Piața imobiliară a dat semne ușoare de revigorare în luna mai, astfel că scăderea vânzărilor de locuințe din primele cinci luni ale anului s-a atenuat la 22%. În schimb, creditele ipotecare active sunt în continuare în scădere, în condițiile în care dobânzile s-au stabilizat.
Acesta este al cincilea articol din inițiativa „Agent Expert”, care aduce în prim-plan în fiecare lună analiza pieței imobiliare pe baza cifrelor publicate de ANCPI și INS. Analiza este realizată de jurnalistul Daniel Popescu, în parteneriat cu Storia.ro și OLX Imobiliare, platformele care formează cel mai mare ecosistem imobiliar din România.
Piața imobiliară din România a depășit pragul de 13.000 de locuințe vândute pe parcursul lunii mai, potrivit celui mai recent raport al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Chiar dacă raportat la luna mai a anului trecut piața imobiliară a înregistrat o scădere de 17%, există o serie de semnale pozitive. Astfel, scăderea a fost mai mică decât scăderile regulate de peste 20% înregistrate în lunile precedente, iar luna mai a devenit a doua cea mai bună lună pentru tranzacții imobiliare din acest an la nivel național, fiind cu numai 2% sub nivelul maxim înregistrat în martie.
Piața imobiliară din București a înregistrat o scădere de 30% în mai 2023 comparativ cu mai 2022, iar o scădere asemănătoare s-a înregistrat și în Iași, însă piețele principale din partea de vest a țării au performat mai bine. Astfel, județele Cluj și Timiș au raportat scăderi de 13% și, respectiv, 14%, foarte apropiate de scăderile din aprilie. 10 județe au raportat o creștere a numărului de tranzacții lunare, iar dintre acestea cel mai mare este înregistrată în Constanța, acolo unde creșterea a fost de aproape 6%.
Piața imobiliară în primele cinci luni ale anului
În contextul revirimentului din luna mai, piața imobiliară din România a înregistrat o scădere de 22% a numărului de tranzacții în primele cinci luni ale anului comparativ cu perioada similară din 2022, la un total de aproape 56.000 de locuințe. Așa cum s-a întâmplat și în lunile precedente, Capitala înregistrează o scădere mai accentuată decât media pieței, de aproape 27%, în contextul în care aici s-au vândut peste 16.500 de locuințe în intervalul ianuarie-mai.
O scădere asemănătoare cu cea a Bucureștiului se remarcă în județul Cluj. În condițiile în care acest județ a început anul cu scăderi lunare abrupte de peste 30%, datele din ultimele două luni sugerează că piața imobiliară clujeană are potențialul să-și revină mai repede la valorile obișnuite decât Bucureștiul. Interesant este că și alte două mari piețe imobiliare, cele din Iași și Timiș, au înregistrat scăderi de 27%-28% la nivelul primelor 5 luni.
Din punct de vedere al numărului de tranzacții, Brașov rămâne în continuare pe locul doi într-un top al județelor, cu aproape 3.900 de tranzacții, după București, în timp ce Timiș este în continuare pe poziția a treia cu un avans minor față de Cluj (3.500 vs. 3.300 de tranzacții).
În ansamblu, doar șase județe au raportat creșteri ale numărului de tranzacții în primele cinci luni ale anului: Alba (35%), Prahova (12%), Maramureș (10%), Tulcea (5%), Vâlcea (4%) și Călărași (3%), în timp ce numărul județelor cu scăderi de cel puțin 30% a scăzut la șase: Neamț (-33%), Covasna (-37%), Gorj (-39%), Botoșani (-47%), Teleorman (-56%) și Olt (-71%). În fiecare caz în parte vorbim însă de piețe imobiliare cu un număr scăzut de tranzacții, fără un impact major asupra evoluției la nivel național.
Aceste rezultate înregistrate pentru primele cinci luni ale anului nu reprezintă o surpriză majoră, în contextul în care numeroși cumpărători au devenit mai precauți în privința unei achiziții imobiliare ca urmare a situației economice mai degrabă incerte.
Scădere și pentru creditele ipotecare
Situația economică actuală afectează în special cumpărătorii care intenționau să cumpere locuințe prin intermediul unui credit ipotecar. De altfel, acest lucru este evidențiat și de scăderea procentuală mai mare a numărului de credite ipotecare acordate la nivel național în primele cinci luni ale anului comparativ cu perioada similară din 2022. Astfel, românii au contractat 4.700 de credite ipotecare în intervalul ianuarie-mai 2023, în scădere cu aproape 38% comparativ cu ianuarie-mai 2022.
Dintre acestea, aproape 7.600 de credite au fost acordate în București, corespunzător unei scăderi de 30%, în timp ce în Timiș au fost oferite 1.500 de credite ipotecare (-33%), iar Cluj a raportat 1.400 de credite ipotecare, în scădere cu 34%. De altfel, în acest caz se observă că piața creditelor ipotecare din piețe precum București, Timiș și Cluj a scăzut mai mult decât piața creditelor ipotecare la nivel național, ceea ce se explică inclusiv prin faptul că acestea sunt cele mai importante județe pentru activitatea bancară.
Un alt element interesant este ca județul Constanța ocupă locul doi într-un top al județelor cu cel mai mare număr de credite ipotecare acordate în acest an: 1.600, în scădere cu 23%. Această creștere în top ar putea fi explicată și prin interesul în creștere al investitorilor pentru achiziționarea de locuințe în stațiunea Mamaia sau în Năvodari, acolo unde se dezvoltă numeroase complexuri imobiliare.
În ansamblu, doar două județe au raportat o creștere a numărului de credite ipotecare în primele cinci luni ale anului, și anume Harghita (10%) și Giurgiu (3%), în timp ce cele mai mari scăderi s-au înregistrat în Gorj (-52%), Botoșani (-56%) și Olt (-64%).
Este important de menționat că numărul de ipoteci active raportat lunar de ANCPI include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă este cunoscut că în acest an numeroase persoane au ales să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a trece de la ratele calculate pe baza indicelui ROBOR la ratele calculate pe baza indicelui IRCC.
Chiar dacă creditarea a încetinit mai puternic decât vânzările de locuințe, dobânzile pentru creditele ipotecare au început deja să se stabilizeze. Indicele IRCC, folosit pentru toate creditele acordate după 1 mai 2019, are în prezent valoarea de 5,98% și se va modifica începând din 1 iulie. Între timp, indicele ROBOR este de 6,55%, valoare care a rămas neschimbată încă din prima zi bancară a lunii iunie.
Pentru moment, unii potențiali cumpărători nu-și mai permit achiziționarea unei locuințe prin credit ipotecar, mai ales dacă nu au beneficiat de creșteri consistente ale veniturilor, întrucât suma pe care o pot primi de la bancă este mai mică decât valoarea unei locuințe. În același timp, alte persoane sunt interesate în continuare de tranzacții imobiliare, însă se reorientează spre locuințe cu suprafețe mai mici, care au costuri mai bine adaptate la puterea actuală de cumpărare.
Suprafața autorizată a scăzut cu 10% în mediul urban
Între timp, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat recent datele oficiale despre numărul autorizațiilor de construire acordate la nivel național în primele patru luni ale anului. Astfel, în luna aprilie, numărul total de autorizații emise a fost de aproape 2.700, ceea ce face ca în total, în perioada ianuarie-aprilie 2023, să existe peste 10.000 de autorizații, în scădere cu 26% comparativ cu perioada similară a anului trecut.
Totuși, din perspectiva suprafeței utile autorizate, scăderea nu este la fel de mare: în total, în luna aprilie au fost autorizați aproape 583.000 de metri pătrați utili, ceea ce face ca totalul pentru primele patru luni ale anului să fie de aproape 2,8 milioane de metri pătrați utili, în scădere cu 18%.
De asemenea, datele INS arată că dezvoltatorii din mediul urban sunt de departe mai optimiști decât cei din mediul rural. La nivelul primelor 4 luni ale anului, în mediul urban s-au acordat autorizații pentru peste 1,5 milioane de metri pătrați utili, în scădere cu numai 10% comparativ cu perioada similară a anului trecut.
Cu alte cuvinte, scăderea raportată în mediul urban este mai degrabă nesemnificativă dacă ne raportăm la scăderea generală a numărului de tranzacții și la condițiile economice mai puțin favorabile din prezent. Totuși, este important de menționat că obținerea autorizației de construire nu înseamnă neapărat că lucrările de construcție vor începe în curând, ci semnalizează de fapt intenția de construire, care se poate fructifica la un moment dat.
Citește și analiza anterioară, bazată pe interpretarea datelor publicate de ANCPI și INS.
Vezi și alte articole realizate de Storia.ro ca parte din inițiativa Agent Expert.
