nevoie de aprobări speciale. Pentru casele vechi care nu fac parte din patrimoniul cultural și/sau arhitectural procedura este mai simplificată, în timp ce pentru un proiect de renovare a unei case bătrânești din mediul rural este minimal.
- Dacă ești pasionat de tot ce înseamnă tradiție și te simți inspirat de ideea de a te implica și de a investi într-o casă veche pe care să o renovezi pentru a-i reda strălucirea originală, pe site-ul Storia.ro găsești peste 200.000 de anunțuri imobiliare. Urmărește ofertele din categoria case de vanzare și alege ce se potrivește cel mai bine visului tău.
Proiect de renovare pentru o casă veche
Proiectul de renovare pentru o casă veche ar trebui să pună în evidență tot ceea ce este necesar pentru consolidarea și amenajarea acesteia. Planul este elementul esențial care ajută și la stabilirea bugetului necesar pentru lucrări.
Un astfel de plan pleacă de la gradul de uzură, urgența demarării lucrărilor și stabilește etapele în care se vor realiza efectiv lucrările. Pentru a fi cu adevărat eficient se ia în calcul și perioada din an, dat fiind faptul că ritmul și etapele lucrărilor sunt diferite în funcție de anotimp. Astfel, dacă lucrările încep toamna, de exemplu, decopertarea și înlocuirea acoperișului vor fi amânate pentru perioada caldă din an. Este mereu prioritară consolidarea casei și abia apoi refacerea, după cum lucrările vor începe mereu cu fundația și pereții exteriori și abia apoi va continua cu interiorul și acoperișul.
Un plan de consolidare și renovare ia în calcul următoarele:
- refacerea fundației;
- refacerea acoperișului;
- reabilitarea structurii de rezistență;
- recompartimentarea interioară;
- refacerea instalației electrice și sanitare;
- conectarea sau reconectarea la utilități;
- tipul materialelor de construcție necesare;
- refacerea fațadei;
- restaurarea acoperișului și a sistemului de jgheaburi și burlane;
- schimbarea sau refacerea ușilor (inclusiv a celor interioare) și ferestrelor;
- reabilitarea sau înlocuirea pardoselilor;
- elemente de decor care urmează a fi incluse în amenajarea interioară (firide, glasvand, coloane).
Pentru realizarea unui plan corect care să includă toate aspectele necesare unei consolidări complete și a unei renovări bine făcute este util să apelezi la specialiști în construcții, care pot identifica deficiențe pe care un profan în domeniu nu le sesizează. Binevenit este și ajutorul unui arhitect, care va da sfaturi utile pentru recompartimentare și poate contribui la realizarea planului, defalcat, în etape.
Autorizații necesare pentru renovarea casei vechi
Pentru renovarea unei case vechi, unde urmează a se modifica structura imobilului prin recompartimentări, schimbarea formei acoperișului, intervenții cu scop de reabilitare a structurii de rezistență, inclusiv în situația în care se intervine asupra pereților interior ori se execută lucrări de consolidare, indiferent de tipul lor, este necesară obținerea unor autorizații de construcție.
Este important de știut că, deși aceste lucrări cad sub incidența legii 50 din 1991, legislația nu este unitară, existând norme specifice care sunt aplicate în fiecare unitate teritorial administrativă. Există diferențe importante privind autorizarea, între mediul urban și cel rural, după cum este foarte important locul unde este amplasat imobilul. În funcție de hotărârile Consiliului Local al Primăriei, pe raza căreia se află casa, pot fi necesare acte specifice. Cu certitudine, însă, vei avea nevoie de un certificat de urbanism și de o autorizație de construcție.
Cel mai important document este certificatul de urbanism, acesta fiind actul care impune anumite norme de construcție. Certificatul de urbanism este necesar doar în localitățile unde există un Plan Urbanistic Zonal. În localitățile rurale vei avea nevoie de autorizația de construcție. Ambele documente, esențiale pentru demararea efectivă a lucrărilor, se obține de la Primărie sau de la servicii administrative subordonate acesteia.
În cazul în care casa veche pe care intenționezi să o renovezi face parte din patrimoniu, vei avea nevoie de avize de la Ministerul Culturii și/sau Administrația Monumentelor. Este bine de știut că locuințele care se află în aria prezervată a zonelor împădurite, cu lacuri sau râuri, au nevoie de avize de la Ministerul Mediului pentru realizarea unor lucrări de renovare și consolidare.
Consolidarea fundației casei vechi, etapă esențială
Baza unei case este fundația. De stabilitatea și rezistența acesteia depinde întreaga structură supraterană. Mai mult, în funcție de caracteristicile și de starea fundației se stabilesc și gradul de încărcare al acesteia, respectiv structura și materialele folosite pentru pereții exteriori și interiori, numărul de etaje și tipul acoperișului.
Indiferent cât de bine a fost realizată inițial fundația, aceasta este erodată în timp. Infiltrațiile de apă, mișcările solului, vibrațiile, tasările, greșelile de construcție și chiar și rădăcinile pomilor pot afecta structura. În consecință, consolidarea și renovarea casei vor începe cu fundația, abia după inspecția și evaluarea stării acesteia, pentru a se stabili cu exactitate ce metodă de consolidare va fi utilizată.
Sunt multiple soluții pentru a consolida fundația. A alege o soluție sau alta depinde în principal de tipul construcției supraterane (lemn, cărămidă), de gradul de afectare al fundației și de tipul și evoluția terenului pe care este amplasată. Fiecare variantă este ideală pentru o anume situație reală. Este bine de știut că orice lucrare de consolidare a fundației trebuie realizată de jur-împrejurul casei. Consolidarea unei singure laturi sau a colțurilor modifică forțele de tensiune din structura pereților și va duce, în timp, la apariția de fisuri și puncte forfecare.
Lărgirea fundației cu armătură
Este una dintre cele mai frecvente soluții de consolidare a fundației și presupune expunerea fundației vechi și turnarea unui perete suplimentar de beton armat în jurul acesteia. Pentru rezistență, structura va fi mai adâncă decât fundația inițială și va fi întărită cu grinzi metalice care vor ancora fundația originală, prin străpungere. Se poate face în etape, pe fiecare latură a casei sau printr-o singură lucrare care să înconjoare casa.
Talpă de beton
Este o variantă a primei metode și se realizează prin „îmbrăcarea” fundației existente cu o structură nouă de beton armat. Stabilitatea vine din montarea unor structuri oțelite care să fixeze structura nou realizată de cea veche. În cazul în care este posibil, se poate turna beton și arma și sub fundația veche. Elementele care se așază sub fundația inițială sunt amplasate din loc în loc.
- De braul casei depinde durabilitatea întregii construcții. Acesta protejează și structura supraterană și fundația atunci când este realizat profesionist.
Subzidirea la casă veche
Subzidirea este lucrarea care se poate realiza la casele vechi atunci când fundația inițială a cedat și permite consolidarea și înlocuirea fundației vechi pe porțiuni unde degradarea este accentuată. Operația se face pe porțiuni mici, treptat, pentru a echilibra sarcina greutății zidurilor supraterane. Este necesară susținerea atât a malului de pământ, cât și a zidurilor expuse. Fundația nouă va fi mai adâncă decât cea inițială (regulă valabilă la aproape toate lucrările de consolidare). Pentru că fundația originală va fi complet expusă, turnarea păturii de beton se face după o atentă curățare a celei vechi și după ce fundația veche este bine împănată cu beton.
Subzidirea permite adaptarea fundației de consolidare, în funcție de proiectul de renovare al casei vechi. Astfel, fundația poate să fie lățită, adâncită sau străpunsă cu oțel, atunci când se are în plan o creștere a încărcării acesteia prin supraînălțarea casei sau consolidarea structurilor supraterane.
- Consolidarea fundației permite realizarea unei mansarde care poate deveni spațiu util. Indiferent de dimensiuni, există numeroase variante de amenajare a mansardei, care pot satisface cele mai variate nevoi.
Consolidarea cu grinzi încastrate
Procedura impune, ca în toate celelalte situații, expunerea fundației vechi și turnarea unui brâu de beton, mai adânc decât fundația inițială. În plus, se montează grinzi laterale din beton armat care străpung fundația originală la un unghi de 45 de grade. Șanțurile de străpungere din fundația veche au o adâncime de cel puțin 30 de centimetri. Soluția se poate aplica acolo unde fundația veche este în stare bună și are ca scop stabilizarea generală a casei, pe un teren cu un grad mai mare de instabilitate. (notă – informațiile au fost preluate parțial din lucrarea „Detalii tehnologice pentru construcții” de ing. Radu Papae)
Prețuri pentru consolidarea fundației
Raportul dintre costuri și beneficii este evaluat de fiecare proprietar și pleacă de la proiectul de consolidare și renovare a casei. În ceea ce privește costurile, acestea pot fi calculate estimativ pentru fiecare etapă a proiectului de consolidare. Este bine de știut că probabilitatea ca bugetul estimat să fie depășit este foarte mare pentru că proiectul, oricât ar fi de amănunțit, nu poate lua în calcul toate aspectele care pot să apară în timpul lucrărilor efective.
Renovarea casei vechi
Etapele de renovare a unei case vechi sunt prinse în planul inițial, iar reabilitarea pereților și acoperișului poate demara după finalizarea lucrărilor de consolidare a fundației.
Un element foarte important de care trebuie ținut mereu seama este planul de renovare care trebuie să fie perfect adaptat la capacitatea de preluare a sarcinilor suplimentare de către fundație. În caz contrar, oricât ar fi de bine executate lucrările de renovare, pot apărea fisuri, tasări, denivelări și alte probleme structurale. În concluzie, renovarea, de la consolidarea pereților la refacerea și recompartimentarea interioară, așa cum a fost stabilită în planul inițial, este necesar a fi respectată întocmai.
Ca și în cazul fundației sunt mai multe soluții, etape de consolidare și renovare a structurii supraterane prin:
- cămășuirea pereților cu tencuială din beton armat;
- completarea golurilor și stabilizarea în funcție de tipul materialelor originale;
- armarea pereților exteriori, izolare și tencuire;
- schimbarea grinzilor;
- utilizarea unor structuri suplimentare pentru rezistență (stâlpi de metal sau beton armat);
- schimbarea căpriorilor și refacerea acoperișului și a sistemului de scurgere a apei de ploaie.
Concomitent cu aceste operații, se repară sau se înlocuiesc instalațiile electrice și cele de alimentare cu apă. O renovare corectă impune decopertarea până la structura inițială a pereților și refacerea acestora.
Consolidarea casei vechi cu stâlpi metalici
Stâlpii metalici sunt o soluție practică ce stabilizează structura și oferă rezistență, fără a necesita manopere foarte complicate și fără a pierde din spațiul interior. Stâlpii metalici sunt fixați în structură în șanțuri, cu sârme. Aceștia sunt montați la distanțe egale, spațiul dintre ei depinzând de gradul de consolidare necesar.
Baza stâlpilor este prinsă în fundație sau se fixează pe mustățile lăsate din structura acesteia la consolidare. Fixarea stâlpilor metalici de fundație sau de planșeul de beton la construcțiile cu etaj este obligatorie, iar ulterior sunt fixați în beton.
Stâlpii metalici pot fi utilizați și pentru grinzi și stabilizarea etajului, prin fixarea la capete de structuri similare deja fixate pe pereți.
Renovarea casei vechi din cărămidă
Deși este rezistentă în timp, cărămida poate fi afectată de contactul îndelungat cu mediul exterior, infiltrații, tasări sau goluri. Renovarea pereților de cărămidă este diferită în funcție de poziția lor, la interior sau exterior.
Pereții exteriori trebuie consolidați prin cămășuire cu beton armat, eventual pe ambele părți ale acestuia, cu o grosime de cel puțin opt centimetri, la care se pot adaugă suplimentar stâlpi din beton cu armătură sau metalici, hidro și termoizolație. Cei interiori pot fi placați cu rigips sau vată minerală, dublate de structură metalică de tip plasă pentru stabilitate.
La renovarea interioară se pot realiza și o recompartimentare interioară, dar și lărgirea cadrului ușilor. Modificarea suprafeței ferestrelor se poate realiza după consolidarea fundației și înainte de a trece efectiv la cea a pereților exteriori, dar trebuie luat în calcul efortul fizic al ramei superioare a ferestrei, mai ales la construcțiile din cărămidă cu supraetajare.
Se practică uneori reconfigurarea ferestrelor, la casele pe un singur plan, după ce acoperișul este complet dat jos, prin refacerea structurii superioare a ferestrelor. Orbirea ferestrelor care nu sunt necesare este mult mai simplu de realizat, dar este util a lua în calcul utilizarea unor materiale ușoare.
Renovarea casei vechi din chirpici
Chirpiciul sau paianta este unul dintre cele mai ecologice materiale. În plus, are capacitatea de a izola termic interiorul cu o eficiență pe care materialele moderne nu o ating. Dezavantajele unei construcții din chirpici sunt lipsa de rezistență și un grad ridicat de eroziune sub acțiunea apei. Acestea din urmă pot fi rezolvate foarte simplu prin realizarea unei fundații solide, din beton, care să ofere o bună hidroizolație, dar și prin înălțarea brâului casei.
O structură realizată din chirpici poate fi combinată cu stâlpi din lemn, cărămidă sau piatră. Stabilizarea pereților se face cu plasă, rigips și tencuială. Izolația exterioară ideală se realizează cu plasă, plăci hidroizolante și var în care se adaugă praf de marmură sau ulei vegetal pentru a spori rezistența la apă. Tencuiala exterioară trebuie constant împospătată pentru a menține integritatea. O alternativă poate să fie placarea cu lemn bine hidroizolat înainte și tratat împotriva insectelor, rozătoarelor și ignifugat.
Un aspect esențial este protejarea de rozătoare, la care contribuie fundația, brâul înalt și tencuiala compactă cu var.
Pentru confort și durabilitate, la consolidarea unei case de paiantă este necesară păstrarea permeabilității pereților. În caz contrar, există risc maxim de umezeală și mucegai la interior.
Este utilă folosirea vopselelor naturale, pe bază de ulei și argilă. În ceea ce privește acoperișul, o astfel de structură este compatibilă cu materiale naturale (șindrilă, lemn ars, chiar și paie pieptănate).
- Având rolul de a da imaginea finală a casei, dar și element important de protecție pentru toată construcția, la renovarea acoperisului este esențială utilizarea unor materiale de calitate. La fel de mult contează și modul în care acesta este montat.
Prețul manoperei de renovare a casei vechi
Prețurile lucrărilor de construcție variază de la un sezon la altul și pot oscila în funcție de raportul dintre cerere și ofertă. Ceea ce se poate spune despre prețul manoperei de renovare este că acesta depinde de complexitatea și dificultatea lucrărilor și pot ajunge până la 300-500 euro/mp în cazul caselor vechi care fac parte din patrimoniu și unde execuția trebuie să atingă un standard foarte înalt.
Amenajarea casei vechi de la țară
Unitatea stilistică între arhitectura casei și amenajarea interioară oferă confort vizual și echilibru. Stilul rustic, recomandat cu precădere pentru o casă veche care a fost consolidată și renovată, este permisiv și ușor de adaptat.
Vor fi alese în principal materiale naturale: lemn, lână, metal și lut. Ideale vor fi plăcile de faianță și gresie care imită piatra, în tonuri neutre simple, care să nu încarce decorul, în condițiile în care o amenajare rustică este destul de colorată și are multe detalii.
Piesele de mobilier vechi pot primi și ele o nouă viață prin restaurare. Vopsite și lăcuite, pot fi ușor adaptate unui spațiu de locuit rustic care să corespundă cerințelor de confort ale omului modern. Elementele moderne se integrează ușor în decorul unei case de la țară, fără să altereze stilul colorat și vesel al unei amenajări rustice.
O alternativă inspirată pentru amenajarea unei case vechi, cu personalitate, care a fost consolidată și renovată, este stilul minimalist cu accente clasice sau rustice. În acest caz, piesele de mobilier și elementele care compun interiorul sunt orientate către funcționalitate. Obiectele vechi, recondiționate, adaptate sau îmbunătățite își găsesc un loc perfect în acest stil de amenajare.
Un demers de genul celui despre care am vorbit pe larg în acest articol este, cu siguranță, unul complicat și elaborat, din toate punctele de vedere. În schimb, aduce beneficii uriașe de satisfacție personală pentru efortul depus și, departe de a fi un aspect secundar, reprezintă o investiție care se amortizează și poate aduce profit.
